서울 25개구 가운데 가나다 순으로 가장 첫 번째인 '강남구'부터 살펴보겠습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 올해 1월 1일부터 6월 30일까지 강남구 아파트 거래현황을 분석해보면, 거래건수 1위 아파트는 자곡동 엘에이치강남아이파크입니다. 상반기에만 무려 144건이 거래됐습니다.
2014년부터 입주한 한국토지주택공사(LH)의 10년 공공임대아파트인데, 조기 분양전환으로 인해 폭발적인 거래 건수를 보인 것입니다. 5년전 실거래 가격이 없기 때문에 양도소득세는 따로 계산하지 않았습니다.
강남구에서 두 번째로 많이 팔린 아파트는 도곡동 타워팰리스입니다. 2002년부터 입주한 주상복합 아파트로 여전히 부자들이 많이 사는 곳이죠. 타워팰리스 1차부터 2차와 3차 건물이 마치 하늘을 찌를 듯한 위용을 뽐내고 있습니다.
상반기에는 타워팰리스 1차가 30건 거래됐고, 2차 20건, 3차 12건씩 거래됐습니다. 모두 합치면 62건입니다. 최고 거래가격은 타워팰리스 2차에서 지난 6월 거래된 전용면적 244.04㎡로 실거래가 68억원을 기록했습니다.
2016년에는 47억원에 거래됐으니까, 5년 만에 21억원이 올랐고 상승률로 따져보면 45%가 오른 셈이죠. 이 아파트를 5년 전에 샀다가 이번에 판다면 양도소득세는 얼마나 나올까요.
AI부동산 세금계산기 '양도리'로 양도소득세를 계산해보면, 1주택자가 실제로 거주한 경우 4억8447만원의 양도세를 내게 됩니다. 양도가액 9억원 이하는 비과세로 계산하고 장기보유특별공제까지 적용했기 때문에 그나마 세금이 줄어든 것입니다.
서울이나 수도권 등 조정대상지역에 주택 한 채를 더 보유한 2주택자는 양도세가 14억4427만원으로 급격히 뛰어오르게 됩니다. 중과세율 20%P를 적용하기 때문인데요.
조정대상지역에서 3주택 이상 보유한 경우에는 중과세율 30%P를 적용하면서 양도세가 16억7499만원까지 오르게 됩니다. 양도세를 낼 때 지방자치단체에 따로 납부하는 지방소득세(10%)까지 감안하면 세금만 총 18억4249만원입니다. 양도차익이 21억원인데 세금이 80%를 넘게 되는 셈이죠.
다른 아파트도 좀 더 보겠습니다. 상반기 거래건수 3위는 압구정동 현대아파트입니다. 압구정 현대 1차부터 10차까지 거래건수를 합쳐보면 51건입니다. 참고로 신현대(9차, 11차, 12차)는 20건이었습니다.
최고 거래가격은 현대 7차에서 나왔습니다. 지난 4월에 거래된 전용면적 245.2㎡의 실거래가는 80억원이었습니다. 똑같은 면적의 아파트가 5년 전 43억원에 거래된 것을 감안하면 거의 2배 가까운 상승폭입니다.
이 아파트를 판다면 양도세도 타워팰리스보다 훨씬 더 많이 내야 합니다. 5년 보유 및 거주한 1주택자는 9억1859만원의 양도세를 내며, 조정대상지역 2주택자는 25억8827만원의 양도세를 내게 됩니다. 3주택자는 양도세만 29억9499만원인데, 지방소득세를 포함하면 약 33억원을 세금으로 내는 겁니다.
4위는 수서동 까치마을입니다. 총 39건이 거래됐는데, 최고 거래가격은 14억원이었습니다. 5년 전 거래가격이 6억7200만원이었으니까 두 배를 넘었습니다.
대치동 은마아파트와 수서동 신동아아파트는 똑같이 33건씩 거래되면서 공동 5위를 차지했습니다. 은마는 5년 전 14억2000만원에서 올해 26억원으로 83% 올랐고, 신동아는 2016년 7억원에서 올해 12억6500만원으로 81% 상승했습니다.
이어 도곡동 도곡렉슬 29건, 개포동 성원대치2단지 28건, 압구정동 한양 24건, 도곡동 아카데미스위트 22건 순으로 조사됐습니다. 이들 아파트의 최고 실거래가와 상승률, 양도세 예상액은 표를 참고해 주시기 바랍니다.
(다음 편에는 '강동구' 아파트를 만나보고, 그 다음에는 강북구와 강서구로 계속 이어집니다.)
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