[절세꿀팁]"토지보상, 현금보다 대체토지가 이득"

정부가 신도시계획을 발표할 때마다 토지보상금 문제가 불거지는데요. 보상금에 따른 세금 역시 빼놓을 수 없는 고민 중 하나입니다. 토지소유자는 국가 또는 지방자치단체에 부동산을 양도한 셈이어서 이에 따른 양도소득세를 납부해야 하거든요.

최근에 토지보상문제가 생기기 시작한 곳이 많은데요. 3기 신도시 중에서는 2018년 12월 발표한 경기 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양지구의 토지보상이 올해 시작되고요. 2019년 5월 발표한 고양 창릉지구와 부천 대장지구의 보상은 2021년 시작될 전망입니다. 

국토교통부가 추정하는 3기신도시 토지보상금은 2021년 12조3132억원을 포함해 모두 32조3566억원에 이르는데요. 이 곳 토지보상에 해당하는 분들은 올해부터 적용되는 토지보상 관련 세법개정 내용도 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다. 

신도시 수용 부동산을 전문적으로 상담하고 있는 이장원 세무사에게 2020년 공익사업 수용 토지보상자를 위한 세무팁을 물었습니다.

# 토지보상 세금에서 달라진 부분은

우선 대토보상에 대한 양도소득세 감면율이 상향조정됐습니다. 토지가 수용됐을 때 보상금 대신 다른 대체토지를 받는 것을 대토보상이라고 하는데요. 대토보상을 위해 공익사업 시행자에게 양도한 후 발생한 양도차익은 양도소득세 세액감면이나 과세이연 혜택을 받을 수 있습니다. 감면율이 작년까지 15%에서 올해부터 40%로 크게 올랐습니다. 토지보상자에게 더 큰 세액지원이 되는 것이죠. 

3기 신도시 등 대규모 수용사업으로 수십조원대의 보상비가 풀릴 예정이어서 정부가 부동산 시장 과열을 우려해 토지보상자에게 현금보상 대신 대토보상을 권장하는 차원의 세법개정으로 해석할 수 있습니다.

일반적으로 공익수용토지에 대한 보상을 현금으로 받을 경우는 세액감면이 10%에 불과하기 때문에 절세차원에서 대토보상도 고려해볼만 합니다.

참고로 대토보상 혜택은 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(고시일 이전 양도시 양도일)부터 소급해서 2년 이전에 취득한 토지여야 받을 수 있습니다. 또한 2021년 12월 31일 이전에 해당 공익사업 시행자에게 양도하고 해당 공익사업 시행으로 조성한 토지로 보상받는 경우여야 대상이 됩니다.

# 신도시 일부의 조정대상지역 변동이 있는데

2019년 11월 8일 경기도 고양시, 남양주시 일부 지역이 조정대상지역에서 해제됐습니다. 이는 신도시 개발에 따라 주택이 수용되는 토지소유자에게는 기쁜 소식입니다.

수용주택이 조정대상지역 내에 위치했다면 장기임대주택, 상속주택, 혼인·합가 등 특별한 경우를 제외하고는 양도소득세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제 배제도 피할 수 없기 때문입니다.  

이는 조정대상지역 내에 수용주택을 보유한 경우라면 수용이 진행되기 전에 다주택자 양도소득세 중과세 적용여부 등을 잘 판단해서 절세전략을 짜야한다는 의미입니다.

참고로 고양시 중에서도 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스(고양국제전시장)1단계·고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역이 여전히 조정대상지역으로 묶여 있고, 남양주시도 다산동과 별내동은 조정대상지역으로 남았습니다.

지난해말 발표된 한시적 양도소득세 중과 배제혜택도 따져봐야 합니다. 정부는 2019년 12월 16일 주택시장 안정화 방안을 발표했는데요. 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 오는 6월 30일까지 양도하는 경우에는 한시적으로 양도소득세를 중과하지 않고, 장기보유특별공제도 적용해주는 혜택이 포함돼 있습니다.

이 한시적 혜택은 2019년 12월 17일~2020년 6월 30일 사이에 양도하는 주택에 한해 적용되는데요. 조정대상지역 내 주택이 수용되는 다주택 토지보상자는 이 규정을 어떻게 활용할지에 대해 세무전문가와 상의해보시는 것이 필요합니다. 현 시점에서 6월말 이전에 양도하는 것과 6월 이후에 수용되는 경우의 세액을 비교해서 의사결정을 해야하기 때문입니다.

# 농지가 수용될 경우 주의할 점

직접 농사를 짓던 자경농지가 수용되는 경우도 있을텐데요. 자경농지는 8년 이상 자경기간, 자경농민, 농지, 재촌 등의 요건을 모두 충족하면 1과세 기간에 1억원까지 세액감면을 받을 수 있습니다.

이 때 8년 자경기간을 계산할 때 사업소득과 총급여액의 합계가 3700만원 이상인 과세기간이 있는 경우에는 자경기간에서 제외하고 있습니다. 농사짓는 것 외에 연간 3700만원이 넘는 소득이 있었다면 스스로 농사를 짓지 않았거나 농사가 주업이 아니었다고 보는 것이죠.

그런데 올해부터는 이 요건에 추가해서 사업소득자 중 업종별 연간 수입금액(매출) 7500만원 이상~3억원 이상인 복식부기의무대상이 된 경우에도 자경기간에서 추가로 제외하도록 법이 바뀌었습니다.  

따라서 앞으로는 자경기간을 계산할 때 단순히 소득금액증명원 상의 소득금액만 볼 것이 아니라, 좀 더 면밀하게 수입금액에 대한 요건도 같이 검토가 해야만 추후 세금이 추징되는 것을 막을 수 있습니다.

# 양도세 신고를 안했다면

가산세 감면요율도 일부 달라졌습니다. 토지수용의 경우 국가에서 수용을 하기 때문에 양도소득세 신고를 안 해도 되는 것으로 잘못 알고 있는 분들이 적지 않은데요. 신고를 안했다면 최대한 빨리 신고하는 것이 좋습니다. 

양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야하는데요. 만일 신고기한 이내에 신고를 못하게 되면 신고불성실가산세가 부과됩니다. 이 때 신고기한이 지나더라도 가능한 빨리 신고를 하도록 유도하기 위해 기간별로 감면율에 차등을 두고 있기 때문에 하루라도 빨리 신고하는 것이 좋다는 겁니다.

기한 후 신고의 경우 법정신고기한 후 신고시기가 늦어질수록 가산세 감면율이 줄어듭니다. 1개월 이내 50%에서 1~3개월 30%, 4~6개월 내에는 20%밖에 적용되지 않습니다. 과소신고의 경우에도 가령 기한 후 1개월 이내에 수정신고하면 가산세의 90%를 감면받지만, 1년6개월~2년 이내에 신고하는 경우에는 10%로 축소됩니다. 기한을 지키는 것이 절세의 기본임을 잊지 마세요.