자녀에게 주택을 물려준다고 하면 증여가 가장 먼저 떠오르겠지만, 양도의 방법을 선택할 수도 있습니다. 자녀에게, 그것도 시세보다 낮은 가격으로 집을 팔면 부모는 양도소득세 부담을 덜고, 자녀는 증여세 부담을 줄일 수 있기 때문이죠.
그런데 무작정 싼 값에 양도하는 경우에는 이런 절세효과를 기대하기 어려울 뿐만 아니라 더 큰 세부담을 떠 안을 수도 있다고 하는데요. 아토택스컨설팅 김대영 대표세무사(공인중개사)에게 저가양도시 알아야 할 절세팁을 들어봤습니다.
Q 얼마나 싸게 양도하면 증여세 부담이 발생하나요
간단하게 말씀드리면 특수관계인간 거래에서 대가와 시가의 차액이 '시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액'을 벗어나게 될 때 그 초과분에 대해 증여세가 과세될 수 있습니다.
Q 저가양도시 세무적인 장단점은 무엇일까요
양도의 경우 대금의 지급이 실제로 이루어져야 하기 때문에 큰 가액의 물건들은 증여도 고민하게 되는데, 증여세 세율구간이 높거나 취득세 중과가 적용되는 경우 저가양도에 비해 총 부담세액이 커지므로 자금력과 소득이 입증 가능하다면 저가양도를 선택하는 것이 유리하겠습니다.
또한, 양도를 하면 부담부증여나 일반 증여와 달리 이월과세 규정을 적용받지 않기 때문에 처분시점에 대한 제한이 없이 자유로운 출구전략 수립이 가능하다는 것도 장점입니다.
반면에 저가양도시 취득가액을 낮추기 때문에 향후 처분을 염두에 두었을 때 양도차익이 커진다는 것과 다주택자의 경우 양도소득세 중과로 인해 실익이 없을 수 있다는 단점이 있습니다.
Q 저가양도시 가장 주의해야할 점은 무엇인가요.
세법에서는 배우자 또는 직계존비속 간 양도는 증여로 추정하고 있습니다. 따라서 실제 양도거래라는 사실을 증명해야 하는데요. 이에 따라 양수하는 사람이 취득자금에 대한 입증을 하는 것이 가장 중요합니다.
최근 5개년 소득이나 주식 처분내역 등 자금조달계획서 상의 내용에 따른 자금 출처를 입증할 수 있어야 하고요. 양도가액 설정을 위해 시가로 활용된 금액이 적정하게 산정되었는지를 확인해보셔야 합니다.
Q 특수관계자간 양도시에도 공인중개사를 통해야 할까요
특수관계인 사이의 거래이고, 이미 상호 간 합의가 완료되어 진행하기 때문에 일반적인 매매 관행에 따라 계약서를 작성한다면 꼭 중개인을 통하지 않더라도 문제가 되지는 않습니다.
Q 대출을 끼고 있는 주택을 양도하는 경우 주의할 점은요.
매매 대상 부동산에 근저당이 설정되어 있는 경우 해당 금융사에 채무 승계가 가능한지를 확인해보셔야 합니다. 현재는 LTV와 차주단위 DSR 등 대출 규제가 강한 상황인데다 매수자인 자녀의 신용도 등에 따라 대출 승계가 거부될 수 있으므로 가능여부를 반드시 확인하고 진행해야 합니다.
Q 이미 집이 있는 자녀는 주택수 문제도 생길 거 같아요
특수관계인 간 거래는 보통 직계존비속 사이에서 가장 많이 일어나는데요, 현재로서는 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 요건을 갖춘 부모세대가 무주택 자녀 세대에게 양도하는 경우에 가장 절세효과가 큽니다.
만약 양수도거래로 인해 다주택자가 되는 경우에는 기존 주택에 대한 비과세가 불가능해질 수 있으며, 취득세나 보유세 부담이 커지기 때문에 파급효과를 고려한 사전 시뮬레이션을 통해 대안별 예상세액을 비교하고 더 나은 방안이 있는지를 검토해봐야 합니다.
Q 부모집에 전세사는 자녀에게 저가양도하는 경우도 있는데요.
자녀가 실제로 전세금을 지불하고 거주중인 상태에서 전세금보다 낮게 저가양도할 경우도 종종 있습니다. 이 경우도 마찬가지로 상증세법상 증여의제 규정이 적용되는 범위인지를 확인해 봐야 합니다.
양도자인 부모의 양도소득세 계산은 실제 양도가액이 아닌 시가로 계산해야 하는 점을 유의하셔야 하고요. 또한, 전세자금과 양도가액 간 차액을 실제로 지급해야 양도거래로 인정받을 수 있을 것입니다.
Q 자녀의 양수대금을 빌려주는 경우도 주의할 점은 무엇일까요
저가양수도로 취득하기 위한 대금이 부족해 차용을 활용하려는 경우 세무리스크와 절세 실익을 잘 비교해보셔야 합니다. 가족 간 차용증은 상환능력, 실제 상환여부 등에 따라 효력을 부인당할 가능성이 크기 때문에 제반 사정을 고려한 의사결정이 이루어져야 합니다.
또한, 상황에 따라 증여의제가 적용되는 범위까지 매매가액을 낮춰 일부 증여세를 부담하되 취득세 등에서 추가적인 절세를 통해 전체적인 세 부담을 낮출 수도 있으므로 저가양수도 실행 전후의 파급효과를 고려한 절세플랜을 기획하셔야 하겠습니다.
