노후한 집을 취득하게 되면 불가피하게 집안 곳곳을 수리해야 한다. 이때 오래된 보일러를 고치거나 도배를 하는 등 수리를 하기 위해 지출했던 비용을 훗날 집을 판 후 양도소득세를 계산할 때 공제받을 수 있을까.
국세청은 22일 발간한 '양도소득세 월간 질의 톱텐' 책자에서 주택 양도세 계산 시 필요경비로 인정되는 범위에 대해 다뤘다. 국세청은 공식 답변을 통해 "보일러 교체 비용은 필요경비로 인정해 공제가 가능하지만 보일러 수리 비용은 불가능하다"고 밝혔다.
보일러 교체 비용과 도배 비용의 공제 여부는 '지출 목적'에 따라 갈린다. 주택에 들인 돈 중 '자본적 지출'은 양도 시 양도차익에서 필요경비로 인정돼 공제를 받는 반면 '수익적 지출'은 필요경비로 인정되지 않아 공제받을 수 없다.
자본적 지출은 자산의 사용 연수를 연장하거나 자산 가치를 높이기 위해 쓴 수선비를 뜻한다. 앞서 언급한 보일러 등 난방시설 교체비, 베란다 샷시비, 방범창 설치비 등이 공제 가능한 자본적 지출에 해당한다. '교체'나 '설치'를 통해 자산 가치를 높였기 때문에 필요경비로 간주해 공제가 가능한 것이다.
수익적 지출은 정상적인 자산 가치를 높이는 목적보다 본래 기능을 유지하기 위해 사용한 비용이다. 벽지·장판·싱크대·문짝·조명 교체비, 타일 공사비, 보일러 수리비 등은 공제가 불가능한 수익적 지출에 속한다. 근본적으로 자산 가치를 높이는 데 사용했다고 보지 않기 때문이다. 자본적 지출 외에도 주택 취득 과정에서 납부한 취득세, 중개 수수료, 양도세 신고 비용 또한 필요경비로 공제된다.
한편 매매계약 특약을 이행하기 위해 임차인에게 지급한 퇴거 합의금도 필요경비로 인정된다. 하지만 주택 담보 대출 등 금융기관 대출과 관련한 이자 비용은 필요경비에 포함하지 않는다.
