주택 거래 규제구역인 조정대상지역이 크게 늘어났다. 올해 6월 19일부로 경기도와 인천광역시 대부분이 조정대상지역으로 추가지정됐고, 지방에서도 대전과 청주 일부가 조정대상지역에 포함됐다.
조정대상지역으로 지정되면 대출과 분양권 전매가 제한되기도 하지만, 세금부담도 크게 늘어난다. 조정대상지역으로 신규지정된 후에는 어떤 세금변화가 있는지 정리했다.
'2년은 살아야' 1세대 1주택 비과세
1세대 1주택인 경우에는 양도소득세 비과세 혜택이 있다. 이 때 2년 이상만 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 보유주택의 지역이 조정대상지역인 경우에는 보유뿐만 아니라 '2년 이상 거주'를 해야 비과세를 받을 수 있다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택 모두가 해당된다.
다만, 2년 거주요건은 '취득일 기준'으로 적용되기 때문에 비조정대상지역일 때 취득했다가 이번에 신규로 조정대상지역에 포함된 경우라면 2년 보유요건만 갖춰도 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다.
반대로 취득할 때에는 조정대상지역이었지만 양도 전에 조정대상지역에서 해제된 경우에는 2년 거주요건을 갖춰야만 비과세가 된다.
이사 후엔 '1년 이내'에 팔아야 비과세
이사 등의 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 1세대1주택으로 보고 양도소득세 비과세 혜택을 준다. 이 때 '일시적'으로 인정되는 기간은 2년인데, 조정대상지역에서 벌어지는 일이라면 이 기간이 1년으로 줄어든다.
조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우 이사 후 1년 이내에 종전에 살던 집을 팔아야만 일시적인 2주택으로 인정된다는 뜻이다.
이 때 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우가 아니라 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사가거나 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 이사하는 경우에는 2년 내에만 종전주택을 양도하면 된다.
다주택은 양도소득세 중과
다주택자가 보유한 주택이 조정대상지역으로 지정된 경우 이후 이 주택을 양도할 때에는 양도소득세가 중과된다. 2주택은 기본세율에 10%, 3주택 이상은 20%가 중과된다. 또 장기보유특별공제도 받지 못한다.
다주택자의 양도소득세 중과여부는 '양도일 현재'를 기준으로 판단한다. 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득했더라도 양도시점에 조정대상지역으로 지정돼 있다면 양도소득세가 중과된다. 다만 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우에는 양도소득세가 중과되지 않는다.
# 종합부동산세 추가과세
조정대상지역에 보유중인 주택은 종합부동산세 부담이 늘어난다. 조정대상지역 2주택자는 3주택자와 동일하게 기본세율에 0.1~0.5%p(2021년부터 0.2~0.8%p) 높은 세율로 종부세를 내야 하고, 세부담 상한도 일반지역 2주택(150%)보다 높은 200%(2021년에는 300%)가 적용된다. 특히 법인이 조정대상지역에 주택을 보유하는 경우, 내년부터 종부세율이 최대 4%로 뛴다.
