자녀에게 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 파는 경우 많죠. 전국 및 서울 아파트 직거래 건수와 비율을 살펴보면 아파트 직거래가 차지하는 비율이 빠르게 증가해 작년 9월에는 최고점에 이르렀습니다. 공인중개사 수수료를 내지 않을 뿐 아니라 거래 상대가 자녀라면 증여세를 내지 않을 수 있기 때문인데요.
이렇게 시세 대비 고가나 저가로 매매한 거래, 특수관계인간 거래로 의심되는 사례가 많아지면서 국토교통부는 작년부터 불법의심거래 조사에 열을 올렸습니다. 지난달 23일 국토부는 조사 결과를 발표하면서 "공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래에 대한 기획조사 결과, 불법의심거래 276건을 적발했다"라고 말했습니다.
이 중 거래 신고 위반이 214건으로 가장 많았고 특수관계인 간 직거래를 통한 편법 증여나 차입금 거래 등 국세청 통보 건은 77건, 명의신탁 등 경찰 통보 건 19건, 대출용도 외 유용 등 금융위 통보 건 18건이었습니다.
거래 신고 위반을 제외하면 특수관계인 간 직거래가 불법으로 의심되는 사례가 가장 많았다는 것인데요. 국토부는 모든 저가 거래가 불법은 아니라고 선을 그으면서도 불법행위에 대해서는 엄정하게 관리해 나가겠다고 밝혔습니다. 특수관계인으로서 자녀에게 부동산을 직거래로 넘길 때 과세되는 세금과 주의해야 할 점은 무엇일까요.
너무 싸게 팔면 자녀가 증여세 내야
증여세 피하려 부동산을 자녀에게 양도하더라도, 시가보다 지나치게 싼 가격에 팔면 증여세를 내야 합니다. 시가보다 양도가액이 3억원 이상 싸거나 그 차액이 시가의 30% 이상일 때 그렇습니다. 일례로 시가가 10억원인 부동산을 7억원 이하로 자녀에게 양도했다면 자녀에게 증여세가 과세되는 것이죠.
양도소득세도 새롭게 부과될 수 있습니다. 특수관계인으로 양도가액이 시가보다 3억원 이상 낮거나 그 차액이 시가의 5% 이상일 때 해당됩니다. 예를 들어 취득가액 6억원, 시가 10억원인 부동산을 7억원에 양도했다면 양도차익은 1억원(7억-6억원)이 아니라 4억원(10억-6억원)이 됩니다. 저가 양도를 하면서 일반 양도와 동일하게 양도세를 신고하게 되면 후에 가산세가 추징될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
저가 양도 고민한다면 자금출처는 명확하게
저가 양도를 통해 자녀에게 부동산을 넘겨 증여세를 절세하고자 할 때는 반드시 자녀가 부모에게 거래대금을 지급해야 합니다. 국토교통부가 발표한 특수관계인간 편법증여 의심 사례를 살펴보면, 부모가 자녀에게 아파트를 매도하면서 거래대금은 부모로부터 조달받은 것으로 보이는 경우 편법증여로 의심돼 세무조사를 받을 수 있습니다.
사례에 따르면 전세계약을 통해 거래 대금 전부를 부모로부터 조달한 것으로 의심된 20대 자녀가 탈세로 의심되어 국세청에 통보됐습니다. 저가 양도를 할 때에는 자녀의 지불 능력이 있어야 하고, 주택을 매수한 자금의 출처는 어디인지 객관적인 증빙 자료를 갖추는 것이 좋습니다.
