상생임대인 세금 혜택 받는 방법

정부가 최근 발표한 6.21 부동산 대책에서 가장 파격적인 변화를 예고한 건 ‘상생임대인’ 제도입니다. 2024년 12월 31일까지 직전 임대차 계약을 기준으로 임대료를 5% 이내로 올리면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 되기 때문입니다.

하지만 혜택이 큰 만큼 주의해야 할 부분도 많습니다. 비앤택스 세무회계의 박정수 세무사는 상생임대인 제도 개편에 대해 "임대인이 비과세 요건을 충족하기 위해 자녀에게 임대하거나 서류만 작성하는 식의 편법을 사용할 수 있는데 이렇게 형식상으로만 임대하는 것은 위험하다. 개편되면서 혜택이 커진 제도이다 보니 정부에서 상당히 보수적으로 관리할 가능성이 높기 때문이다"라며 "또한 약간의 차이로 요건을 충족하지 못할 수 있으니 임대차 계약 기간을 꼼꼼하게 확인하고, 5% 상한 기준을 넘지 않도록 임대료 계산도 확실하게 해두는 것이 좋다"라고 조언했습니다. 

상생임대인 제도는 세입자의 주거를 안정시키고 전·월세 매물을 늘리자는 취지로 나왔습니다. 하지만 적용 요건이 다소 복잡해 제도 대상 여부를 놓고 온라인 부동산 커뮤니티 등에서 질문이 끊이지 않고 있는데요. 27일 기획재정부가 발표한 자료를 바탕으로 상생임대인 제도와 관련해 가장 많이 묻는 부분을 문답으로 정리했습니다.

▲상생임대인 제도는 

2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상의 거주 요건을 채워야 하지만, 상생임대인에 해당되면 이런 실거주 의무를 면제해 주는 혜택입니다. 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년도 면제되죠. 다만 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 해당합니다. 

▲고가 주택을 임대한 경우에도 인정받을 수 있나요

네. 현재는 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대 주택으로 인정하지만, 정부가 곧 시행령을 개정해 가격 요건을 없애기로 했습니다. 개정안이 시행되면 주택 가격에 상관없이 인정받을 수 있다는 뜻입니다. 

▲다주택자도 혜택을 받을 수 있나요 

다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 상생임대차 계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

예를 들어 AㆍBㆍC주택 3채를 보유한 다주택자가 C주택의 임대료를 5% 이내로 올렸다고 가정해보겠습니다. AㆍB주택을 먼저 처분하고 나중에 C주택을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 먼저 판 AㆍB 주택은 임대료를 5% 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세 면제 혜택이 주어지지 않습니다.  

▲다가구주택을 임대 중인데 상생임대인 혜택을 받을 수 있나요

다가구주택 전체를 양도할 계획이라면 해당 주택의 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 하고, 다가구주택을 호별로 양도할 계획이라면 호별로 상생임대차계약을 맺어야 합니다. 

▲의무임대 기간은 어떻게 되나요

직전 임대차계약에 따른 의무임대 기간은 1년 6개월입니다. 그 이후에 새로 맺는 상생임대차 계약에 따른 의무임대 기간은 2년이죠. 즉 상생임대인이 되기 위해선 기존 전세 기간이 1년6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 됩니다. 상생임대차 계약을 맺은 이후에는 최소 2년을 채워야 합니다. 2년에서 하루만 모자라도 혜택 대상에서 제외됩니다. 

▲상생임대차 계약 의무임대 기간 판단 기준은 어떻게 되나요

실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다. 계약 기간이 1년이라도 묵시적 갱신 등으로 2년간 임대가 이뤄졌다면 의무임대 기간을 채운 것으로 인정합니다. 반대로 계약기간이 2년이더라도 실제 임대 기간이 1년이라면 의무임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않습니다. 문제는 2년에서 1~ 2일이 모자라는 경우인데요. 이 경우 실제 임대 기간인 2년을 채우지 못했기 때문에 상생임대인 혜택을 주지 않습니다.

▲직전 계약의 의무임대 기간 판단 기준은 어떻게 되나요

마찬가지로 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다. 2년을 계약했더라도 실제 임대 기간이 1년 6개월에 못 미치면 인정받지 못합니다.   

▲임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우는 어떻게 되나요

임차인의 계약갱신청구권 행사로 재계약을 맺은 경우는 상생임대인으로 인정해줍니다.

▲이전에 거주하던 임차인이 나가고 새로운 임차인과 계약을 체결한 경우는 어떻게 되나요

임차인이 달라지더라도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생임대인으로 인정해 줍니다. 

▲전세를 끼고 주택을 매입한 1세대 1주택자인데 새로 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있나요

못 받습니다. A씨가 주택을 매입하면서 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 승계받았다고 가정해보겠습니다. A씨가 다음 계약 때 임대료를 5% 이내로 올렸더라도 상생임대인으로 인정하진 않습니다. 상생임대차 계약은 동일한 임대인이 직접 전세 계약을 체결한 건을 비교해 판단하기 때문입니다. 소위 말하는 갭투자에 해당하는 경우인데, 갭투자에 세제지원을 하는 것은 임대주택의 실질적인 증가를 목적으로 둔 제도임을 감안할 때 부적절하다는 게 정부의 판단입니다.

▲전세에서 월세로, 혹은 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 상생임대차계약으로 인정받을 수 있나요 

네. 이때 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률(전월세 전환율)을 활용해 계산합니다. 예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 월세 보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면 82만8125원 이하로 월세를 설정해야 한다는 계산이 나옵니다. 월세 보증금 2000만원에 월세 50만원인 주택을 전세로 전환할 경우라면, 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 합니다.