가격변동에 따른 과세관청 소명요구 빈번
선순위 감정평가로 다툼 피할 수 있어
부동산 하락기에 증여하면 증여세가 줄어든다는 말 들어보셨을 텐데요. 납세자 입장에서는 세금이 최대한 적게 나오는 방법을 선택하는 것이 합리적입니다. 그럼에도 주의해야 할 사항은 있겠죠. 주택 상속·증여 시 평가 방법과 주의할 점을 고봉성 세무사(현대세무법인 송도지점)에게 물었습니다.
- 주택 상속·증여 시 평가 방법은
주택을 평가할 때는 평가기준일이 있습니다. 상속은 사망일 등 상속개시일, 증여는 증여일이 기준인데요. 주택 상속은 평가기준일을 기준으로 전후 6개월, 증여는 이전 6개월과 이후 3개월을 평가 기간으로 두고 가격을 평가합니다.
평가 방법에도 순위가 있습니다. 먼저 매매·감정·수용·경매 또는 공매가액이 1순위입니다. 감정평가는 감정평가사로부터 감정가액을 받아야 합니다.
시가와 경매가·공매가가 없고 감정평가도 받지 않았다면 2순위인 유사자산의 매매사례가액을 적용합니다. 이를 유사매매사례가액이라고 하는데요. 상속·증여재산과 면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일하거나 유사할 때 적용할 수 있습니다.
유사매매사례가액도 없다면 마지막으로 기준시가로 책정합니다.
- 평가 방법에 대한 유불리는
상속·증여세만 생각하면 평가 가액이 낮을수록 과세표준이 줄어들기 때문에 기준시가로 평가하는 것이 유리합니다. 기준시가는 통상 시가의 60~70% 수준이기 때문에 기준시가로 평가해 상속·증여세를 적게 내고자 하시죠.
다만 상속 또는 증여받은 재산을 향후 양도하는 경우에 양도차익(양도가액-취득가액)에 따른 양도소득세를 납부해야 하는데요. 이 때는 취득가액을 상속·증여 당시 평가한 가액으로 하기 때문에 마냥 적게 신고하는 것이 유리한 것은 아닙니다.
상속·증여는 정부결정 세액이기 때문에 최종 결정은 과세관청에서 하게 되어있습니다. 선순위 가액이 있는지 먼저 검증을 하기 때문에 기준시가로 신고했을 때 추후 선순위 가액으로 가산세가 추징될 수 있습니다.
- 유사매매사례가액으로 신고할 때는 주의할 점이 있다는데
요즘 문제가 많이 되는 부분이 유사매매사례가액의 적용 문제입니다. 적정한 신고가를 찾아서 하는 것이 중요한데 쉽지 않기 때문입니다.
아파트의 경우 일단 3가지 요건을 만족해야 유사매매사례로 인정됩니다. 같은 단지 내에 있어야 하고, 전용 면적과 주택 가격이 5% 이내로 같아야 합니다.
문제가 발생하는 지점은 유사매매사례가액이 여러 개 있을 때 발생할 수 있는데요. 평가 기간 내 유사매매사례가액이 둘 이상이라면 그 중 상속·증여 주택의 기준시가와 가장 가까운 금액을 활용해야 합니다.
예를 들어 주택 증여일이 7월 29일인 A물건의 경우를 생각해볼까요. 부동산 경기 하락장에서 실거래가가 계속 떨어지는 것을 활용해 8월에 거래된 B물건을 참고해 유사매매사례가액 6억원으로 신고했다고 해보겠습니다.
그렇게 신고했다 하더라도 만약 평가 기간인 4월 중에 상속·증여재산과 기준시가가 더 가까운 유사매매사례인 C물건이 있다면, 추후 그 가액인 6억9000만원을 기준으로 상속·증여세가 추징될 위험이 있는 것이죠.
이렇듯 과세관청과 납세의무자의 이해가 상충해 과세관청은 가장 높은 유사매매사례가액을, 납세의무자는 가장 낮은 유사매매사례가액을 선택 적용해 과세 및 납부하고자 하므로 부동산 경기 침체기에는 평가금액에 대한 다툼의 발생이 빈번합니다.
만약 유사매매사례가액으로 신고했다가 과세관청으로부터 소명안내를 받으신 경우에는 증여 당시와 거래일 사이 가격 변동이 크므로 과세관청이 주장하는 가액보다 신고한 가액이 더 시가에 적합하다는 취지로 대응해야 합니다.
이런 다툼을 피하고 싶다면 유사매매사례가액보다 선순위 가액인 상속·증여 재산에 대한 감정평가를 받아 신고를 진행하는 것이 좋습니다.
