집을 팔겠다는 마음을 먹고 나면 여러가지 고민을 하게 되는데요. 그중에서도 세금 걱정이 가장 앞섭니다. 특히 양도차익이 큰 경우 양도소득세 부담을 지지 않을 수 없거든요.
이런 걱정은 세금이 어떻게 계산되는 지에 대한 정보나 이해가 부족하면 더욱 커지는데요. 반대로 누구나 약간의 정보와 세금에 대한 이해를 갖고 있다면 세금걱정을 크게 덜어낼 수 있습니다. 최성민 세무사(세무그룹세종 대표)가 이런 걱정을 덜어 줄 간단한 양도세 정보를 7가지로 요약해 주셨습니다.
① 집 고치면 증빙을 챙겨라
주택의 양도소득세는 양도차익에서 필요경비를 빼고 계산을 합니다. 주택을 구입하고 보유하고 팔기까지 집주인이 지출한 각종 비용을 꼭 필요한 경비, 즉 필요경비로 인정해주는 것이죠.
구입과정에서는 취득세와 법무사수수료, 중개수수료, 인지대 등이 필요경비로 인정되는데요. 경매로 취득하는 경우 명도비용, 소송을 통해 취득이 이뤄지면 소송에 들어간 비용도 필요경비로 인정받을 수 있어요.
일단 잔금까지 치르고 내 집이 되고나면 인터리어나 보수를 할 수도 있는데요. 인테리어와 수리·보수비용 중에서도 필요경비로 인정되는 부분이 있습니다. 구체적으로 발코니를 확장하거나 샤시교체, 배관교체, 난방시설 교체, 붙박이장 설치 등 개량·확장·증설이 이뤄진 경우 필요경비가 되죠.
이런 필요경비의 지출은 양도시점에서 보면 수년에서 수십년이 지난 일이 될 수도 있는데요. 따라서 당시 영수증 등 증빙서류는 꼭 따로 보관해 놓는 것이 필요합니다.
② 부부공동명의로 사라
부부가 공동명의로 주택을 취득하면 여러 가지 장점이 있지만 양도소득세 절세도 가능합니다. 공동명의 주택을 양도할 때에는 양도소득을 공동명의자 각각의 지분만큼의 양도소득으로 쪼개어 계산하게 되거든요.
소득세는 누진세율구조이기 때문에 양도소득을 쪼개면 보다 낮은 세율로 세금을 부담할 수 있습니다. 누진세율 체계에서 가장 손쉬운 절세방법이죠.
③ 배우자에게 주고 5년 뒤 팔아라
주택을 배우자에게 증여하는 방법도 양도세 절세법으로 활용할 수 있는 방법입니다. 1주택인데 비과세를 못 받는 주택(실거주 미충족 등)을 보유한 경우 한 채를 배우자에게 증여하면 우선 배우자 증여가액공제를 6억원(실거래가 기준)까지 받을 수 있습니다.
그런 다음 증여받은 배우자가 바로 제3자에게 팔면 (양도세를 회피하기 위한) 부당행위가 되어 증여가액을 취득가액으로 인정받지 못하게 되는데요. 하지만, 5년 뒤에 팔면 배우자에게 증여한 증여가액을 취득가액으로 인정받을 수 있게 됩니다.
주택가격이 꾸준히 상승한다는 가정을 한다면 당초 최초 취득가액보다 중간에 배우자증여가액이 더 높을 텐데요. 따라서 배우자가 매각할 시점에 세금을 부담하게 되는 양도차익도 크게 줄게 됩니다.
④ 1년에 두 채 이상 팔지 마라
양도세 과세기준이 되는 기간은 1과세연도입니다. 매년 1월 1일부터 12월 31일까지가 1과세연도이죠.
중요한 것은 과세기간 내에 발생하는 양도건은 모두 합산해서 세금을 계산한다는 것입니다. 2020년 1월 1일부터 12월 31일 사이에 2채 이상을 양도하게 되면 두 건에서 발생한 양도차익을 합산해서 양도세를 내야 합니다. 누진세율이라서 당연히 세금을 더 많이 내게 되겠죠.
따라서 이런 경우에는 양도시점을 쪼갤 필요가 있습니다. 예컨대 가을에 1채를 팔았다면 나머지 1채는 다음해 연초에 팔면 각각의 양도세를 따로 계산해서 절세할 수 있죠.
물론 양도차익이 합산되는 점을 역으로 이용할 수도 있습니다. 양도차익이 있는 주택과 양도차손(손실)이 있는 주택은 같은 해에 팔면 손익이 통산되어서 세금을 낼 양도차익이 사라지거나 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.
⑤ 보유기간 못 채웠다면 잔금일을 늦춰라
조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 1세대 1주택이나 조정대상지역이 아닌 지역의 1세대 1주택은 2년 보유만하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 만약 부득이하게 2년을 채우지 못하고 팔게 되면 비과세 혜택을 놓치게 되죠.
하지만 이런 경우라도 양도시 잔금일을 보유기간 2년이 되는 날 이후로 잡게 되면 비과세를 받을 수 있습니다. 양도시점을 잔금일 기준으로 판단하기 때문이죠.
보통 주택거래를 할 때 주택가격은 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠서 주고받도록 계약하게 되는데요. 이 때 잔금일을 최대한 늦추는 방식을 활용할 수 있다는 것입니다.
극단적으로 오늘 계약했더라도 잔금일을 2년 이후로 설정하면 비과세혜택을 받을 수 있습니다. 계약금과 중도금은 그 전에 미리 받을 수 있기 때문에 일거양득이 되겠죠.
⑥ 입주권은 3년 넘어도 비과세 된다
재개발이나 재건축 조합원이 입주권을 취득하는 경우에는 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 팔아야 비과세를 받을 수 있는데요.
하지만 이 경우에도 공사가 지연되는 등의 특별한 사정으로 인해 3년이 초과되는 경우 입주권 취득일 3년 이후에도 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 주택완성 후 2년 이내에만 이사가면 비과세 대상이 됩니다.
⑦ 노후된 농가주택은 허물수도 있다
거주중인 아파트 외에 시골에 농가주택을 보유하고 있는 경우도 있는데요. 노후대비로 사 놓거나 상속 및 증여로 물려받은 주택도 있을 수 있죠. 이 경우 시골 주택이 아주 낡아서 당장 사람이 거주할 수 없는 상황이더라도 2주택자가 되어 비과세 혜택을 못받게 됩니다.
하지만 노후된 농가주택은 주택으로서의 가치가 거의 없기 때문에 과감하게 헐어버리면 2주택 문제가 해결될 수 있습니다. 해당 농가주택을 헐어버리고 멸실신고를 하면 1세대1주택으로 인정받아 살고 있던 아파트를 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이죠.
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