1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 거주요건을 전국 주택으로 확대하고, 12억원인 고가주택 기준도 집값과 물가 상승률을 반영해 높여야 한다는 주장이 나왔다.
한국세무사회는 27일 서울 서초 세무사회관에서 '1세대 1주택 과세제도 합리화 방안' 토론회를 열고 1세대 1주택자의 취득·보유·양도 단계별 세제 개편 방안을 논의했다.
이번 토론회는 정부의 2026년 세법개정안 발표를 앞두고 1세대 1주택 과세제도를 실거주자 보호와 과세형평성, 주택 공급 확대라는 관점에서 점검하기 위해 마련됐다.
구재이 세무사회장은 개회사에서 "부동산은 국민 재산의 80% 이상을 차지하고 각종 세금의 중요한 세원이지만, 국민이 불합리하다고 느끼는 세금제도 역시 부동산 세제가 가장 먼저 꼽힌다"고 지적했다.
이어 "국민생활 안정과 주거권 보호를 위해 도입된 1세대 1주택 비과세 제도는 부동산 세제 개편의 핵심"이라며 "제도를 어떻게 개편하느냐에 따라 부동산 시장과 국민생활에 큰 영향을 미칠 것"이라고 강조했다.
이날 발제를 맡은 박명호 홍익대 교수는 해외 주택세제와의 비교를 바탕으로 양도소득세와 종합부동산세 제도의 문제점과 개선 방안을 제시했다.
박 교수의 분석에 따르면 동일하게 20억원의 양도차익을 얻더라도 주택 보유 형태와 공제 방식에 따라 세 부담이 최대 6.3배까지 차이가 나는 것으로 나타났다.
박 교수는 이러한 세 부담 격차를 줄이기 위해 현재 조정대상지역을 중심으로 적용되는 거주요건을 전국 주택으로 확대하고, 실거주를 1세대 1주택 양도세 비과세의 기본요건으로 전환하는 방안을 제시했다.
현재 12억원인 고가주택 기준도 집값과 물가 상승을 고려해 상향 조정해야 한다고 주장했다. 현행 기준이 장기간 고정되면서 물가 상승분이 반영되지 않고 실질적인 세 부담이 커졌다는 것이다.
장기적으로는 현행 양도세 비과세 제도를 일정 금액을 과세 대상에서 제외하는 정액공제와 단계별 우대세율, 고소득자에 대한 자산부가세를 결합한 미국식 과세구조로 개편하는 방안도 제안했다.
종부세 장기보유 세액공제는 단순히 주택을 오래 보유했는지가 아니라 실제 거주한 기간을 중심으로 적용해야 한다고 밝혔다. 실거주자를 보호한다는 1세대 1주택 특례의 취지를 강화하려면 보유기간보다 거주기간을 기준으로 혜택을 제공해야 한다는 설명이다.
토론자들은 실거주 중심의 제도 개편 필요성에는 대체로 공감하면서도 납세자의 예측 가능성과 개별적인 사정을 충분히 고려해야 한다고 주문했다.
김경하 한국납세자연합회 교수는 "1세대 1주택 제도를 전국적으로 실거주 중심으로 개편할 필요가 있다"면서도 "거주요건을 새로 도입할 경우 납세자의 형편을 고려한 경과규정과 유예기간을 마련해 신뢰와 예측 가능성을 보호해야 한다"고 말했다.
종부세가 아직 실현되지 않은 주택가격 상승분에 부과되는 세금이라는 점을 고려해 납세자의 부담과 편익을 함께 살펴야 한다고도 지적했다.
마정화 한국지방세연구원 연구위원은 서울과 지방의 고가주택을 동일하게 볼 수 있는지 검토해야 한다고 주장했다. 은퇴자와 맞벌이 부부, 청년 등 실거주자의 특성에 따라 거주 형태가 달라질 수 있는 만큼 획일적인 거주요건을 적용하는 데 신중해야 한다는 의견도 제시했다.
임동원 한국경제연구원 경제연구센터장은 "실거주자에게 제공되는 세제 혜택은 현행 수준이 실질적으로 유지돼야 한다"며 "보유세를 강화한다면 양도세 등 거래세는 완화해 전체 세 부담을 조정해야 한다"고 말했다.
이어 급격한 제도 변경보다는 납세자가 변화에 대응할 수 있도록 단계적으로 개편해야 한다고 강조했다.
고경희 한국조세연구소 세무사는 1세대 1주택 비과세를 적용하는 과정에서 발생하는 다양한 실무상 쟁점을 소개하고, 납세자가 제도를 보다 쉽게 이해하고 적용할 수 있도록 관련 규정을 정비해야 한다고 제안했다.
구 회장은 "주택세제의 구조적 문제를 잘 아는 현장 세무사와 학계 전문가들이 연구 결과를 제시한 만큼 국민이 원하는 주택세제 정책과 입법을 마련하는 데 도움이 될 것"이라며 "앞으로도 국민과 기업의 불편을 해소하는 세금제도 개선에 회무 역량을 집중하겠다"고 밝혔다.
