그 어느 때보다 시장의 관심이 뜨거웠던 '2026년 세제개편안'이 마침내 발표되었다. 매매가격과 전세가격의 동반 상승, 서울을 중심으로 한 주택 공급 부족이라는 난제가 이어지는 가운데 정부는 '부동산 시장 정상화'를 위한 조세개혁 카드를 꺼내 들었다.
이번 부동산 세제개편안의 핵심은 실거주에 있다. 종전에는 보유 주택 수가 다주택자 중과세 여부와 세 부담을 가르는 주요 기준이었다면, 앞으로는 실제 거주 여부와 보유 주택의 가액이 세 부담을 결정하는 보다 중요한 판단 기준으로 작용하게 된다.
단순히 주택을 몇 채 보유하고 있는지를 넘어, 해당 주택이 실제 생활의 근거지인지 또는 투자·임대 목적으로 보유한 자산인지에 따라 세제상 취급을 달리하겠다는 것이다.
이번 개편안은 2027년부터 2029년까지 단계적으로 시행된다. 따라서 납세자는 자산 현황, 주택 보유와 거주 이력, 앞으로의 자산 이전 계획을 점검해 연도별로 대응 전략을 세워야 한다.
이번 개편안의 핵심은 실거주 주택은 세금 부담을 줄이고, 비거주나 고가 주택은 세 부담을 정상화한다는 점이다.
①1세대 1주택자 혜택의 '실거주 중심' 재편
▲기존의 장기보유특별공제가 '장기거주소득공제'로 개편되며 보유기간에 따른 혜택이 사라지고 거주기간 중심으로 개정
▲종합부동산세 역시 거주 여부에 따라 기본공제가 14억원(거주)과 9억원(비거주)으로 이원화
②공제 한도 신설에 따른 고액 양도차익 부담 증가
▲1주택자라 하더라도 무제한으로 적용되던 장기거주소득공제에 인별 연간 및 양도 물건별 한도가 신설(2028년 20억원, 2029년 10억원)
▲종부세 세액공제 역시 최대 600만원(2028년 기준) 상한 설정
③다주택자 퇴로 한시적 개방
▲종부세 정상화(세율 일원화 및 공정시장가액비율 상향)에 따른 매도 기회를 부여하기 위해, 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과를 2027년과 2028년 2년간 한시적으로 완화(+5%p ~ +15%p)
1. 1세대 1주택자, '장기 보유'로 부족하다.
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 대해 각각 연 4%씩, 최대 80%까지 적용된다. 그러나 개정안은 보유기간에 따른 공제를 단계적으로 축소하고, 2029년부터는 거주기간을 중심으로 공제하는 장기거주소득공제로 전환된다.
여기서 중요한 것은 최대 공제율 80%가 유지된다는 사실만 보고 세 부담이 그대로라고 판단해서는 안 된다는 점이다. 2028년부터 공제금액 자체에 한도가 생기기 때문에 양도차익이 큰 초고가주택은 10년을 모두 거주하였더라도 세 부담이 증가할 수 있다.
결국 이번 개편은 집을 오래 보유한 사람보다 실제로 오래 거주한 사람에게 혜택을 준다. 앞으로는 주택 보유 기간보다 실제 거주 기간이 양도소득세를 결정한다.
2. 장기보유·단기거주자, 가장 먼저 점검해야
개정안 자료의 사례에서는 양도가액 32억원, 취득가액 12억원인 주택을 10년간 보유했지만 2년만 거주한 경우 다음과 같이 세 부담이 증가한다.
2027년에는 거주공제 8%와 보유공제 40%를 합한 48%가 적용되지만, 2029년에는 2년 거주에 따른 16%만 적용된다.
장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자는 이번 개편의 직접적인 영향을 받는다. 이들은 2027년부터 2029년까지의 연도별 예상세액을 비교하여 조기에 주택을 처분할 것인지, 실제 거주기간을 추가로 확보한 뒤 양도할 것인지 판단해야 한다.
다만 세금만을 목적으로 한 형식적인 전입이 아니라 실제 생활 근거지의 이전이 수반되어야 한다.
3. 과세대상 양도차익 25억원·12억5000만원이 새로운 경계선
이번 개정안에서 고가주택 보유자가 가장 주목해야 할 숫자는 양도가액 자체가 아니라 과세대상 양도차익 25억원과 12억5000만원이다.
2028년에는 장기거주소득공제 한도가 20억원, 2029년 이후에는 10억원으로 축소되기 때문이다.
여기서 과세대상 양도차익은 주택의 전체 양도차익이 아니라, 양도가액 12억원 이하에 해당하는 비과세 부분을 비례하여 제외한 금액을 의미한다.
장기거주에 따른 최대 공제율 80%를 적용받는 경우, 공제 한도가 실질적으로 작동하기 시작하는 과세대상 양도차익은 2028년 25억원, 2029년 이후 12억5000만원이다.
예컨대 6억원에 취득한 주택을 48억 원에 양도하는 경우 전체 양도차익은 42억원이고, 12억원 이하 비과세 부분을 비례하여 제외한 과세대상 양도차익은 31억5000만원이다. 개정안에 따른 연도 세부담 차이는 아래와 같다.
이 개정안은 서울의 강남처럼 과거 낮은 가격에 취득한 뒤 재건축·재개발이나 장기보유를 거치면서 가격이 크게 오른 주택이 직접적인 영향을 받을 것으로 예상된다.
따라서 과거 취득가액이 낮아 과세대상 양도차익이 크게 누적된 1주택자는 양도시점을 1년 당기거나 늦추는 것만으로도 수억원의 세 부담 차이가 발생할 수 있으므로, 처분계획이 있다면 2027년부터 연도별 세액을 반드시 비교해야 한다.
4. 양도가액 30억원 이하 1주택 장기거주자, 개편 충격 제한적
이번 개정안이 모든 1세대 1주택자의 세 부담을 늘리는 것은 아니다.
오히려 장기간 실제 거주한 중·고가 1주택자에 대해서는 양도소득세 부담을 완화하는 내용도 함께 담겼다.
개정안에 따르면 양도일 현재 10년 이상 거주하고, 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 양도소득 기본공제가 현행 250만원에서 2500만원으로 확대된다.
장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 개편하면서도, 장기간 실제 거주한 1주택자의 세 부담은 일정 부분 완화하겠다는 취지다.
예를 들어 1세대 1주택자가 주택을 10억원에 취득하여 10년간 보유·거주한 뒤 30억원에 양도한다고 가정해 보자. 필요경비는 별도로 없는 것으로 가정한다.
이 경우 개정안에 따른 장기거주소득공제의 한도에도 영향을 받지 않고, 오히려 기본공제가 2500만원으로 증가되어 세부담은 감소한다.
다만, 양도가액 30억원 이하의 장기거주 1주택자는 우선 과세대상 양도차익이 12억5000만원 이하라면 2029년 이후에도 장기거주소득공제 한도의 영향을 받지 않고 기본공제 확대 혜택을 받을 수 있다.
반면 양도가액이 같더라도 취득가액이 낮아 과세대상 양도차익이 기준을 넘는다면 별도의 양도시점 검토가 필요하다.
5. 다주택자, 2027~2028년을 '정리 시간'으로 활용해야
이번 개정안은 종합부동산세 부담을 정상화하는 동시에 다주택자가 보유 주택을 정리할 수 있도록 2027년과 2028년 조정대상지역 주택의 양도소득세 중과를 한시적으로 완화한다.
보유세 부담을 높이기에 앞서 매각을 가로막았던 양도세 부담을 낮춰 다주택자에게 퇴로를 열어주겠다는 취지로 해석된다.
다주택자에게 이 기간은 단순히 세율이 낮아지는 때가 아니라 최종적으로 남길 실거주 주택과 처분할 주택을 결정해야 하는 정리의 시간이다.
중과 완화기간이 종료되면 양도세 부담이 다시 커질 수 있고, 종합부동산세의 공정시장가액비율과 세율 조정에 따라 보유비용도 증가할 수 있기 때문이다.
다만 시가가 낮거나 관리가 불편한 주택부터 기계적으로 처분해서는 안 된다. 각 주택의 조정대상지역 소재 여부와 예상 양도차익, 취득시기 및 거주기간, 일시적 2주택·상속주택 등 특례 적용 가능성을 먼저 확인해야 한다.
무엇보다 최종적으로 어느 주택을 실거주 주택으로 남길 것인지 먼저 결정해야 한다. 향후 1세대 1주택 비과세와 장기거주소득공제, 종합부동산세상 거주자 혜택을 적용받을 주택을 정한 뒤 나머지 주택의 처분 순서를 역산하는 방식이 바람직하다.
주택 수를 줄이는 방법으로 배우자나 자녀에 대한 증여도 고려할 수 있지만, 종합부동산세 절감액만으로 증여의 유불리를 판단해서는 안 된다.
증여세와 취득세, 수증자의 향후 양도소득세를 포함한 총세부담을 계산해야 한다. 특히 2027년과 2028년에는 양도세 중과가 완화되는 만큼 종전에는 증여가 유리했던 주택도 매각이 더 유리해질 수 있다.
따라서 조정대상지역 주택이나 양도차익이 큰 주택을 보유한 다주택자는 중과 완화기간이 시작되기 전에 주택별 예상 양도세와 처분 후 종합부동산세 절감액을 함께 계산해야 한다.
다주택자의 절세 성패는 단순히 주택 수를 줄이는 데 있지 않고, 어떤 주택을 어떤 순서와 방법으로 정리하느냐에 달려 있다.
현행 중과세율과 한시적으로 완화가 적용되는 중과세의 차익을 비교하여 아래와 같다.
6. 고령 1주택자, 지방 이전은 새로운 선택지
이번 개정안은 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 생활 근거지를 옮기려는 고령 1주택자에게 한시적인 양도소득세 감면 혜택을 부여한다.
적용 대상은 양도일 현재 65세 이상인 1세대 1주택자로서, 수도권 소재 주택에서 5년 이상 실제 거주한 뒤 해당 주택을 양도하고 일정 기간 내 비수도권으로 이전하는 경우다.
단순히 주택을 처분하는 데 그치지 않고, 수도권의 고령 실수요자가 비수도권으로 실제 이주하는 것을 지원하려는 취지로 볼 수 있다.
특례의 적용기간은 2027년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지다.
2027년에 주택을 양도하면 양도소득세의 50%를 최대 5억원까지 감면하고, 2028년에 양도하면 30%를 최대 3억 원까지 감면한다.
양도시점이 1년 달라지는 것만으로 감면율은 20%포인트, 감면 한도는 2억원 차이가 나므로 지방 이전을 이미 계획하고 있는 고령자는 양도연도에 따른 세액 차이를 우선 확인할 필요가 있다.
고령 1주택자의 지방 이전 특례는 감면율만 보면 매우 강력하다.
그러나 혜택의 전제는 실제 이전과 계속 거주다. 양도 후 6개월 이내 본인과 배우자가 비수도권으로 생활 근거지를 옮겨야 하고, 이후 5년 이내 수도권 주택을 다시 취득하거나 수도권으로 재이전하면 감면세액이 추징될 수 있다.
따라서 이 특례는 세금을 줄이기 위한 형식적인 전입이 아니라, 은퇴 후 지방 정착을 실제로 계획하고 있는 납세자에게 적합하다.
결국 이 특례의 판단 기준은 감면세액의 크기가 아니라, 향후 5년간 비수도권에서 실제 생활을 지속할 수 있는지 여부이다. 지방 이전 계획이 확정된 고령 1주택자라면 2027년과 2028년의 감면율 차이까지 반영하여 양도시점을 검토할 필요가 있다.
이번 양도소득세 개편안의 핵심은 단순히 1주택자에게 혜택을 주고 다주택자의 부담을 높이는 데 있지 않다.
보유기간보다 실제 거주기간을 중시하고, 공제율뿐 아니라 공제금액에도 한도를 설정함으로써 주택의 보유 목적과 누적된 양도차익에 따라 세 부담을 달리하겠다는 것이다.
이에 따라 같은 1세대 1주택자라도 결과는 크게 달라질 수 있다. 장기간 보유했지만 거주기간이 짧다면 장기거주소득공제율이 낮아지고, 10년 이상 거주했더라도 과세대상 양도차익이 크다면 공제 한도로 인해 세 부담이 급증할 수 있다.
반면 양도가액이 30억원 이하이고 장기간 실제 거주했으며 과세대상 양도차익이 공제 한도에 미치지 않는 경우에는 기본공제 확대에 따라 세 부담이 오히려 줄어들 수 있다.
다주택자에게 2027년과 2028년은 더욱 중요하다. 양도소득세 중과가 한시적으로 완화되는 동안 최종적으로 남길 실거주 주택을 정하고, 나머지 주택의 매각과 증여 순서를 결정해야 한다.
이때 어느 주택의 현재 세금이 적은지만 볼 것이 아니라, 주택을 정리한 이후 적용받게 될 1세대 1주택 비과세와 장기거주소득공제, 종합부동산세 부담까지 함께 고려해야 한다.
납세자가 가장 경계해야 할 것은 개편안 시행 직전에 매각 여부를 결정하는 것이다.
양도는 매수자 확보와 계약, 잔금 일정까지 시간이 필요하고, 실거주기간을 추가로 확보하거나 가족 간 자산 이전을 검토하려면 더 긴 준비기간이 필요하다.
특히 과세대상 양도차익이 2028년 25억원, 2029년 이후 12억5000만 원을 초과할 것으로 예상되는 1주택자와 조정대상지역 주택을 보유한 다주택자는 2027년이 되기 전에 연도별 세액을 계산해 두어야 한다.
이번 개편에서 가장 중요한 절세수단은 결국 시간이다. 얼마나 오래 거주할지, 어느 연도에 양도할지, 어떤 주택을 먼저 처분할지를 미리 설계하는 것이 세 부담을 결정하게 된다.
☞박정수 세무사는?
세무법인다솔 테헤란 지점 대표세무사 및 본점 법인컨설팅 센터장을 맡고있으며, 기업과 자산가의 가장 중요한 과제인 '세대 간 부의 이전과 승계'를 전문으로 다루는 상속·증여 전문가입니다. 법인 세무조사 방어와 부동산·주식 자산 이전 플래닝을 결합한 입체적인 컨설팅을 통해, 세금 리스크를 면밀하게 검토하여 고객의 자산을 다음 세대로 안전하게 이전하는 독보적인 절세 솔루션을 제공하고 있습니다.
