2017년 8월 이른바 8.2부동산 대책이 발표된 이후 주택구입에는 적지 않은 규제가 뒤따르고 있는데요. 주택취득자금을 소명하기 위한 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'(이하 자금조달계획서) 작성 의무도 이 때부터 더 강화됐습니다.
자금조달계획서는 투기과열지구에서 3억원 이상인 주택을 거래하는 경우 의무적으로 작성하게 되는데요. 사실상 서울에서 아파트를 취득하는 경우는 대부분 해당된다고 볼 수 있을 정도로 대상이 광범위해졌죠.
하지만 아직까지도 자금조달계획서에 대해 잘 모르는 분들이 많습니다. 구체적으로 어떻게 작성하는 것이 중요하고, 주택취득자금을 마련하는 과정에서 절세에 도움이 되는 방법은 없는 지 변능수 세무사(비앤엘세무회계 대표세무사)에게 물어봤습니다.
# 자금조달계획서 작성시 유의점
상담을 하다 보면 주로 부모가 자녀의 신혼집을 마련해 줄 때 증여세 고민을 많이 하는 것 같습니다. 집값은 계속 오르지만 자녀들의 소득은 정체되어 있다보니 부모가 조금이나마 보태 주고 싶은 마음이 작용하는 것이죠.
그러다보니 실제로 생각보다 주택자금에서 증여가 차지하는 비중이 높은 것이 사실입니다. 그래서 지난해 12월부터는 자금조달계획서 서식에 '증여·상속' 항목이 생겨났어요. 종전에는 증여자금도 '현금 등 기타'로 써 넣었는데, 이제는 증여항목이 명확하게 분리된 것이죠.
따라서 자금조달계획서가 국세청의 증여세 과세자료로 활용될 경우 오해가 없도록 주의할 필요가 있습니다. 실제로 국세청에서는 부동산 관련 세무조사 대상자를 선정하는 자료로 자금조달계획서를 종합적으로 활용하고 있거든요.
예를 들어 부모님으로부터 주택자금 중 일부인 2억원을 증여받는 경우에는 '증여·상속' 항목에 기재하고 증여세 신고도 하는 것이 맞겠지만, 부모로부터 2억원을 빌린 경우라면 '그 밖의 차입금' 항목에 써 넣으면 되고 증여세는 신고대상이 아닌 것이죠. 증여와 차입의 구분을 확실히 해야 한다는 것입니다.
증여세 신고를 할 때는 증여계약서를 작성하고 증여세를 신고해서 자금출처의 증빙을 확보하면 되는데요. 단, 과거 10년간의 증여재산이 있는 경우에는 합산해서 신고하는 것을 잊어서는 안됩니다.
또 주택자금에 너무 딱 맞춰서 여유자금 없이 증여한 경우에는 자녀가 증여세를 낼 돈이 없어서 부모가 증여세까지 대납해야하는 상황이 올 수 있는데요. 증여세를 대납하는 경우에도 해당 대납세액을 증여로 보고 증여세가 과세된다는 것을 기억해야 하겠습니다.
# 부모로부터 돈을 빌리는 경우
실제로 부모가 힘들게 모은 노후자금을 증여받기 보다는 빌린 후 갚겠다는 자녀들도 많습니다. 하지만 원칙적으로 직계존비속 간의 채무는 인정되지 않기 때문에 이런 경우 그 채무관계를 입증할 수 있는 자료가 꼭 필요합니다.
예를 들어 부모자식 간에 금전소비대차계약을 하고 이자와 원금을 갚기로 했다면, 실제 금전소비대차계약서를 쓰고 그 계약서에 따라 이자와 원금을 변제한 통장거래내역을 명확하게 남겨놓는 것이 채무로 인정받을 수 있는 가장 좋은 방법입니다.
만약 계약서도 쓰지 않고 단순히 갖고 있던 현금으로 채무를 상환해 증빙과 거래내역이 없다면 국세청과 다툼이 불가피하겠죠.
채무를 상환할 때에도 주의할 것이 많은데요. 우선 이자를 지급하더라도 법정 적정이자율인 4.6%로 지급해야 합니다. 4.6%보다 낮은 이자율로 지급하면 그 차액만큼을 증여로 보고 이에 대한 증여세가 과세될 수 있거든요.
또 이자를 지급할 때에는 이자에 따른 이자소득세 27.5%(지방소득세 포함)를 원천징수하고 지급할 때마다 신고납부를 해야 합니다. 이자를 지급했다는 지급명세서도 매년 2월말까지 제출해야 하고요.
# 복잡한데 꼭 이자를 지급해야 하나
반드시 이자를 지급해야 하는 것은 아닙니다.
이자를 지급하지 않거나 적정이자율 4.6%보다 낮게 지급하는 경우 실제 지급해야할 이자와의 차액을 증여로 보고 증여세를 과세하는 규정이 있는데요. 이 때 이자 차액이 연간 1000만원이 넘는 경우에만 증여세 과세대상이 되거든요.
적정이자율로 대략 역산하면 원금이 2억1739만원 이하인 경우 연간 이자가 약 1000만원이 산출되는데요. 2억원 정도는 무이자로 빌려도 이자에 대한 증여세 부담이 없다는 계산이 나옵니다.
채무를 확실히 입증할 수만 있다면, 굳이 이자를 주는 채무계약을 체결해서 이자소득세 원천징수와 지급명세서 제출 등의 복잡한 과정을 겪지 않아도 된다는 것이죠.
또 과거 10년간 증여가 없었다면 성인자녀에 대한 증여공제 5000만원을 활용해서 이자에 대한 증여세 부담을 덜 수도 있습니다. 5억원을 2년 후 일시 상환한다고 가정하면, 적정이자율을 적용한 이자가 2년간 5000만원이 안되기 때문에 무이자로 빌려도 증여세 부담이 없겠죠.
다만, 무이자로 빌린 다음 계약 만기일에 원금을 일시상환하는 방법은 여러가지 이자부담은 줄겠지만 원금상환이 너무 늦어져서 중간에 곤란한 상황이 발생할 수도 있습니다.
10년 후에 갚기로 하고 부모로부터 무이자로 2억원을 빌렸는데 5년만에 세무조사가 나온 경우, 원리금상환기록이 없으니 증여로 보겠다고 한다면 입증이 어려울 수 있으니까요.
그래서 이자 지급 대신 채무임을 입증할 수 있는 간단한 방법으로 무이자 차입 후 원금을 합리적인 기간 내에서 분할상환하는 방법이 있어요.
예를 들어 2억원을 5년 동안 무이자로 빌리고, 월 330만원 정도씩 5년을 상환한다면 증여세와 이자 부담 없이 원금을 전액상환할 수 있습니다.
물론 매월 원금상환에 따른 자금이 부담될 수 있는데요. 일부 자금은 증여재산 공제를 활용해 증여를 하고 나머지만 대여하는 방식이나, 상환기간을 좀 더 장기간으로 설정해 월 원금상환액을 줄이는 것도 선택할 수 있을 것입니다.
이 때 통장에는 반드시 상환회차별로 표시를 하면서 정기적으로 계좌이체를 해두면 중간에 국세청에서 확인을 하더라도 확실하게 채무임을 입증할 수 있겠죠. 또한 원금을 상환하다가 여력이 되지 않는 경우에는 중도에 남은 원금만 증여로 신고해도 되고요.
# 자금출처조사를 받게 된다면
자금출처조사의 기본은 '증여추정'입니다. 예를 들어 주택구입시 자기 자금으로 대부분 충당했다는 내용으로 자금조달계획서를 써 냈는데, 국세청이 나이나 소득 등을 근거로 볼 때 그런 규모의 자금마련이 어렵다고 판단된다면 '어디에서 돈이 났느냐'를 따져 묻고 입증이 안되면 증여로 보는(추정하는) 것이죠.
자금출처에 대한 입증책임은 납세자에게 전가되는데요. 다행히 증여로 추정되는 금액의 80%(20%와 2억원 중 적은 금액은 입증 불필요)까지만 입증하면 출처를 소명한 것으로 인정해주고 있어요.
자금출처조사가 나오면 대부분 세무대리인에게 위임해서 진행하게 되겠지만, 기본적으로는 통장과 소득자료등 최대한 명확하게 출처를 정리해서 소명하는 것이 중요합니다.
사업소득이나 근로소득 등에서 세금 등을 제외한 금액, 재산 매각 자금 등은 출처가 될 수 있겠지만 이런 자금 중에서도 별개의 지출이 있는 것이 확인된다면 자금출처로 인정받지 못합니다. 연봉이 1억원이라도 카드값 등 지출이 1억원이라면 자금의 원천이 될 수 없죠.
특히 국세청이 자금출처조사를 나올 때에는 이미 신고된 소득이나 임대보증금 등 큰 금액은 다 파악을 한 후에 조사를 나오기 때문에, 실제로는 추가적으로 소명하기가 쉽지 않은 것이 사실입니다.
참고로 많이 알고 계시는 증여추정배제기준은 30대 세대주가 1억5000만원에 미달하는 주택을 취득하면 증여추정규정을 적용하지 않겠다는 내용인데요.
국세청의 업무편의상 증여추정을 적용해 입증책임을 묻는 대상에 두지 않겠다는 기준일 뿐 타인으로부터 증여받은 사실이 명백한데도 증여세를 과세하지 않겠다는 기준이 아니라는 점을 분명히 알고 계시는 것이 좋겠습니다.
현실적으로 수도권에서 신혼집으로 쓸 아파트나 빌라는 현재의 주택가격을 고려할 때 배제대상이 되기도 어렵고요.
따라서 미리 자금출처조사대상에 선정되기 전에 놓친 소득은 없는지 등을 충분히 확인해서 확보하고, 평소 소득신고를 꼼꼼하게 해 두는 것이 필요합니다. 신고를 성실하게 하고 있는 경우는 조사대상에 선정될 확률이 낮으니까요.
