부모가 보유하고 있는 부동산을 자녀가 물려받는다면 기쁨도 잠시, 세금에 대한 고민이 뒤따라온다. 증여세를 납부할 능력이 부족한 자녀는 눈앞이 깜깜해질 수밖에 없다.
이에 대한 절세 방법으로 인기를 끌었던 것이 '부담부증여'다. 강민수 국세청장의 배우자도 지난 2006년 부담부증여를 활용해 아파트를 증여받아, 절세한 사실이 인사청문회(7월 16일)에서 거론되기도 했다.
국세청장도 활용했을 만큼, 부담부증여는 절세 측면에서 유리하다. 부담부증여는 증여받은 사람이 일정한 채무(전세보증금·주택담보대출)를 부담하는 조건으로 하는 증여로, 채무액을 차감한 뒤 증여세 과세가액이 계산돼 채무액만큼 증여세를 줄이는 효과가 생긴다.
그런데 최근 부담부증여를 활용하는 절세법이 시들해지고 있다. 왜 그런 것일까?
집 파느니 물려주겠다는 건, 옛말?
국세청의 국세통계연보를 보면, 증여세 신고 건수는 집값 폭등 시기인 2020년부터 눈에 띄게 늘었다. 직전 2019년까지만 해도 15만건 수준에서, 2020년 21만건을 넘어섰다. 이듬해에 26만건까지 치솟았다. 이런 현상의 이유를 콕 집어 말할 수 없지만, 부동산 정책이 영향을 줬다는 시각이 짙다.
당시 문재인 정부는 '집을 보유·처분하는 것'에 대한 세금 부담을 늘리면서 퇴로도 열어줬다. 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 보유주택(조정대상지역 내 10년 이상)을 팔면 양도소득세 중과세 적용을 배제하는 예외 조항을 뒀다. 중과 유예 조치는 몇 차례 더 있었다.
보유세 부담을 피하면서 양도세 중과 유예 혜택을 겨냥한 결과인지, 2020년부터 2022년까지의 기간 동안 증여를 하겠다고 돌아선 숫자는 예년보다 많은 20만건대를 유지했다.
증여 또한 양도세 부담이 있다. 이를 고려한 듯, 증여의 상당수도 부담부증여였다. 2020년 기준 증여재산가액 16조3025억원 중 채무액은 3조2408억원으로, 2019년(1조9173억원)과 비교하면 2배 가까이 늘어난 수치다.
부담부증여는 임대보증금·주택담보대출 등 채무를 함께 넘겨주는 것을 조건으로 집을 증여해, 증여자산가액이 줄어드는 효과가 있다. 예컨대, 부모가 자녀에게 시가 5억원의 아파트를 증여하면서 2억원의 대출 채무를 함께 넘겼다고 해보자. 이 경우라면 과세표준은 3억원이 되며, 채무액에 대해 양도세가 매겨진다.
부담부증여, 3조→2조→1조원대까지 '뚝'
20만건대 증여세 신고 건수가 무너진 건 지난해(16만4230건)부터다.
증여세 절세 목적으로 활용했던 부담부증여도 확 줄었다. 증여재산가액 27조3387억원 중 채무액은 1조3010억원이었다. 28조원 규모의 증여재산을 신고했던 2019년(1조9000억원)보다도 적었다. 채무액은 2020년 3조원대에서 2021년 2조7381억원, 2022년 1조7260억원으로 매년 감소세다.
특히, 건물(집·빌딩 등)을 증여한 건수는 2021년 7만5551건에서 2022년 4만9575건으로 줄었고, 지난해에 3만건대(3만6170건)까지 내려왔다.
이정근 세무사(세무회계 화담)는 "부담부증여는 채무액만큼 유상 양도로 간주돼 양도세 신고납부 의무가 생기기 때문에, 중과세가 적용되는 시기에는 부담부증여가 쉽지 않았을 것"이라고 말했다.
'절세 통로'가 없어진 부분도 직·간접적인 영향을 줬다고 볼 수 있다. 그간 양도세 과세 대상인 취득가액을 실지거래가액으로 봤는데, 지난해 2월 이후부터는 기준시가로 판단하고 있다. 이 계산법에 따라 양도차익이 커져 양도세 부담이 늘어나게 된 것이다. 당시 정부는 법 개정 이유에 대해 "부담부증여를 활용한 조세회피를 방지하기 위함"이라고 설명했다.
가령 부모가 시가 2억원(기준시가 1억4000만원, 70% 가정)에 취득한 주택의 전세보증금이 3억원이라고 치자. 이 주택을 자녀에게 부담부증여로 넘겼을 때 보증금만큼 부채를 넘긴 것으로 봐 증여자에게 양도세를 부과한다. 시가를 기준으로 한다면 양도차익은 1억원(3억원-2억원)이지만, 기준시가를 기준으로 한다면 양도차익은 1억6000만원(3억원-1억4000만원)으로 양도세 부담이 더 커진다.
부담부증여시 주의해야 할 점으로 증여받는 사람이 증여세와 취득세를 부담할 경제력이 부족한 부분도 지목된다. 수증자가 납부할 세금을 증여자가 대신 납부해준다면 대신 낸 세금에 추가로 증여세를 부담해야 하고, 이 때 이미 증여한 재산과 합산돼 과세되기 때문에 증여세 부담은 훨씬 커진다.
이 세무사는 "아파트나 토지 등 부동산이 상승할 것이라는 기대감이 있다면, 이런 부분이 증여에 영향을 주긴 한다"면서도 "최근 서울아파트 중위가격이 10억원을 넘어가는 상황에서, 경제력이 부족한 2030세대 자녀가 물려받기는 어렵지 않겠느냐"고 했다.
