1세대 1주택자에게 양도소득세를 비과세하는 혜택은 세제 혜택 중에서도 가장 큰 혜택으로 꼽힌다. 세금 일부를 깎아주는 것에 아니라 해당 소득에 대한 세금 전체를 매지기 않기 때문이다.
9억원이 넘는 주택은 예외이긴 하지만 9억원 초과분에 대해서만 과세대상이다. 이사를 위해 잠시 2주택이 되거나 상속 또는 부모님 봉양을 위해 살림을 합쳐 2주택이 된 때에도 1주택자로 인정해 비과세 혜택을 준다. 게다가 임대사업을 하는 경우에는 다주택임에도 사업자 본인의 거주주택은 1주택자와 같이 양도세를 비과세해 준다.
하지만 큰 혜택 뒤에는 까다로운 요건들이 따른다. 실제로 당연히 비과세 대상이라고 생각한 사람들이 요건을 확인하지 않고 덜컥 집을 팔고난 뒤 세금폭탄을 맞는 사례도 적지 않다.
1세대 1주택 양도세 비과세와 관련해서 다른 사람들은 어떤 문제로 추징을 당했고, 또 어떤 이유로 낸 세금도 돌려받았는지 양도세 비과세 규정과 관련한 최근 조세불복 사례 몇가지를 찾아봤다.
추징 : "주택용이 아닌데 주택으로 썼어요"
A씨는 2015년말, 1층이 근린상가이고 2~4층이 다가구주택인 건물을 통째로 팔고 나서 1세대 1주택 양도세 비과세 대상으로 신고했다. 다가구주택은 3개층 이하의 주택이며, 19세대 이하가 거주하고 있으면 1주택과 같이 비과세를 받을 수 있기 때문이다.
하지만 국세청은 A씨의 주택을 다가구주택이 아닌 다세대주택(공동주택)이라고 판단했다. A씨가 살았던 4층만 1세대 1주택으로 인정해 양도세를 비과세하고, 나머지 층에 대한 양도차익은 환산해서 양도세를 추징했다.
A씨는 조세심판원에 억울함을 호소했지만 조세심판원은 국세청의 과세에 문제가 없다는 결정을 내렸다. 알고보니 A씨가 근린생활시설인 1층을 주거용으로 임대를 줬던 것이 비과세 요건에 흠결이 됐던 것이다.
실제로 이 주택의 1층은 2006년부터 2018년까지 개별주택가격 확인서에 주거면적으로 포함돼 공시도 돼 있기도 했다. A씨 건물의 주거용으로 사용된 면적은 3개층이 아니라 4개층이 되어 다가구주택 요건을 갖추지 못한 것이다.
추징 : "임대사업 등록을 세무서에만 했어요"
요건을 갖추지 못해 양도세 비과세 특례를 놓친 사례는 또 있다. B씨는 2015년에 자신이 살던 집을 팔면서 양도소득세를 신고하고 냈다. 무려 15년 전에 취득해서 살고 있던 집이어서 양도차익도 컸고 2011년에 사들여 임대사업을 하고 있는 다가주주택도 보유중이었기 때문이다.
그런데 B씨는 등록된 임대사업자의 경우 본인이 거주하고 있는 주택은 1세대 1주택과 같이 양도세를 비과세받을 수 있다는 사실을 뒤늦게 알게됐다. 그래서 양도세를 신고한지 3년 뒤인 지난해 국세청에 이미 낸 세금을 돌려달라고 경정청구를 했다.
하지만 어찌된 일인지 국세청은 B씨의 경정청구를 거절했다. B씨는 조세심판원의 문까지 두드렸지만 조세심판원 역시 국세청의 손을 들어줬다.
B씨는 비과세혜택을 받을 수 없는 치명적인 실수를 했는데, 바로 임대사업등록을 제대로 하지 않았다. 임대사업자가 본인 거주주택의 양도세 비과세 혜택을 받으려면 관할세무서와 함께 관할 지자체(시·군·구청)에도 사업자등록을 해둬야 하는데, B씨는 세무서에만 사업자등록을 한 것이다.
조세심판원은 임대사업자는 소득세법에 따라 관할 세무서에 임대사업등록을 하고, 임대주택법에 따라 관할 지자체에도 임대사업자로 등록해야 한다며 B씨의 심판청구를 기각했다.
환급 : "저희 같이 살지만 독립했어요"
반면, 비과세 요건을 잘 따져서 양도세를 돌려받은 사례도 있다. 자녀 2명과 한 집에서 같이 살고 있는 C씨는 작년 4월 살던 집을 팔고 양도차익에 대해 양도세를 신고납부했다. 두 자녀도 각각 자신의 명의로 집을 보유하고 있던터라 1세대 3주택에 해당돼 일반세율에 20%까지 다주택자 가산세율을 얹어 세금을 납부했다.
하지만 C씨는 세무대리인과 상의해본 결과 자신이 1세대 1주택 비과세 요건에 해당된다고 보고 낸 세금을 돌려달라는 경정청구를 냈다. C씨와 자녀들이 같은 세대가 아니라 별도 세대에 해당한다는 것이 C씨의 주장이었다. 국세청은 경정청구를 거절했지만, 경정청구거부처분을 취소해달라는 조세심판 청구에서는 C씨가 이겼다. 조세심판원은 C씨가 1세대 1주택자에 해당한다고 판단했다.
실제로 C씨에게는 자녀들과 같이 살 수밖에 없는 사정이 있었다. 두 자녀는 각각 30대 중후반의 나이로 직장을 다닌지도 10년이 넘었고, 독립된 생계를 유지할 수 있는 재산도 있었지만 C씨가 시각장애가 있어서 동거봉양을 하고 있었던 것이다. 자녀들은 자신이 보유하고 있는 주택에서 월세도 받고 있었다.
조세심판원은 C씨의 자녀들이 30세 이상의 성인인데다 근로소득과 임대소득이 있는 등 독립생계를 유지한 것으로 보인다며 국세청이 세금을 돌려줘야 한다고 결정했다.
환급 : "위임했지만 임대했어요"
D씨도 세금을 돌려받은 사례다. D씨는 1997년에 다세대주택 14세대를 신축해 9세대를 임대해왔고, 이 중 5세대를 2015~2016년에 양도했다. 당시 10년 이상 장기임대주택은 양도세를 100% 감면하는 규정이 있었기 때문에 D씨는 이 규정을 적용해 신고하고 세금을 내지 않았다. 그런데, 1년 뒤 국세청은 D씨에 대해 세무조사를 하고 양도세를 추징했다. D씨가 직접 임대하지 않았기 때문에 장기임대주택 특례를 적용할 수 없다는 것이었다.
알고보니 D씨는 다세대주택을 신축한 후 건축비를 줄 돈이 없어서 일부 주택의 임대권한을 건축업자인 E씨에게 위임하고, 건축비 상당액을 임대보증금으로 대신 충당했다. 국세청은 D씨가 임대차 계약서를 쓰거나 직접 임대한 사실이 없기 때문에 D씨가 장기임대사업을 했다고 볼 수 없다고 판단했다.
하지만, D씨는 억울하다며 조세심판원에 심판청구를 냈고 심판원도 D씨에게 양도세를 추징하는 것은 잘못됐다고 판단했다. 심판원은 세법상 임대인이 직접 임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요건으로 두지는 않고 있으며, 임대권한을 위임받은 E씨가 임차인들에게 임대한 사실도 확인되기 때문에 사실상 D씨가 10년 임대요건을 갖췄다고 보는 것이 타당하다고 밝혔다.
