10.15 대책 이후 궁금했던 세금(미네르바 올빼미)

취득세 중과 관련 질문

1. 조정대상지역 지정 공고 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 조정대상지역 공고 이후에 잔금을 지급하고 취득한 경우 취득세 중과규정을 적용하는 방법은?

조정대상지역 지정 공고 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하고 주택의 취득일(잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날)에 주택 소재지가 조정대상지역으로 지정된 경우 비조정대상지역일 때 취득한 것으로 보아 취득세 중과규정을 적용합니다. 

예를 들어 2주택 보유자가 서울시 성동구 소재 주택을 2025년 10월10일에 15억원에 매수하기로 계약을 체결하고 계약금 10%인 1억5000만원을 지급한 후 2025년 10월16일 서울 성동구가 조정대상지역으로 공고된 후 2025년 11월30일 잔금을 지급하고 주택을 취득한 경우 비록 조정대상지역 공고일인 2025년 10월16일 이후 주택의 잔금을 지급하고 주택을 취득했지만 비조정대상지역의 주택 취득으로 보아 8%의 취득세율이 적용됩니다.

2. 서울 전역과 경기도 12개 시와 자치구가 2025년 10월16일 조정대상지역으로 지정되었는데 조정대상지역 지정 시 다주택자 취득세 중과규정 이외에 증여분 취득세도 달라진다고 하는데 어떤 내용이 달라지며, 유의할 사항은?

부동산을 증여를 원인으로 취득하면 취득하는 부동산의 시가인정액에 3.5%의 세율을 곱하여 취득세가 부과되지만 예외적으로 2주택 이상 보유한 배우자나 직계존비속으로부터 조정대상지역에 있는 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여로 취득하는 자는 12%의 취득세를 부담해야 합니다.

얼마 전까지는 강남3구와 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으므로 이지역 외 소재한 주택을 증여로 취득할 경우 3.5%의 취득세만 부담하면 되었지만, 서울 전역과 경기 12개 시 및 자치구가 조정대상지역으로 지정되면서 이 지역 내 2주택 이상 보유자는 주택을 자녀 등에게 증여할 때 항상 취득세 12% 중과 여부를 확인해봐야 합니다.

3. 2주택 이상 소유한 자가 조정대상지역 내 공시가격 3억 이상 주택을 증여한 경우 수증자는 12%의 취득세를 부담한다고 했는데, 취득세 중과여부를 판단할 때 주택수에서 제외되는 시가표준액 1억 이하 주택과 조정대상지역 1주택을 소유한 자가 조정대상지역에 있는 주택을 증여할 경우에도 12%의 취득세율이 적용되는지?

취득세 중과여부를 판단할 때 시가표준액 1억원 이하 주택은 주택수에서 제외되지만, 증여분 취득세 중과규정 대상인 2주택자 여부를 판단할 때 시가표준액 1억원 이하 주택은 주택수에서 제외한다는 규정이 없으므로 위 사례의 경우 조정대상지역 1주택을 증여받은 자는 12%의 취득세율이 적용됩니다.

양도소득세 비과세 거주요건 관련 질문

1. 조정대상지역 지정 공고 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 1세대1주택 비과세를 위한 2년 거주요건이 적용되지 않는 것인지?

취득세 중과규정을 적용할 때 조정대상지역 지정 공고 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 비조정대상지역의 주택을 취득한 것으로 보지만, 양도세 1세대1주택 비과세를 위한 2년 거주요건은 계약 당시 주택을 소유하고 있었는지에 따라 거주요건이 달리 적용됩니다.

만일 조정대상지역 지정 공고일 이전에 세대원 포함 무주택 상태에서 주택에 대한 매매계약(아파트 분양계약을 포함함)을 체결하고 계약금을 지급했다면 조정대상지역 공고 후 잔금을 지급하고 주택을 취득했더라도 거주요건이 적용되지 않지만, 조정대상지역 지정 공고일 이전에 유주택 상태에서 주택에 대한 매매계약(아파트 분양계약을 포함함)을 체결하고 계약금을 지급했다면 2년 거주요건이 적용됩니다.

2. 1주택 보유자(A주택)가 그 주택에 대한 매도계약을 체결하고 잔금 미수령 상태에서 조정대상지역 지정 이전에 신규주택(B주택)에 대한 매수계약을 체결하고 계약금을 지급한 후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우 1세대1주택 비과세 거주요건이 적용되는지?

조정대상지역 지정 공고일 이전에 주택에 대한 매수계약을 체결하고 계약금을 지급했더라도 계약 당시 주택 소유 여부에 따라 거주요건이 달라집니다. 주택의 양도일은 잔금수령일과 등기접수일 중 빠른 날이므로 사례의 경우처럼 매도계약은 했지만 잔금을 수령하지 않았다면 A주택은 매도인의 주택이며, A주택을 소유한 상태에서 조정대상지역 지정 전 B주택에 대한 매수계약을 체결한 경우이므로 잔금일 전에 B주택 소재지가 조정대상지역으로 지정되었다면 1세대1주택 비과세를 위한 거주요건이 적용됩니다.

3. 조정대상지역 지정 시 일시적 1세대2주택 요건이 달라지는지?

과거 문재인 정부 시절에는 조정대상지역에 종전주택을 보유한 자가 조정대상지역에 위치한 신규주택을 취득할 경우 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고 신규주택 취득일로부터 1년 이내 신규주택으로 전 세대원이 전입까지 해야 일시적2주택 비과세를 적용받을 수 있었지만, 현재는 신규주택의 소재지에 관계없이 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적2주택 비과세가 적용됩니다. (신규주택으로의 전입요건 없음)

다주택자 양도세 중과 관련 질문

1. 다주택자 양도세 중과는 언제까지 유예되며, 만일 중과규정이 부활되면 어떤 내용이 달라지는지?

다주택자 양도세 중과 규정은 2022년 5월10일부터 소득세법시행령의 개정으로 1년 단위로 그 적용이 유예되고 있으며 2026년 5월9일까지 중과가 유예되고 있습니다. 만일 내년에 중과유예가 더 이상 연장되지 않으면 2026년 5월10일 이후 2주택 이상 보유자가 조정대상지역에 위치한 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과됩니다. 2주택 이상 보유자는 기본세율에 20%p 세율이 인상되며, 3주택 이상 보유자는 기본세율에 30%p 세율이 인상됩니다. 

중과세율이 적용되면 장기보유특별공제가 적용되지 않으므로 세부담은 급격하게 증가합니다. 

위 사례를 보면 3주택 이상 보유자가 조정대상지역에 위치한 양도차익 10억, 보유기간 10년인 주택을 양도한 경우 중과규정이 적용되지 않을 때는 약 3.29억원의 세금(양도세+ 지방소득세)을 부담하지만 중과규정이 적용될 때는 약 7.5억원의 세금을 부담하게 됩니다.

2. 다주택자가 조정대상지역에 위치한 조합원입주권을 양도하면 양도세가 중과되는지?

다주택자가 조정대상지역에 위치한 ‘주택’을 양도할 때 양도세가 중과됩니다. 조합원입주권은 다른 주택을 양도하고 그 주택의 비과세 및 중과규정을 적용할 때 주택수에 포함되지만 입주권 자체는 주택은 아닙니다. 따라서 다주택자가 조정대상지역에 위치한 조합원입주권을 양도할 경우 다주택자 양도세 중과규정이 적용되지 않습니다.

단 조합원입주권을 취득한 후 2년 이내 양도할 경우 단기양도 중과세율(1년 이내 양도시 70%, 1년 이상 2년 이내 양도시 60%)이 적용됩니다.

3. 다주택자 양도세 중과규정이 적용되더라도 세법상 장기임대주택은 중과세율의 예외로 인정된다고 하는데 장기임대주택의 요건과 혜택은?

지자체에 임대사업자로 등록하고 세무서에 사업자등록을 한 경우로서 임대주택 등록 당시 기준시가가 6억원(수도권 외 지방은 3억원) 이하인 임대주택을 세법에서는 '장기임대주택'이라 부르며, 이 장기임대주택에는 아래의 3가지 세제혜택이 부여됩니다.

가. 거주주택 비과세

2년 이상 거주한 주택과 장기임대주택 보유자가 거주주택을 양도할 경우 장기임대주택은 주택수에서 제외되어 거주주택은 1세대1주택 비과세가 적용됩니다.

나. 중과배제

장기임대주택을 임대의무기간 경과 후 양도하면 다주택자 양도세 중과규정이 적용되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다.

다. 종합부동산세 합산배제

장기임대주택은 임대의무기간 동안 종합부동산세가 과세되지 않습니다. 다만 등록이 자동말소되면 말소일 이후에는 종합부동산세가 부과됩니다. 장기임대주택의 요건을 갖춘 경우 임대의무기간 경과 후 양도시 다주택자 양도세 중과규정이 적용되지 않습니다.

종합부동산세와 조정대상지역 지정

1. 조정대상지역 지정 확대가 종합부동산세에도 영향을 미치는지?

종합부동산세는 보유중인 주택의 공시가격을 더한 후 거기에서 9억원을 공제하고 여기에 공정시장가액비율(2025년 60%)을 곱해 과세표준을 산정한 후 세율을 곱해서 종부세액을 계산합니다.

문재인 정부 시절에는 조정대상지역 2주택 이상인 경우 중과세율을 적용했으나 현재는 조정대상지역 비조정대상지역을 구분하지 않고 본인이 보유한 주택이 3채 이상인 경우부터 중과세율이 적용됩니다. 따라서 이번 10.15 대책으로 조정대상지역이 대폭 확대되었지만 종합부동산세는 이번 대책의 영향을 받지 않습니다.

투기과열지구 지정과 조합원 지위 이전 금지
   
1. 투기과열지구로 지정되면 조합원의 지위를 매매나 증여할 수 없다고 하는데 언제부터 조합원 지위의 이전이 금지되고 예외규정은 없는지?

투기과열지구로 지정된 지역의 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 매매ㆍ증여할 수 없으며 이를 양수하거나 증여받은 자는 현금청산됩니다.

다만 세대원의 근무상 형편이나 생업상의 사정 등으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우, 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우, 1세대 1주택자로서 양도한 주택에서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우 등에도 조합원 지위의 이전이 가능하며,

이 외에도 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자는 사업시행인가 신청일 전까지, 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자는 착공일 전까지, 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 준공일 전까지 조합원 지위 이전이 가능합니다.

2. 도정법상 재개발 재건축이 아닌 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법(이하 소규모주택정비법)에 따른 정비구역도 조합원 지위 이전 금지가 적용되는지?

투기과열지구로 지정된 지역에서 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 매매하거나 증여할 수 없습니다. 도정법상 재개발은 관리처분계획인가일 이후부터 조합원 지위 이전이 금지되지만 소규모주택정비법상 정비사업인 가로주택, 소규모재건축, 소규모재개발 사업은 조합설립인가일 이후부터 조합원 지위의 이전이 금지되니 유의해야 합니다.

☞김호용 세무사는?
  국세청과 기획재정부 세제실에서 14년간 근무한 전직 세무공무원이다. 공직 시절 양도소득세, 재산세 등 복잡한 세법 현안을 직접 다루며 현장 행정을 모두 경험했다. 퇴직 후에는 부동산 자산가와 세무사, 국세공무원 등을 대상으로 양도세·상속세·증여세 강의를 하고 있으며, 현재는 세무법인 화담 청담지점 대표세무사로 재직 중이다. '미네르바 올빼미'라는 필명으로 운영 중인 네이버 블로그는 구독자 10만명을 넘어섰으며, 복잡한 세법을 쉽게 풀어내는 콘텐츠로 세무업계는 물론 투자자들 사이에서도 큰 신뢰를 얻고 있다. 국세공무원교육원의 양도소득세 전문가 과정, 전국 구청 및 대기업·부동산 커뮤니티 강의 등에서 활발히 활동하며, 자산 과세 분야의 실무 해석과 절세 전략에 있어 현실적인 조언자로 꼽힌다.