종합부동산세(이하 종부세) 합산배제나 과세특례를 적용받고자 하는 납세자는 오는 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신고해야 한다. 국세청은 올해 종부세 정기고지(11월)를 앞두고, 이런 특례 적용이 예상되는 납세자 4만8000명에게 신고(신청) 안내문을 발송했다고 10일 밝혔다.
합산배제 신고란 일정 요건에 해당하는 주택이나 토지를 종부세 과세대상에서 제외하도록 신고하는 것을 말한다. 신고 대상은 전용면적·공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택건설 사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지다.
추가로 합산배제 대상에 포함하려는 물건이 있다면 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 해야 한다. 기존에 합산배제 신고서를 제출한 사실이 있는 납세자는 기존 내용에 변동 사항이 없는 경우엔 별도로 신고하지 않아도 된다.
임대등록이 말소됐거나 5%를 초과해서 임대료를 갱신하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 됐다면 제외(과세대상 포함) 신고를 해야 한다.
국세청 관계자는 "홈택스를 이용하면 미리채움 서비스, 합산배제 진단, 세액 모의계산 등 다양한 도움자료를 활용해 편리하게 신청할 수 있다"고 했다.
부부 공동명의부터 지방 집까지…올해 달라진 특례
올해부턴 부부가 공동명의로 주택 한 채를 보유한 경우, 종부세 1주택 특례를 적용받을 때 지분율과 관계없이 납세의무자를 선택할 수 있게 됐다. 종전에는 지분율이 높은 배우자가 납세의무자가 되고, 지분율이 같을 때만 선택할 수 있었다.
이에 따라 지분이 적은 배우자도 납세의무자가 될 수 있다. 특히 부부 중 한 명이 상속주택이나 대체주택, 지방 저가주택 등 특례 주택을 보유했을 때도 해당 배우자를 납세의무자로 선택해 1주택 특례를 받을 수 있다.
다주택자가 인구감소지역이나 인구감소관심지역에 집을 사더라도 일정 요건을 충족하면 종부세 세율을 계산할 때 주택 수에서 제외된다(2026년 1월 1일 이후 취득분). 인구감소지역 주택은 수도권 4억원, 비수도권 9억원 이하, 인구감소관심지역은 비수도권 4억원 이하가 대상이다. 다만 기존에 가진 주택과 같은 시·군·구에 있는 집은 특례를 받을 수 없다.
또 종부세 합산배제를 받는 임대주택의 사업자등록 요건도 완화돼, 종전에는 세무서에 '주택임대업'으로 사업자등록을 해야 했지만 올해부턴 업종과 관계없이 사업자등록만 하면 된다.
집이 두 채여도 1주택 특례 받는 경우는
1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체 취득(일시적 2주택)하거나 상속·지방 저가주택을 소유했을 땐, 납세자 신청에 따라 1세대 1주택자 계산 방식을 적용받는다.
일시적 2주택자는 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득해 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우다. 이때 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 특례를 적용받을 수 있다.
상속주택은 ▲상속개시일로부터 5년이 지나지 않았거나 ▲상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하이거나 ▲상속지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우 셋 중 하나만 충족해도 특례를 받을 수 있다.
수도권 일부 지역(경기 가평·연천군, 인천 강화·옹진군), 수도권 밖 광역시·특별자치시의 군 또는 읍·면 지역, 수도권 밖 도·제주도에 있는 공시가격 4억원 이하 주택 1채도 특례 대상이다.
특례를 적용받으면 기본공제액이 9억원에서 12억원으로 늘어나고, 연령과 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제도 받을 수 있다.
납세자들이 가장 자주하는 실수는
특례 대상이라고 무조건 세 부담을 줄일 수 있는 것은 아니다. 국세청 관계자는 "합산배제나 과세특례를 적용받은 뒤 요건을 충족하지 못한 사실이 확인되면, 경감받은 세액과 이자상당가산액 등을 추가로 내야 한다"고 했다.
납세자들은 주로 등록이나 보유기간 등의 요건을 제대로 확인하지 않아 잘못 신고·신청하는 경우가 많다.
임대주택의 경우 6월 1일 현재 임대를 시작했더라도 9월 30일까지 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록을 하지 않거나, 의무 임대 기간이 끝나기 전에 주택을 팔거나 임대사업자 등록이 말소됐는데도 합산배제를 신청하는 사례가 있다. 임대료를 5% 넘게 올리고도 합산배제를 신고하는 경우도 주의해야 한다.
기간을 놓쳐 특례 요건에서 벗어나는 사례도 있다. 주택건설업자가 주택신축용 토지를 취득한 뒤 5년 안에 사업계획 승인을 받지 못하거나, 주택건설을 위해 취득한 멸실예정주택을 3년 안에 철거하지 못했을 때다.
