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부동산 증여세 신고가 폭증하는 이유

  • 2022.07.01(금) 08:00

[프리미엄 택스 리포트]이장원 세무사

경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 증여세율 최고수준, 그런데 왜 대한민국은 계속 증여건수가 증가할까?

부동산 가격이 상승하던 2018년부터 증여가 폭증하고 있다는 뉴스를 심심치 않게 접할 수 있다. 아이러니하게도 대한민국 증여세율은 OECD회원국 중 최고 수준이다. 이 지점에서 의문이 하나 든다. 증여세율이 고율임에도 불구하고 왜 증여는 증가하고 있을까?
 
실제로 국세청에서 매년 집계하는 국세통계자료에 의하면 증여세 신고 건수는 2016년에 11만6111건에서 2020년에는 21만4603건으로 불과 4년 만에 1.85배가 증가하였고, 신고된 증여 재산가액도 2016년 18조2000억원에서 2020년에는 2.39배나 증가된 43조6000억원으로 집계되었다.

전문가의 입장에서 부동산 증여세 신고가 폭증하는 이유를 파악하기에는 너무나 쉽다. 바로 다른 세금의 부담이 너무 크기 때문에 그나마 상대적으로 세 부담이 덜한 증여를 통해 다른 세금을 줄이기 위한 것이다. 그렇다면 증여를 통해 부담을 줄이려는 세금은 무엇일까?

최고 세율 82.5%, 양도소득세를 피하자
 
뉴스를 통해 다주택자의 양도소득세 세율이 얼마나 살인적인지 이미 널리 알려졌다. 현재 3주택자 이상의 다주택자가 조정대상지역 내에서 주택 양도 시 적용되는 최고 세율은 일반세율 45%에, 중과세율 30%가 추가된 75%다. 여기서 끝이 아니다. 국세의 10%에 해당하는 지방소득세 7.5%를 더하면 최고 세율은 82.5%가 적용된다.
 
다만, 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 보유기간 2년 이상의 주택은 1년간 일시적으로 양도소득세 중과세율을 배제 받는다. 그나마 1년 한시적 배제로 인해 숨통이 트였다고 볼 수 있지만 1년 이후에는 또 다시 중과세율 적용을 받기 때문에 중과세율을 영원히 피할 수 있는 바는 아니다.
 
반면 증여세 최고 세율은 과세표준 30억원 이상 시 50%의 세율을 적용받고, 그 이하의 증여 시에는 10%~40%로 더 낮은 증여세율이 적용된다. 또한 증여세는 지방세가 존재하지 않기 때문에 최고 세율을 비교했을 때 양도소득세에 비해 상대적으로 세 부담이 적다.
 
주택가격이 여러 요인으로 인해 높아진 상황이라면 양도차익도 커져서 양도소득세는 당연히 늘어날 것이다. 그러다 보니 다주택자들은 고액의 세금을 부담하면서 급히 양도하는 것은 선택하지 않을 것이다.
 
그 대신 대부분의 ‘부’를 형성하고 있는 세대가 지금의 50대 이상이며, 그들이 처한 상황을 생각해볼 수 있다. 그들의 자녀가 이제 결혼 내지는 독립할 나이가 되었다. 이제 막 경제 활동을 하는 자녀 세대가 이미 올라버릴 대로 오른 고가의 주택을 살 여력이 안 되는 것은 불을 보듯 뻔하다. 당연히 부모 세대는 자녀 걱정을 하게 되고, 삶의 터전을 마련해주고자 증여하는 것이 증여 증가 현상으로 나타나고 있는 것으로 보인다.

주택 수를 줄여 보유세를 줄이자
 
이제 1주택만 가지고 있어도 종합부동산세를 걱정해야 하는 시대가 왔다. 이는 2020년 말 정부가 제시한 공동주택의 경우 2030년까지, 표준단독주택은 2035년까지 기준시가를 시세 대비 90%로 맞추겠다는 로드맵의 영향이다. 실제로 국토교통부가 발표한 2022년도 표준주택가격 상승률은 전국 평균 7.76%로 2021년도 6.8%보다 상승 폭이 커졌다.
 
이에 따라 주택의 기준시가인 공동주택가격 또는 개별주택가격을 과세표준으로 과세하는 대표 보유세인 재산세와 종합부동산세의 납세의무자가 대폭 확대되었고, 납부세액도 크게 상승했다.
 
이미 서울에서는 1주택 보유자인 경우에도 종합부동산세를 걱정하고 있다. 특히 조정대상지역 내 다주택자의 경우는 종합부동산세에 대한 중과세율이 적용되어 일반세율보다 2배 높은 세율로 인해 세 부담은 더욱 커졌다.
 
양도소득세는 주택을 양도할 때 납부하는 세금인 만큼 사실상 양도가 이뤄지지 않는다면 납부 걱정도 발생하지 않는다. 하지만 보유세는 매년 과세기준일인 6월 1일 기준 주택을 보유만 하고 있어도 고지서를 받게 되고, 이 고지서상 세액이 매년 높아지니 부담이 클 수밖에 없는 상황이다. 고액의 종합부동산세를 내기 위해 매년 적금을 가입한다는 말이 나올 정도다. 그러므로 다주택자에는 무주택자인 자녀에게 주택을 증여함으로써 보유세 부담을 줄이고, 수증자인 자녀는 부의 이전을 받는 일거양득의 전략인 셈이다.
 
과세표준이 30억원을 넘는다면 상속세율은 이미 50%
 
본인 재산의 상속세 과세표준이 30억원을 넘는다면 적용되는 상속세율은 최고 세율인 50%다. 즉, 이미 과세표준이 30억원 이상인 상황이라면 재산이 증가할수록 증가분의 50%는 국가의 세금이 된다는 의미이다. 자신의 재산 중 50%를 국가에 납부할지 아니면, 자녀에게 미리 증여할지에 대한 답은 이미 나와 있다.
 
고(故) 이 건희 회장의 상속재산 22조원에 대한 상속세는 무려 12조원으로 산정되었다. 이에 유족들은 상속세 납부를 위해 대출, 주식 처분 등 다각도로 자금 확보를 하고 있다는 예측 보도를 접한 바 있다. 이는 대한민국의 상속세 계산 구조가 얼마나 고율인지 대표적으로 알 수 있는 사례다.
 
대한민국은 유산을 주는 사람 기준으로 세금을 부과하는 ‘유산 과세형’ 방식을 취하고 있다. 고인인 피상속인의 재산 총액에 맞춰 세율이 적용되기 때문에 유산을 받는 상속인 기준으로 과세하는 유산 취득형 방식에 비해 더 높은 고율을 적용받을 수밖에 없다. 최근 기획재정부에서 상속세 개선 방안에 대한 검토가 있었지만, 아쉽게도 세율과 과세 방식 개정은 이뤄지지 않았다.
 
그리고 오를 때로 올라버린 주택 가격은 상속세를 더 이상 부자만의 세금이 아니게 만들고 있다. 부모님이 열심히 일궈놓은 주택이 서울에 1채라도 있다면 상속세 과세 대상이 될 수 있기 때문이다. 실제로 국세 통계를 통해 2016년 상속세 신고인원은 6,217명이었으나 2020년에는 1만 1,521명으로 그 신고인원이 2배 가까이 늘어났으며 상속세 신고 재산가액 규모도 껑충 뛰었음을 알 수 있다. 실제로 50대 이상의 자산가들로부터 사전 상속 절세 플랜을 위한 상담이 쇄도하고 있는 상황이다.

 

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