올해부터 부담부증여 양도세 과세 방식이 달라졌습니다. 부담부증여란 부동산을 증여할 때 전세보증금, 주택담보대출과 같은 부채를 포함해 물려주는 것을 말하는데요. 부담부증여를 하게 되면 증여받은 자산에서 부채가 차감되기 때문에 채무액만큼 증여세 부담이 줄어듭니다. 반면 증여받는 사람은 취득세를 내야 하고, 채무가 유상으로 이전되는 것으로 봐서 증여자에게 양도소득세가 부과됩니다. 올해 전세 낀 집을 증여하고 싶을 때 생각해야 할 점들을 이정근 세무회계화담 대표세무사에게 물었습니다.
부담부증여로 세금이 줄어드나
부담부증여는 증여세, 취득세, 양도소득세 3개의 세금이 부과됩니다. 일반증여보다 세목은 늘어나지만 납세 의무자가 두 명이 되고 내야 할 세금도 분화되기 때문에 절세할 수 있는 경우가 생깁니다. 기본적으로 증여세와 양도세는 누진세 구조를 띄기 때문에 '나누면 세금이 줄어드는 효과'라고 할 수 있는 것이죠.
올해 부담부증여하면 달라지는 것
부담부증여 양도세 과세 대상 양도차익(자산-취득가액)을 계산할 때 취득가액을 시가에서 기준시가로 반영합니다. 지난 1월 19일 기재부가 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화하는 내용의 시행령 개정을 추진하기로 한 것인데요. 정부는 2월 말에 관련 시행령을 공포, 시행할 예정이라고 밝혔습니다.
기준시가는 과세를 할 때 기준이 되는 가격으로 국세청에서 매년 산정하고 고시합니다. 아파트의 경우 시세(시가)의 70%가량에서 기준시가가 형성되는 경향이 있습니다. 양도세 과세 대상 취득가액이 기준시가로 바뀌면 양도차익이 커지게 돼 양도세 부담이 커집니다.
예를 들어 과거 부모가 시가 2억원(기준시가 1억4000만원, 70% 가정)에 취득한 주택의 전세가액이 3억원이라고 했을 때, 보증금만큼 부채를 넘긴 것으로 봐 양도세를 부과하는데요. 채무 인수 조건을 유상으로 매각한 것으로 보는 것이죠. 이 사례에서 시가 기준으로 양도차익은 1억원(3억원-2억원)이지만, 기준시가 기준 양도차익은 1억6000만원(3억원-1억4000만원)으로 양도세 부담이 더 큽니다.
부담부증여, 항상 유리한가
결론적으로 말하면 그렇지 않습니다. 일반증여시 내는 증여세, 취득세와 부담부증여로 내는 증여세, 양도세, 취득세를 비교해서 유리한 쪽으로 선택해야 합니다. 세법에서는 실질적으로 승계한 채무에 한 해 부담부증여를 인정하기 때문에, 일반증여가 유리하다면 보증금 승계 없이 진행할 수도 있습니다. 다만 증여자가 실제로 보증금을 상환해야 합니다.
부담부증여 시 과세되는 양도세와 취득세는 각각 비과세, 일반과세, 중과세의 3가지 케이스가 있기 때문에 증여하는 사람의 개별 상황마다 유불리가 달라집니다. 올해부터 부담부증여 시 양도세 부담은 더 커질 예정이지만 그렇다고 해서 절세 효과가 없을 것이라 단정할 수 없는 이유이기도 합니다.
예를 들어 올해부터 취득세 중과세가 느슨해진건 유리한 효과고, 기준시가 차액이 커진건 불리한 효과라서 둘을 같이 봐야 하는 것이죠. 이런 사항들을 개별 납세자가 다 파악하긴 힘들기 때문에 전문가와 상담이 필요합니다.
부담부증여할 때 주의할 점
세법상 부담부증여 시 인정되는 채무들은 '부동산에 담보된 채무'만 해당됩니다. 전세보증금과 근저당 담보채무가 인정되죠. 개인 채무까지 포함되는지 예규로 말이 많지만 이에 대해서는 다툼이 많기 때문에 주의해야 합니다.
현금흐름의 문제도 생각해야 합니다. 증여자는 양도세를, 받는 사람은 증여세와 취득세를 내야 하기 때문에 이런 세금들을 납부 가능한지 미리 준비해야 합니다.
이자 지급과 보증금 반환에 대해서도 생각해둬야 합니다. 부담부증여를 하게 되면 기본적으로 증여받은 사람이 채무를 상환해야 하기 때문이죠. 만약 수증자가 낼 수 없다면 증여해 주는 사람이 대납해야 하는데, 이렇게 하게 되면 세금이 훨씬 많아질 수 있어 주의해야 합니다.
