주택을 양도할 때 다음과 같은 경우 비과세를 적용받을 수 있다.
① 세법상 거주자가
② 주택을 양도할 당시 1세대 1주택자이면서
③ 2년 이상 보유하고
④ 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 했다면,
⑤ 실제 거주하지는 않았다 하더라도 상생임대주택 요건을 충족하면 된다.
1세대 1주택자가 아니더라도 세법에서 정한 특별한 조건을 만족하면 비과세를 받을 수 있다.
비과세요건을 모두 충족하고 10년 이상 그 집에 살았다면, 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
그런데 만약 실수로 조정대상 2주택 중과대상인데, 1세대 1주택 비과세로 착각해서 주택을 양도하게 되면 어떻게 될까?
5월 9일 이전에 주택을 양도한다면 일반세율을 적용받겠지만, 그 이후에는 중과세를 적용받을 수 있다.
5월 9일 이전에 매매계약을 맺고, 기존 조정대상지역은 4개월, 다른 지역은 6개월 안에 잔금을 받으면 중과세를 피할 수 있다.
계산의 편의를 위해서 아래 가정 하에 비과세 및 일반세율, 중과세율을 적용할 때의 세액을 비교해 보자.
이런 실수를 누가 할까 싶지만, 양도소득세 중과세 제도가 본격 시행되면 이런 일은 종종 발생할 것이다.
이 말은 곧, 주택을 양도하기 전에 예전보다 더 신중해야 하고, 신중하지 않은 결과는 예상보다 많은 세금 부담으로 돌아올 수 있다는 말이다. 양도세 상담을 많이 하는 세무사들에게도 이것은 위험한 일이다.
어떤 경우에 이런 일들이 발생하는지 그 사례들을 살펴본다.
1. 기준시가 1억원 이하 오피스텔이 있는 상태에서 주택 양도
경기도에 기준시가 1억원 이하 오피스텔을 한 채 갖고 계신 고객이 있었다.
그분에게는 서울에 양도차익 10억원, 거주기간이 10년 이상인 알짜배기 아파트도 있었는데, 이 중 서울 아파트를 먼저 양도했다.
당시 기준시가 1억원도 안되는 오피스텔에는 부가가치세 임대사업자 등록이 되어 있었고, 세금계산서도 매달 발행하고, 부가가치세 신고와 납부도 철저히 했다. 이에 안심하고 1세대 1주택으로 비과세 신고를 했다.
그런데, 신고하고 약 한달 후에 세무서에서 오피스텔 임대차계약서를 보내 달라고 전화가 왔다.
이 고객 별다른 의구심 없이 오피스텔 임대차계약서를 보냈지만, 세무서에서는 7억4000만원짜리 과세예고통지서를 보냈다.
이게 무슨 일일까?
오피스텔의 주택 여부는 사업자등록 유무나 전입신고 여부와 관계없이 실제 사용 형태에 따라 판단된다. 해당 오피스텔은 직장인인 임차인이 주거용으로 사용하고 있었다.
여기서 또 하나의 의문이 생길 수 있다.
기준시가 1억원 이하의 오피스텔은 중과세 대상에서 제외되지 않을까 하는 점이다.
2주택인 상태에서 기준시가 1억원 이하 해당 오피스텔을 먼저 양도했다면 중과세 제외가 될 수 있지만, 그 밖의 주택을 먼저 양도한다면 중과세 대상이다.
예전에는 비과세 요건을 못 맞춰도 일반세율만 적용됐다. 하지만 지금은 비과세가 안 되면 중과세율이 적용돼 세금이 크게 늘어날 수 있다. 이에 따라 주택 양도 순서에 따라 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있는 만큼 각별한 주의가 필요하다.
2. 자녀 주택도 주택수에 포함될 수 있다
1세대의 주택 수를 산정할 때 범위를 어디까지 해야 할까?
① 나와 내 배우자
② 생계를 같이 하는 직계존·비속 및 형제자매이다.
③ 생계를 같이 한다는 것은 주민등록상 주소지가 같은 경우를 의미한다.
④ 30세 이하의 자녀는 주민등록상 주소지를 달리 한다고 하더라도 혼인 또는 일정한 소득이 있어야 별도세대가 가능하다.
여기서 문제가 되는 경우는 30세 이하의 자녀의 경우보다, 동거봉양으로 인한 2주택 특례가 적용된다고 생각해 합가한 상태로 양도하는 경우이다.
동거봉양 2주택 특례의 요건은 다음과 같다.
① 1주택을 보유하고 있는 1세대가
② 1주택을 보유하고 있는 본인 및 배우자의 직계존속(합가 당시 60세 이상인 자가 1명 이상인 경우)을 봉양하기 위해서 합가하고
③ 10년 이내에 먼저 양도하면 1주택자로 보아 비과세를 적용한다.
매우 쉬워 보이는데, 이것이 문제되는 경우는 어떤 경우일까?
① 자녀세대 등 어느 한세대가 무주택인 상태에서 합가한 후 주택 취득
② 합가 당시 어느 한쪽 세대가 2주택인 경우
③ 합가한 후 10년 경과 후 주택 양도
④ 합가한 후 잠시 분가한 후 재합가 (실질적으로 계속 합가 상태)
위 사례의 경우 어느 하나에 해당한다면 비과세가 아니라, 중과세에 해당된다. 중과세에 해당할 경우 10억원 양도차익에 7억5000만의 세금을 낼 수 있으니 유의해야 한다.
3. 일시적 2주택도 중과세가 될 수 있다
기존 주택을 보유한 자가 새로운 주택을 취득하면서 이사를 가는 경우가 있다.
이런 경우에 이사를 가면서 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 비과세를 받을 수 있다. 일시적 2주택 비과세 특례이다.
① 기존 주택을 취득하고 1년이 경과한 후에 신주택을 취득해야 한다.
② 신주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 구주택을 양도하면 비과세가 가능하다.
3년이 지난 뒤에 구주택을 팔거나, 신주택을 먼저 팔면 비과세가 아니라 중과세가 적용될 수 있다.
4. 선순위 상속주택이 아닌 주택의 경우, 비과세가 아니라 중과 대상이다
흔히들 주택을 상속 받으면 중과세가 아니라 비과세라고 생각한다.
그런데, 우리가 아는 상속주택 비과세는 상속주택이 2개 이상인 경우에는 피상속인의 보유기간이 가장 긴 주택(이하 선순위상속주택)이어야 하고 독립세대원이 상속을 받아야만 비과세를 적용받을 수 있다.
※ 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대원이라 하더라도 동거봉양 2주택 특례를 적용받을 수 있다면 가능
즉, 상속인이 독립세대원으로서 선순위상속주택 1개를 상속받았다면 상속 개시 당시 소유한 주택을 양도할 때 선순위상속주택은 주택수에서 제외된다.
선순위 상속주택을 먼저 팔면, 5년 동안 중과세를 피할 수 있다.
만약 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 상태에서 선순위 상속주택이 아닌 주택을 상속받았거나 독립세대원이 아닌 상태에서 상속받았다면 비과세가 아닌 중과 대상이 될 수도 있으니, 주택을 상속받을 때도 누가 어떤 주택을 상속받을지 미리 상의하는 것이 좋다.
5. 장기임대주택 1채와 조정지역 2주택자가 1주택을 양도시 3주택 중과
자동말소된 장기임대주택이 한 채 있다고 하자.
그리고 조정대상지역에 주택이 두 개 있는 상태에서 조정지역 1주택을 양도했다면 2주택 중과일까? 3주택 중과일까?
만약 장기임대주택 외에 1주택만 있었다면 어떤 주택도 중과세 대상이 아니고 경우에 따라 거주 주택 비과세를 받을 수도 있지만, 장기임대주택 외의 주택이 2채라면 3주택 중과가 된다.
장기임대주택은 중과세를 피할 수는 있지만, 주택 수에서는 제외되지 않는다.
6. 다세대주택 8채를 다가구 1주택으로 착각하면 어떨까
다세대주택인데 다가구주택으로 착각하는 경우가 있다.
통상은 옥탑방 때문에 주택으로 사용하는 층이 4개층이 되는 경우가 많지만, 전체 세대수가 19세대를 넘는 경우도 종종 있다. 불법 증축으로 인하여 건축물 대장과 다르게 실제 세대수가 다가구주택 기준을 초과하는 경우가 있다.
어떠한 경우이든 다세대주택 8채를 다가구 1주택으로 착각하면 어떨까?
당초 신고 시 전체를 비과세로 신고했을 것이다.
실제로는 6채는 3주택 중과세, 1채는 2주택 중과세가 적용되고, 마지막 1채만 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
7. 위장이혼으로 비과세 신고했다 걸리면 양도차익보다 더 큰 세금을 낸다
부부가 각각 1주택이라면 이혼 및 재산분할만 하면 각각 비과세를 적용받을 수 있다. 이런 경우 중과세를 비과세로 바꾸고 싶은 유혹을 느낄 수 있다.
그러나 세법상 위장이혼이 적발될 경우 가족관계증명원과 다르게 실질에 따라 판단하게 되어 있다.
공평과세 측면에서 과세관청에서는 실질에 따라 엄격한 잣대로 위장이혼 여부를 판단할 수 있다.
만약 위장이혼이 적발되면 세금이 얼마나 부과될까?
위장이혼이 1년만에 걸린다면 부정과소신고가산세 포함 양도차익만큼 세금을 내야만 한다. 또한 사기 등 기타 부정한 행위로 고발될 수 있기 때문에 이러한 시도는 아예 하지 않는 것이 바람직하다.
5월 10일 이후 우리는 다주택 중과를 다시 경험하게 될 것이다.
부동산 거래는 다소 줄어들 것이고, 재산세 및 종합부동산세는 강화될 것으로 예상된다. 과연 전국의 주택 가격은 어떻게 될까?
이런 상황에서 집을 파는 독자들이 비과세로 알고 양도했다가 중과세를 맞는 일이 없기를 바란다.
☞염지훈 세무사는?
22년간 국세청에서 재산·조사 분야를 전문으로 근무하며 수많은 세무 현장을 경험했다. 강남세무서 재산세과에서 퇴직한 후, 가현세무법인 삼성지점 대표 세무사로서 양도세·상속세·증여세 등 재산세 분야에 특화된 절세 컨설팅을 제공하고 있다. 구독자 31만명을 보유한 유튜브 채널 '세금 아는형'을 운영 중이며, 쉽고 명확한 세금 지식을 전하는 세무 전문가로 활발히 활동하고 있다. 세무사와 공인중개사 자격을 보유하고 있으며 저서로 '가장 완벽한 세금 절세의 기술', '세금 없이 돈 주고받는 기술' 등이 있다.
