상속은 증여와 동일한 무상 취득에 해당되지만, 피상속인이 돌아가심으로 인해 상속받는다는 점을 고려하여 세법에서는 증여 취득 대비 더 낮은 과세표준과 취득세율이 적용된다.
증여 취득 시 매매사례가액, 감정가액 등 시세 수준의 금액이 과세표준이 되며, 특히 조정대상지역 내 시가표준액 3억 이상인 주택이라면 중과세율이 적용되어 취득세 부담이 크게 증가한다.
반면, 상속 취득 시에는 시가표준액을 과세표준으로 삼아 증여 대비 상대적으로 낮은 가액이 과세표준이 되며 세율 역시 증여보다 낮게 적용된다. 따라서, 동일한 주택이라도 증여보다 상속이 취득세 측면에서는 더 유리하다.
또 하나 실무적으로 중요한 포인트를 짚어보자면, 상속주택을 받는 상속인이 무주택자라면 특례세율이 적용되어 취득세 부담을 더 줄일 수 있다는 점이다. 만약, 상속인 2명이 상속주택을 공동지분으로 받는 경우, 무주택 상속인의 지분을 51%, 유쥬택 상속인의 지분을 49% 로 구성하면, 무주택 상속인 지분이 과반 이상을 차지하므로 상속주택 전부에 대해 0.93% (1.96%) 특례세율을 적용받을 수 있다.
종부세, 상속주택 있어도 1주택자로 인정받을 수 있다
일반적으로 1세대 1주택자는 종부세 계산 시 12억 공제, 보유기간 세액공제, 연령 세액공제 등을 적용받아 세부담이 크게 줄어든다.
상속주택의 경우 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외될 수 있는데, 과세기준일(6월 1일) 기준으로 1주택과 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 보유한 상태라면 1세대 1주택자로 보아 12억 공제 및 세액공제 적용이 가능하다. (단, 과세표준은 기존주택 공시가격과 상속주택 공시가격을 합산하여 계산)
또한, 상속개시일부터 5년이 지났더라도 지분율이 40% 이하이거나 지분율에 상당하는 공시가격이 6억(수도권 밖: 3억) 이하라면 여전히 1세대 1주택으로 인정받을 수 있다. 뿐만 아니라, 종부세율 적용 시에도 해당 상속주택은 주택 수에서 제외되므로 중과세율 적용을 피할 수 있겠다.
상속주택 주택 수 제외 요건
① 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 상속주택
② 지분율이 40% 이하인 상속주택
③ 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(3억원) 이하인 상속주택
기존주택의 1세대 1주택 비과세 특례
기존에 1주택을 보유하던 중 갑작스러운 상속으로 2주택자가 된다면 억울하지 않을까?
이러한 점을 고려하여, 세법에서는 기존에 1세대 1주택(기존주택)을 보유한 상태에서 상속주택을 받은 이후 기존주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용이 가능하도록 특례 규정을 두고 있다. 특히, 동거봉양 합가, 혼인 합가 등 특례 규정과 달리 양도 기한 제한이 없다는 점도 중요한 특징이다(동거봉양, 혼인 합가: 10년). 다만, 해당 특례 규정은 어디까지나 기존주택에만 적용된다는 점을 반드시 구분해야 한다.
피상속인이 2주택 이상 보유한 상태에서 상속이 이루어진다면, 모든 상속주택에 대해 동일하게 혜택이 주어지는 것은 아니다. 세법에서는 아래 순서에 따른 ‘선순위 상속주택’ 1채에 대해서만 상속주택 비과세 특례를 인정하고 있다. 또한, 별도 세대인 피상속인으로부터 상속주택을 취득하는 경우여야 한다는 점에도 유의해야 한다.
상속개시당시 피상속인이 2주택 이상 보유한 경우 비과세 특례
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 기준시가가 가장 높은 1주택
⑤ 기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택
공동으로 상속받은 주택이라면?
본래 공동소유한 주택은 각자가 1주택을 보유한 것으로 보지만, 공동으로 상속받은 주택이라면 주된 상속인이 해당 상속주택을 취득한 것으로 본다. 주된 상속인이 아닌 나머지 상속인들은 공동상속주택을 지분으로 소유했더라도 1주택을 보유한 것으로 보지 않는다.
공동상속주택의 경우 주상속인은?
① 상속인 중 상속지분이 가장 큰 상속인
② 상속인 중 당해 주택에 거주하는 자
③ 상속인 중 최연장자
아래 순서에 해당하는 상속인을 공동상속주택의 주된 상속인으로 보며, 유의해야 할 점은 별도 세대인 피상속인으로부터 상속주택을 공동으로 취득해야 한다는 점이다. 만약 동일 세대인 피상속인으로부터 취득할 경우 인정받지 못할 수도 있어 주의가 필요하다.
상속주택을 양도한다면?
위 1세대 1주택 비과세 특례 규정은 기존주택에만 적용되는 규정으로, 상속주택을 양도할 때에는 적용되지 않는다. 따라서, 상속주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 본래의 비과세 요건을 모두 갖춰야 한다.
이 때 보유기간 및 거주기간은 어떻게 산정할까?
상속주택의 취득시기는 상속개시일이므로, 상속개시일부터 기산한다. 다만, 동일세대원으로부터 상속받은 경우 즉, 피상속인과 상속인이 동일세대원인 경우 보유기간 및 거주기간 통산이 가능하다.
장기보유특별공제
상속주택의 장기보유특별공제율 산정 시 보유기간은 상속개시일부터 기산한다.
일반적으로, 주택을 2년 미만 보유한 상태에서 팔면 단기 양도에 해당되어 66%, 77% 의 높은 단일세율이 적용된다. 다만, 상속주택의 경우 세율 적용에 있어서는 예외적으로 피상속인의 취득일부터 기산한다. 따라서, 상속주택 취득 후 2년 내에 양도하더라도 66%, 77% 의 높은 세율을 적용받진 않을 수 있다.
다주택자 중과세
다주택자 중과세 유예가 예정대로 종료될 경우, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 중과세가 적용되어 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고 기본세율에 22%, 33% 세율이 추가로 붙게 된다. 다만, 상속주택은 상속개시일부터 5년 이내 양도 시 중과 배제가 가능하다.
하지만 여기에도 유의해야 할 점이 있다. 상속주택이 여러 채라면 선순위상속주택에 대해서만 중과 배제가 가능하다는 점과 별도 세대인 피상속인으로부터 상속주택을 취득해야 한다는 점이다. 이 요건을 놓치고 상속주택은 중과 배제된다고 판단했다간, 자칫 세액 추징 사례가 발생할 수 있다.
상속주택은 단순히 재산을 이전받는 문제가 아니다. 취득세는 지분 구조에 따라 달라질 수 있고, 종부세는 보유 형태에 따라 달라질 수 있으며, 양도세는 순서와 타이밍에 따라 달라진다. 같은 주택이라도 누가, 어떻게 받느냐에 따라 세금 차이가 발생할 수 있는 것이다. 이번 칼럼이 상속을 앞두고 계시거나 상속이 진행 중인 분들에게 도움이 되었기를 바라본다.
☞김철종 세무사는?
세무법인 다솔, 한화투자증권, 삼성증권에서 다양한 절세 상담과 스타트업 대표들을 위한 투자컨설팅을 제공했고, 상속증여세와 금융투자 세금에 대해 전문적인 노하우를 보유하고 있다. 서울 강서구 마곡동에서 세무법인 다솔 마곡중앙지점을 운영하고 있다.
