21대 총선에서 집권 여당이 압승하면서 현 정부의 부동산 안정화 대책도 탄력을 받게 됐습니다. 주택시장에서 투기세력과의 전쟁이라는 정책기조도 이어질 것으로 보여지고요. 덩달아 부동산 거래세나 보유세 부담도 꾸준하게 오를 예정입니다.
그런데, 이러한 정부의 규제정책에 대해 정작 투기자들은 민감하게 대응해 세금을 최소화하는 반면, 2주택 이상이면서도 투기목적이 없는 사람들은 준비를 못해 무거운 세금을 부담하는 경우가 적지 않다고 하는데요. 이런 경우 집을 계속 갖고 있어야 할지 팔아야 할지에 대한 고민도 더 커졌습니다.
부동산 세금분야를 전문적으로 컨설팅을 하고 있는 이정근 세무사(세무법인 다솔)에게 보유와 처분 선택의 기로에서 필요한 절세팁을 물어봤습니다.
# 계속 보유하는 경우 알아야 할 것
아시다시피 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 앞으로 점점 더 오른다는 것은 이미 정책적으로 설계돼 있는 부분입니다. 따라서 보유세를 부담하고서라도 처분을 유보하는 분들은 장기적인 관점에서 의사결정이 선행돼야 합니다. 이말은 결국 최종적으로는 상속세까지도 고려를 해야 한다는 의미입니다.
상속세는 상속개시 시점의 시세에 따라 주택은 물론 다른 자산과 합산해 계산하는 특징이 있습니다. 문제는 우리나라 상속세 최고세율이 OECD국가 중에서도 아주 높은 그룹에 속해 있다는 것인데요.
물론 가업승계의 경우 가업상속공제라는 제도가 있어 최대 500억원까지 공제가 가능하지만, 요건이 까다롭고, 가업과 무관한 개인자산을 공제하는 효과는 크지 않아 혜택을 보는 사람도 한정적입니다.
우리나라처럼 상속세 세율이 높고 누진세율 구조 하에서는 과세표준 구간을 줄이는 게 절세의 기본입니다. 과세표준 구간을 줄이려면 재산평가액을 낮게 책정하거나 채무액이 어느 정도 존재하는게 유리하고요. 또한, 각종 공제의 혜택을 꼼꼼히 챙겨봐야 합니다.
재산평가에 있어서는 정부가 공시가격의 현실화 입장을 견지하고 있고, 국세청도 감정평가 대상을 확대하고 있으므로 점점 부동산이 시가에 근접하게 평가되고 있다고 볼 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 여전히 시가 이하로 평가되는 자산들이 존재하는데요. 이러한 부동산과 달리 예금·적금·부금·보험금·공제금·주식·채권 등 금융재산의 경우 시가로 평가하되 최대 2억원까지 상속공제를 하고 있기 때문에 주택을 포함한 부동산과 금융재산의 종류와 구성을 생각해 볼 필요가 있습니다.
상장주식의 경우 변동성이 심하므로 평가기준일 전후 2개월 최종 시세가액의 평균액으로 재산을 평가하게 되는데 요즘같은 시장에서는 이를 활용하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
또한, 주택의 경우 상속개시일로부터 소급해 10년 이상 계속 동거한 상속인이 협의분할로 상속받는 경우 최대 6억원을 한도로 공제받을 수 있으므로 계속 보유의 목적이라면 이를 활용하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 이 경우 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속과 공동으로 1세대 1주택을 구성한 상속인이 받아야 한다는 점은 유의해야 합니다.
결과적으로 주택을 장기 혹은 평생 보유하겠다는 마음가짐이라면 상속세에 대비해서라도 본인의 자산 포트폴리오를 미리 체크해 볼 필요가 있겠습니다.
# 지금 처분하는 경우 알아야 할 것
보유가 답이 아니라고 판단해 처분이나 증여를 계획하는 분들도 있습니다. 현 정부의 일관된 부동산 안정화 대책에 대한 의지나, 이번 총선 결과에서 추론하더라도 조정대상지역 2주택 이상자와 비조정대상지역 포함 3주택 이상자에 대한 압박은 보다 거세질 전망이기 때문이죠.
하지만 주택을 처분할 때에는 시장 상황을 보지 않을 수 없습니다. 올 2월 기준 서울 주택시장 거래현황을 보면 동남권 강남4구를 중심으로 매매가격이 하락폭을 보였고, 기타 지역은 개발 호재 등을 제외하고 상승폭이 둔화됐습니다. 아파트 거래량도 전월대비 8%정도 감소했죠.
다만, 작년 동월대비 아파트 거래량은 230% 증가한 것으로 보아 수요가 끊겼다고 보기보다는 매수자들이 관망세로 전환해 잠재적 대기수요 상태로 존재한다고 보는 것이 합리적일 것입니다.
따라서, 만약 보유기간이 10년 이상인 주택이거나 양도소득세 비과세가 가능하다면 거래가액을 일부 조정해서라도 6.1이전에 매도하여 양도소득세 중과세와 종합부동산세 합산과세를 피하시길 권유드립니다. 지난해 12·16대책으로 6월말까지 조정대상지역 내 보유기간이 10년 이상인 주택들을 양도하는 경우 한시적으로 중과세 적용을 배제하고 장기보유특별공제를 적용해주기 때문이죠.
중과배제 대상이 아니라면 자녀들에게 증여하거나 임대사업자 등록을 하는 방법이나 법인전환 등의 방법도 추천드립니다.
다만, 임대주택의 경우 2018년 3월 31일 이후 등록분부터는 의무임대기간이 8년인 장기일반민간임대주택에 한해 합산배제가 가능하다는 점을 기억해야 합니다.
또한 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 임대사업자 등록시에도 종합부동산세 합산배제가 불가능하다는 것에 주의해야 합니다.
# 자녀에게 미리 줄 때 알아야 할 것
매도가 아니라 증여를 하는 경우 자녀가 동일세대라고 하면 취등록세 등 제반비용을 고려했을 때 실익이 크지 않을 수 있습니다. 아울러 법인전환 역시 취득세 중과세 등이 문제될 수 있으므로 자세한 내용은 반드시 전문가에게 상담을 받아 진행하시길 권고드립니다.
살아생전에 증여했더라도 상속개시일을 기준으로 상속인의 경우 10년, 상속인 외의 경우는 5년 내 증여한 자산을 합산해서 상속세를 부담해야 하는데요. 이를 반대로 생각하면 증여가 아닌 매매로 진행하면 나중에 합산될 여지가 없고, 세대를 건너 뛰어 손주에게 증여하면 사후관리 기간도 5년으로 짧아지는 장점이 있습니다.
물론, 증여가 아닌 매매로 진행하면 특수관계자간 거래에 해당되어 시가의 적정성 여부 등을 검토받게 될 것이고, 손주의 경우 세대를 건너뛴 데에 대한 할증과세(30%)를 적용받을 것입니다. 하지만 그럼에도 불구하고 실무상 많이 행해지는 절세방법입니다.
최근 재건축초과이익 환수제도 합헌결정이 났고 종부세도 강화기조가 유지됨에 따라 고가주택 소유자들의 불안감이 커지고 있습니다. 납세자들은 항상 전문가에게 자문을 받는 습관을 키워야겠습니다.
