꼬마빌딩 등 비거주용 부동산에 대해 국세청이 시가를 감정해 상속·증여세를 과세하는 가운데, 국세청의 소급 감정평가 문제점에 대한 지적이 나왔다.
꼬마빌딩은 통상 5층 이하 규모 또는 매매가 50억원 이하의 소형 빌딩을 뜻한다. 아파트와 달리 거래가 많지 않기 때문에 시세 파악과 정확한 가치평가가 어려운 것으로 알려져 있다.
국세청은 실거래가를 알기 힘든 꼬마빌딩에 대해 2020년 이전까지 기준시가를 적용해 과세해왔다. 하지만 이 경우 건물 시가의 60~70% 밖에 반영하지 못하면서, 시가보다 낮은 가격으로 상속·증여가 이루어진다는 과세 형평성 문제가 제기됐다.
이에 따라 국세청은 2019년 시행령을 개정, 2020년부터 외부 감정평가기관의 도움을 받아 꼬마빌딩의 시가를 산정하고 있다.
문제는 국세청의 소급감정에서 불거졌다. 소급감정이란, 현재 시점에서 물건의 가액을 측정하는 것이 아니라 과거 특정 지점으로 소급해 과거가액을 평가 측정하는 것을 말한다. 건물주들은 국세청이 현재가 아닌 과거가액을 감정평가해 과세하는 것이 세금을 많이 추징당할 수 밖에 없는 구조라며 애로를 나타내왔다.
이런 논란 속에서 조세 실무 전문가들은 지난 7일 국회 국회의원회관에서 조세정책학회 세미나를 열고 꼬마빌딩 감정평가사업에 대해 논의했다.
발표자인 곽태훈 변호사(법무법인 율촌)는 "과세관청은 납세자의 감정평가를 검증하는 목적으로 소급감정을 할 수 있다"면서 "과세관청이 상속·증여세 과세를 목적으로 감정평가를 하는 것은 원칙적으로 불가하다"고 했다.
곽 변호사는 "현행 꼬마빌딩 감정평가사업은 납세자가 과세관청의 눈치를 보면서 감정평가 대상이 되지 않기를 바라야 하는 게 현실"이라며 "국세청의 감정평가 이전에 먼저 스스로 감정평가를 해야하는 구조이기 때문에 사실상 납세자에게 감정평가 의무를 부과하고 있는 것"이라고 지적했다.
그는 이어 "그렇다면 차라리 상증세 법령에 공시가격이 일정금액 이상인 부동산은 감정평가를 의무화하는 규정을 두는 것이 논란의 여지를 없애는 방법"이라고 덧붙였다.
토론자로 나선 구상수 회계사(법무법인 지평)는 "과세관청이 과세 목적으로 소급감정을 하는 것은 법률적 근거가 반드시 있어야하는데 시행령의 내용은 그 근거를 충분히 뒷받침하지 못한다"면서 "법률에 명시적인 위임이 없는데 시행령만으로 과세관청에 과세 권한을 주는 것이 타당한가하는 의문이 든다"고 말했다.
구 회계사는 "과세관청이 과세목적으로 소급감정을 하는 것이 인정된다면 비상장주식도 감정평가를 해야하는데, 비상장주식이 보유한 부동산을 포함해 법인의 자회사·손자회사가 보유한 부동산 모두 감정평가 대상이 돼 평가대상이 방대해진다"고 조언했다.
주승연 변호사(중부지방국세청 징세송무국 송무과)는 "꼬마빌딩은 기준시가와 현실적인 시가가 30~40% 차이가 난다는 것이 사실"이라면서 "상속·증여세 신고를 검토해 부과하는 과세관청은 법규정과 현실에 더 부합하는 방법을 채택할 수밖에 없고 그것이 감정평가사업"이라고 설명했다.
주 변호사는 "진정한 시가를 찾는 과정에서 결과적으로 꼬마빌딩의 과세가액 상승과 세액 증가로 이어져 납세자들이 부담을 느끼고 있다는 것은 인정한다"면서 "가장 바람직한 것은 납세자와 과세관청이 모두 수긍할 수 있는 시가를 찾는 것"이라고 말했다.
조세정책학회장으로 토론 좌장을 맡은 오문성 교수(한양여대 세무회계과)는 "시가를 찾기 어려운 부동산 시장에서 납세자는 낮은 가격을 적용받고 싶고, 과세관청은 높은 가격을 적용하고 싶은 것이 어찌보면 당연한 상황"이라며 "납세자의 과세형평뿐만 아니라 예측가능성을 높이기 위해서는 관련 세법규정에 모호함이 없어야 할 것"이라고 강조했다.
한편, 김창기 국세청장은 지난 10월 국정감사에서 비거주용 부동산 시가 과세와 관련 "기준을 객관적으로 규정해서 시가 과세 대상을 넓힐 것"이라고 언급한 바 있다.
