"10년 넘게 살던 아파트를 팔았어요. 다른 주택은 없고, 아파트 가격도 9억원을 넘지 않아요. 양도소득세는 비과세되는 것으로 알고 있는데 세무서에 꼭 신고해야 하나요?"
1세대1주택자가 집을 팔 때 가장 궁금한 문제입니다. 인터넷 포털을 검색하면 대체로 '신고하지 않아도 된다'는 답변이 우세하지만, '신고하는 게 좋다'는 답변도 나오는데요.
최근 집주인들이 양도세와 관련해 궁금해하는 질문들에 대해 국세청의 공식 답변을 들어봤습니다.
# 세무서에서 양도세 신고서 써줄 수 없나?
세무서에서는 납세자를 대리해서 신고서를 작성하진 않습니다. 다만 납세자의 연세가 많아 신고서 작성이 힘든 경우 등 부득이한 사정이 있으면 직접 양도세 신고서 작성이 가능하도록 최선의 도움을 드립니다. 본인 신분증과 부동산 취득 당시 매매계약서와 양도시 매매계약서를 지참하고 세무서를 방문하면 도움을 받을 수 있습니다.
# 직원의 안내 오류에도 가산세를 내야 하나?
양도세는 납세자가 스스로 과세표준과 세액을 계산해 신고해야 하는 세목이기 때문에 신고내용에 대한 책임은 1차적으로 납세자에게 있습니다. 세무서에서 마련한 자기작성교실에서 세무공무원의 안내로 신고서를 작성해 제출했더라도 행정청의 공적인 견해 표명으로 보기 어렵습니다. 따라서 직원의 안내에 따라 작성한 신고서가 신고내용 오류로 인해 양도세 추가납부세액이 있는 경우, 가산세는 납세자가 직접 납부해야 합니다.
# 양도세가 많은데, 나눠서 낼 수 없을까?
납부할 양도세액이 1000만원을 넘는 경우 납부기한 경과일로부터 2개월이 되는 날까지 분할해서 납부할 수 있습니다. 예를 들어 5월 말까지 납부할 양도세가 1500만원이면 1000만원을 먼저 내고, 나머지 500만원은 7월 말까지 내면 됩니다. 납부세액이 2000만원을 넘으면 납부할 세액의 50% 이상의 금액을 납부기한까지 내고 나머지는 두 달 후에 납부하면 됩니다. 납부세액이 3000만원이면 납부기한까지 1500만원을 내고, 나머지 1500만원을 두 달 후에 내는 겁니다.
# 거짓계약서를 작성하면 비과세 못 받나?
부동산을 양도하는 사람이 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성하면 불이익을 받습니다. 1세대1주택이나 8년 자경농지 등 양도세 비과세·감면 대상자라도 혜택을 적용받을 수 없습니다. 취득하는 사람도 해당 부동산을 양도할 때까지 사후관리해서 비과세·감면세액을 배제하게 됩니다.
# 1주택자도 꼭 비과세 신고해야 하나?
양도세 1세대1주택 비과세 요건에 해당한다면 필수적으로 신고하지 않아도 됩니다. 다만, 추후 국세청에서 1세대1주택 여부를 판단할 때 관련 증빙의 제출을 요청할 수도 있습니다. 관련 증빙은 팩스와 우편, 방문 등을 통해 제출이 가능합니다.
■ 1세대1주택 비과세 요건
① 거주자가 구성하는 1세대가 양도하는 경우일 것
② 양도일 현재 국내에 1주택을 보유할 것
③ 보유기간이 2년 이상일 것(단, 조정대상지역 내 주택은 보유기간 중 2년 거주 요건 추가)
④ 미등기양도자산이 아닐 것
⑤ 거짓계약서를 작성하지 않을 것
⑥ 고가주택이 아닐 것
⑦ 건물의 실제 용도가 주택일 것
⑧ 주택에 딸린 토지는 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내일 것
