최근 집값 상승에 대한 우려가 큰 상황에서 지난 6월 27일 정부는 6억원 이상의 주택담보대출을 금지하는 강력한 대출 규제 정책을 발표하여 다음 날부터 바로 시행에 들어갔다.
그리고, 지난 7월 3일 금융위원회 주재로 기획재정부, 국토교통부, 국세청, 한국은행, 금융감독원 등 관계부처가 참여하여 '가계부채 점검회의'를 열고 가계부채 관리 강화 이행 상황과 불법∙이상거래 점검 방안을 논의했다. 이날 논의에서 국토부는 실거래 분석을 통해 편법 증여, 자금 출처 의심 사례, 허위 계약 신고, 업∙다운 계약 등을 확인할 계획이고, 국세청은 자금조달계획서를 활용해 고가주택의 자금 출처를 분석하여 세금 신고가 적정하게 이뤄졌는지 검증하는 한편, 부모로부터 취득 자금을 편법으로 증여받거나 소득 누락 등 탈루 사실이 확인되는 경우 세무조사를 실시할 예정이라고 밝혔다.
최근 집값이 폭등하기 전에 부모 명의 주택을 시세보다 저렴하게 자녀에게 이전하기 위해 가족 간 매매 문의가 몇 차례 있었는데 부동산 불법∙이상 거래에 대해 엄중하게 대응하겠다는 정부 발표 등에 미루어 볼 때, 가족 간 매매 시 발생할 수 있는 세금 이슈를 꼼꼼히 따져보고 미리 준비하지 않는다면 자칫 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있겠다는 생각이 든다. 이에 이번 칼럼에서는 가족 간 매매 시 특히나 유의해야 할 점들을 정리해보고자 한다.
가족 간 매매는 왜 하는 걸까
다양한 이유가 있을 수 있겠지만, 일반적으로 자녀에게 증여로 주는 것보다 매매로 넘기는 것이 세금이 더 적기 때문이다. 예를 들어, 부친 명의 시가 15억원 아파트를 자녀에게 증여한다면 자녀가 부담해야 할 증여세는 대략 4억원 내외가 될 것이다.
반면, 증여가 아닌 매매로 15억원에 자녀에게 넘긴다면 부친이 부담해야 할 양도세는 양도차익이 5억원이라 가정할 때 대략 1억50000만원 내외로 약 2억5000원에 가까운 세금이 절약되며, 1억5000만원의 세금도 자녀가 아닌 부친이 납부한다.
만약 부친이 1세대 1주택자라면, 양도세 비과세가 적용되어 양도세 부담이 없거나 고가주택에 해당하더라도 양도차익 대비 10% 이내의 약간의 세부담만이 발생할 것이다. 증여세 4억원과 비교하면 납부해야 할 세금이 극히 적은 수준이다.
매매대금은 반드시 실제로 지불되어야 한다
이 정도라면 당연히 증여보다 가족 간 매매로 해야 하는 게 아닌가 싶다. 다만, 가족 간 매매는 조심해야 할 사항들이 많다. 가장 중요한 것부터 얘기하자면, 가족 간 매매는 말 그대로 증여가 아닌 매매. 즉, 유상거래다. 따라서 자녀는 그만큼의 매매대금을 반드시 지불하고 사와야 한다. 상담을 하다보면, 가족 간 매매가 증여보다 세부담이 적은 방식이라는 것을 알게 되더라도 매매대금이 준비되지 않았거나 지급능력이 없어 실제로는 진행할 수 없는 경우가 많다.
만약 부친께서 자녀에게 매매대금을 빌려준다면 어떨까? 물론 불가능하진 않다. 그런데 생각해보면 부친이 보유중인 주택을 자녀에게 매각하는 상황에서 자녀가 부친에게 지불하는 매매대금이 부친으로부터 빌린 돈이라면, 결국 부친 자금이 자녀를 거쳐 한 바퀴 돌아 들어오는 셈이 된다. 이러한 거래 방식을 과세당국에서는 증여가 아닌 매매 거래로 쉽게 인정하기 어려울 거고, 납세자 쪽에서 실제 금전대차거래임을 명확하게 입증해줘야 할 것이다. 또한, 이를 인정받더라도 향후 사후관리를 받게 될 것이다.
혹시나, 자녀가 보유하고 있는 자금과 은행 대출금으로 일단 부친에게 매매대금으로 지불하고, 거래 이후 부친께서 다시 자녀에게 돌려주면 되지 않을까 하는 생각이 들 수도 있다. 그래서 과세당국은 가족 간 매매 시 매매대금 지급내역을 기본적으로 요청하고, 여기에 더해 필요하다면 잔금일 전후 일정 기간 동안의 거래내역을 요청하기도 한다. 결국 매매대금은 확실하게 지불해야 한다.
매매가액을 얼마로 결정할 것인지도 중요하다
가족 간 매매에 있어서 거래가액을 얼마로 할 것인지는 아주 중요하다. 특수관계인 간 매매의 경우, 시가와 거래가액의 차이금액이 얼마만큼 되는지에 따라 세법에서 정하고 있는 규정들이 적용될 수 있기 때문이다. 따라서, 거래가액을 마음대로 정할 수는 없고 시가를 기준으로 일정 범위 이내에서 결정해야 한다. '소득세법' 상 시가는 '상속세및증여세법' 상 시가를 준용하고 있는데, 되도록 감정평가를 통해 시가를 명확하게 정해주는 편이 바람직하다. 그렇지 않으면 시가가 얼마인가를 두고도 과세당국과 납세자의 시각이 서로 다를 수 있기 때문이다.
감정평가를 통해 시가를 명확히 했다면, 그 금액을 기준으로 그보다 낮은 금액을 매매가액으로 결정할 수 있다. 물론 무작정 낮출 수는 없고 일정 범위 이내에서 정해야 한다. 시가 10억원 짜리 아파트를 1억원에 거래한다면? 매수자인 자녀 입장에서는 '저가 양수에 따른 증여이익'에 대한 증여세가 과세될 수 있고, 부친 입장에서는 '저가 양도에 따른 양도세 부당행위계산 부인' 규정이 적용될 수 있다.
예를 들어, 부친께서 보유중인 시가 10억원 짜리인 주택을 자녀에게 5억원에 매각했다고 가정해보자.
'상속세및증여세법'에서는 시가와 대가의 차이가 기준금액(시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액) 이상인 경우 저가에 취득한 것으로 보아 시가와 대가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액에 대하여 증여세를 과세하도록 규정하고 있다. 예시 거래의 경우 자녀 입장에선 시가 10억원 짜리 아파트를 5억원에 사왔으므로 시가와 대가의 차액 5억원에서 기준금액(= 시가의 30% 와 3억원 중 적은 금액)을 뺀 2억원 만큼 증여이익을 얻었다고 보아 증여세가 부과될 것이다.
부친 입장에서도 과세 이슈가 발생한다. '소득세법'에서는 시가와 특수관계인 간 거래가액의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 이상인 경우 조세 부담을 부당하게 감소시킨 거래로 보아 양도가액을 거래가액이 아닌 시가로 하여 양도세를 계산하도록 규정하고 있다. 예시 거래의 경우 실제로 5억원에 매매했음에도 불구하고 조세 부담을 부당하게 감소시킨 거래로 보아 양도가액을 5억원이 아닌 10억원으로 하여 양도세를 계산 및 신고∙납부해야 할 것이다.
취득세도 미리 체크해야 한다
매수자 입장에서는 가족 간 매매 시 취득세 산정이 어떻게 달라지는지도 체크해야 할 부분이다. '지방세법'에서는 부동산을 유상으로 취득 시 취득세 과세표준은 거래 상대방에게 지불한 금액(=사실상취득가격)을 원칙으로 하나, 특수관계인으로부터 시가인정액(=시가)보다 낮은 가격으로 취득함으로써 조세 부담을 부당하게 감소시킨 행위로 인정되는 경우 시가인정액을 과세표준으로 하고 있다. 여기서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 행위로 인정되는 경우란 시가인정액과 사실상취득가격의 차이가 시가의 5% 또는 3억원 이상인 경우로 사실상 '소득세법' 규정과 동일하다.
예시 거래의 경우 실제로 5억원에 매매했음에도 불구하고 과세표준을 10억원(=시가인정액)으로 하여 취득세를 계산 및 신고∙납부해야 할 것이다. 또한, 지자체에서 매수자의 대금 지불 능력이 있는지 여부 확인을 위해 매수자의 소득금액증명원 또는 원천징수영수증 서류를 요청할 수 있음에 유의해야 한다.
지금까지 정리한 내용은 가족 간 매매 전에 최소한 기본적으로 살펴보고 준비해야 할 사항이다. 이 부분들에 대해 확실히 준비되어 있지 않다면 과세당국에서 소명 요구 시 제대로 대응이 되지 못할 수 있고, 나아가 세무조사 대상자로 선정될 수도 있다. 가족 간 매매는 잘 활용하면 좋은 절세 방법이 될 수 있겠지만, 잘못하면 양도세, 증여세 등 막대한 세금 추징이 될 수도 있다. 절세 목적으로 가족 간 매매를 고려하시는 분들이라면 반드시 실행에 앞서 꼼꼼한 준비가 필요하겠다.
☞김철종 세무사는
세무법인 다솔, 한화투자증권, 삼성증권에서 다양한 절세 상담과 스타트업 대표들을 위한 투자컨설팅을 제공했고, 상속증여세와 금융투자 세금에 대해 전문적인 노하우를 보유하고 있다. 서울 강서구 마곡동에서 세무법인 다솔 마곡중앙지점을 운영하고 있다.
