정부가 발표한 '6·17 대책'에 따라 법인의 종합부동산세율과 법인세율이 대폭 인상되고, 대출이 제한되면서 더이상 부동산 법인 투자로 차익을 벌어들이기 어려울 것이라는 전망이 있었다. 하지만 절세폭이 줄어들었을 뿐 개인과 비교해서는 법인을 활용한 투자의 장점은 여전하다.
이 같은 이유로 고소득 유명인들의 법인을 통한 부동산 투자 소식이 심심치 않게 들린다. 최근 꼬마빌딩을 지었다가 매각해 수십억원의 차익을 거둔 배우 류준열도 개인 법인이자 어머니가 대표로 있는 '딥브리딩' 명의로 투자한 것으로 알려졌다.
류씨는 지난해 강남구 역삼동에 있는 건물을 150억원에 매각했다. 류씨는 개인법인 딥브리딩 명의로 단층 건물을 58억원에 매입해 철거 후 새 건물을 지었다. 이 과정에서 구매 자금과 신축 비용 등으로 약 53억원을 대출받았으며, 대출을 제하면 결과적으로 최소 60억원이 넘는 시세차익을 얻었다. 자기 투자 자금의 수배가 넘는 높은 차익을 거둔 셈이다.
개인에 비해 높은 '대출 한도'
류씨를 비롯해 고소득 프리랜서나 연예인들이 부동산 법인 투자에 뛰어드는 이유로는 법인을 통해 받을 수 있는 '높은 대출 한도'가 대표적으로 꼽힌다. 해당 법인의 매출이 높거나 대표자의 신용도가 높은 경우라면 개인보다 법인이 상대적으로 대출에 있어 유리하다. 법인 자체에서 벌어들이는 일정한 사업소득이 있다면 대출 한도는 더욱 올라간다.
또한 사업 아이템에 따라 신규 법인일지라도 대출이 나오는 경우가 있고, 같은 담보대출이라도 개인보다는 법인의 LTV 비율이 더 높다는 이점이 있다.
낮은 세율로 인한 '세부담' 절감
부동산 법인 투자의 또 하나의 장점으로는 '낮은 세 부담'이 있다. 개인 양도세율과 법인세율을 비교해 보면 확실히 세 부담이 낮은 걸 알 수 있다. 개인의 경우 최고세율이 45%이지만 법인의 경우 25%에 불과하다. 이번 세제개편안이 통과되면 이는 22%로 더욱 인하할 예정이다.
과세표준 금액도 눈 여겨볼 대목이다. 개인은 과세표준 10억원을 초과하면 최고세율 45%를 적용받지만, 법인의 경우 최고세율 적용을 받으려면 과세표준이 3000억원을 초과해야 한다.
법인으로 부동산 투자를 고민하는 사람들은 대체로 1주택자보다는 다주택자일 가능성이 높다. 2022년 8월 기준 다주택자의 양도소득세 세율은 양도차익 금액에 따라 최소 6%에서 최대 45%까지 적용되어 있다. 중과율까지 고려하면 최대 75%까지 적용된다. 개인은 과세표준이 연 1200만원만 넘어도 세율이 15%로 확 올라가고 1억5000만원을 넘으면 세율이 무려 38%가 된다.
반면 법인의 추가과세 세율은 금액에 상관없이 20%이며 지방세를 포함하면 22%다. 개인의 양도소득세율과 법인의 추가세율이 역전되는 구간은 4600만원부터 시작된다. 즉, 부동산 투자로 4600만 원이 넘는 수익을 올릴 것이 예상된다면 법인 투자를 활용하는 게 더 유리하다는 얘기다.
법인이 받는 '세제 혜택'
또한 법인은 투자에 필요한 각종 비용에 대한 세제 혜택도 받을 수 있다. 인건비, 사무실 임대료, 현장 답사용 주유비, 리모델링 비용 등에 대해 경비처리가 가능하다.
법인세 세율은 과세표준이 2억원까지 10%, 200억원까지 20%인데 법인 운영 비용 등을 공제받고 나면 과세표준이 더욱 낮아진다. 이런 이유로 같은 투자 규모라면 개인과 비교해 법인은 운영비용을 인정받아 약 10%가량의 법인세를 절세할 수 있다. 이런 점을 모두 고려했을 때 개인보다 법인의 세금이 훨씬 더 낮은 셈이다.
명의를 활용하는 데 있어 개인보다 자유롭다는 점도 법인의 장점이다. 법인 명의의 부동산은 개인 명의 부동산과 달라 1주택자나 무주택자 지위를 유지하고 싶은 사람들은 법인을 활용하기도 한다. 같은 소득이라도 개인과 법인으로 명의를 분산해 세 부담을 줄이는 방식이다.
상속이나 증여와 관련해서도 유리한 측면이 있다. 임대사업을 하다 훗날 매각할 경우 개인이 아닌 법인이라면 개인에 비해 유리한 세율을 적용받을 수 있다.
세무회계여솔의 박지연 세무사는 "부동산 법인 투자에 있어 특히 취득세와 관련해 중과되는 부분을 조심해야 하는데 과밀억제권 내에 5년 미만인 본점을 둔 상태에서 과밀억제권역에 있는 부동산을 취득하는 경우 취득세를 중과한다"며 "취득세 중과를 피하려면 과밀억제권역 밖에 본점소재지를 설립하는 것이 유리하다"고 조언했다.
