최근 몇 년간 정부에서는 주택가격을 안정화시키기 위해 지속적으로 중과세 정책을 내놓고 있습니다. 양도소득세와 종합부동산세, 취득세 등의 중과세 정책을 단계적으로 발표하고 시행하고 있지만 여전히 주택가격은 안정화되지 않아 또 다른 중과세 정책을 발표하는 것이 반복되고 있습니다.
자주 바뀌어 변화가 있는 사항들 가운데 집주인들이 잘 몰라서 세금을 왕창 부담해야 할 수도 있는 부분을 다시 확인할 필요가 있어 몇 가지 정리해 보았습니다.
2019년부터 연간 2000만원 이하의 주택임대수입(1주택자 제외)에 대한 소득세 과세가 전면 시행됐고, 2020년 5월 소득세 신고를 앞두고 있습니다. 2019년말 이전에 주택임대사업을 시작한 경우에는 2020년 1월 20일까지 '소득세법'에 따른 사업자등록을 신청해야 하며, 신청하지 않을 경우 주택임대수입금액의 0.2%에 대해 가산세가 부과됩니다.
하지만 많은 주택임대소득자들이 모르고 있는 경우가 많으며, 지자체에 등록해야 하는 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따른 임대사업자등록을 하지 않더라도 '소득세법'에 따른 사업자등록을 반드시 해야 된다는 사실을 모르는 경우가 많습니다.
국세청에서는 과거부터 임차인에게 세제혜택을 부여해 파악된 월세세액공제 자료와 국토교통부의 주택임대차정보시스템, 전입신고자료, 건축물에너지정보 등을 통해 임대주택여부를 확인해 주택임대소득에 대해 과세할 가능성이 높으므로 반드시 기한 내 사업자등록을 통해 불필요한 가산세를 물지 않도록 주의해야 합니다.
1세대 1주택자가 양도가액이 9억원 이상인 고가주택을 양도할 때 적용되는 장기보유특별공제율이 변경됩니다.
2019년까지는 10년 보유시 양도차익의 80%가 공제(3년 이상 보유시 1년에 8%)돼 양도세 부담이 양도가액에 비해 적었으나, 2020년에는 해당 주택에 2년 이상 거주하고 10년 이상 보유할 때 80%가 공제(3년 이상 보유시 1년에 8%)되고, 거주요건을 만족하지 못하는 경우에는 30%가 공제(3년 이상 보유시 1년에 2%)됩니다. 따라서 2020년부터는 2년 거주요건을 추가로 만족하지 못하면 양도세가 크게 증가하게 됩니다.
또한, 정부가 2019년 12월 16일 발표한 부동산대책에는 2021년부터 고가주택에 대한 장기보유특별공제 방식을 다시 변경했습니다. 2021년부터는 10년 이상 보유시 40% 공제(3년 이상 보유시 1년에 4%)와 10년 이상 거주시 40% 공제(3년 이상 거주시 1년에 4%)를 별도로 구분해 장기보유특별공제율을 적용하게 됩니다.
따라서 해당 고가주택에 대해 매도할 계획이 있는 경우에는 거주기간에 따라 2020년에 매도하는 것이 유리할 수도 있고, 2021년에 매도하는 것이 유리할 수도 있으므로 미리 검토한 후 양도하는 것이 중요합니다.
상가주택만 1주택으로 보유하고 있는 사람이 해당 상가주택을 매도하는 경우 건물 전체의 면적 중 주택 면적이 상가 면적보다 큰 경우는 건물 전체를 주택으로 보아 양도가액이 9억원 미만인 경우에는 비과세 혜택, 9억원 초과인 경우에는 장기보유특별공제율 최대 80% 혜택이 적용되고 있습니다.
하지만 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 면적의 크기에 상관없이 주택부분만 주택으로 보는 것으로 변경돼 상가주택을 1주택으로 보유한 사람들의 양도세가 증가할 것으로 예상됩니다. 따라서 2021년말까지 해당 상가주택을 양도할지 여부에 대해 고민이 필요할 것으로 보입니다.
2021년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대 1주택에 대한 비과세 요건이 변경됩니다.
2020년말까지는 '취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유시' 1세대 1주택에 대한 양도세는 비과세되지만 2021년부터는 '최종 1주택만을 보유한 날부터 양도일까지 2년 이상 보유시' 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됩니다. 따라서 빠른 시일 내 매도계획이 있는 경우에는 2020년말까지 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 유리할 수 있습니다.
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 양도소득세율이 기본세율에서 2주택자는 10%P 추가, 3주택 이상은 20%P 추가되고 장기보유특별공제 적용이 배제돼 거액의 양도세 부담으로 다주택자가 주택을 매도하지 못하는 상황이 발생했습니다.
따라서 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 한시적으로 양도세 중과를 배제해 기본세율을 적용하고, 장기보유특별공제도 적용해 양도세 부담이 완화됩니다. 10년 이상 보유한 경우에만 해당하니 10년 이상 보유한 다주택자의 경우에도 혜택을 주는 기간 동안 주택 양도를 고려해볼 필요가 있습니다.
이외에도 취득세와 종합부동산세 세율이 변경됩니다. 주택 관련 세금이 지속적으로 바뀌고 있으므로 주택 관련 세금정책을 정확히 이해해 세금을 줄일 수 있는 전략을 잘 세워서 대처해야 합니다.
정부는 필요하면 2020년 상반기에도 추가 대책을 발표한다고 하니 변경되는 주택 관련 세금정책에 지속적으로 관심을 가져 양도시점의 차이로 인해 세금에 손해보는 일이 없도록 주의해야 할 것입니다.
