주택 한 채만 갖고 있다면 그나마 양도세 부담이 덜하지만, 두 채 이상 보유한 경우에는 50%가 넘는 중과세율을 고스란히 감수해야 한다. 서울의 주요 아파트 집주인들이 당장 집을 판다면 얼마의 양도세를 내게 되는지 계산해 봤다.
양도세는 세법에서 정한 여러 가지 조건을 퍼즐 맞추듯이 조합해서 계산해야 한다. 지역과 보유기간에 따라 세액이 달라지고, 집주인이 보유한 주택 수도 중요한 영향을 미친다.
지역은 서울 25개구의 1000단지 이상 대단지 아파트를 하나씩 선정했다. 국민주택규모(85㎡)에 가장 가까운 전용면적 84㎡를 기준으로 입주한 지 10년이 넘은 아파트를 비교했다. 해당 아파트 집주인이 2009년부터 10년간 보유하다가 팔 경우 양도차익과 양도세를 계산했다.
양도세는 각각 1주택자와 2주택자, 3주택자로 구분해 세부담을 따져봤고, 지방자치단체에 따로 내는 지방소득세(양도세액의 10%)는 제외했다. 다만 서울 종로구는 입주 10년이 넘은 1000가구 이상 대단지 아파트가 없기 때문에 나머지 24개구를 비교 대상으로 정했다. 취득가격과 양도가격은 국토교통부 실거래가 기준이며, 국세청 홈택스 모의계산을 이용해 최종세액을 산출했다.
서울 24개구 대표 아파트 가운데 지난 10년 사이 가격이 가장 많이 오른 단지는 서초구 서초래미안이었다. 2009년 당시 8억6000만원이었던 실거래가는 2019년 15억7000만원으로 뛰었다. 양도차익만 7억1000만원이며 상승률은 83%를 기록했다.
10년 전 취득한 서초래미안을 파는 1주택자는 양도세 872만원을 내야 한다. 1주택자는 양도가격에서 9억원이 넘는 부분에만 과세하고 장기보유특별공제율도 80%까지 받을 수 있어 양도세가 적게 나오는 편이다.
2주택 이상 보유한 경우에는 세부담이 급상승한다. 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하고, 양도세 기본세율(6~42%)에서 10~20%포인트 높은 중과세율을 적용하기 때문이다.
서초래미안을 파는 2주택자는 양도세로 3억3250만원을 내고, 3주택자의 양도세는 4억325만원에 달한다. 여기에 지방소득세까지 포함하면 최종 세부담은 2주택자 3억6575만원, 3주택자 4억4358만원이다. 2주택자는 양도차익(7억1000만원)의 52%를 부담하고, 3주택자는 62%를 세금으로 내는 셈이다.
강남구 도곡렉슬과 송파구 파크리오도 10년간 6억원 넘게 가격이 급등했다. 도곡렉슬의 실거래가는 2009년 13억2000만원에서 올해 19억8000만원으로 6억6000만원(50%) 올랐고, 파크리오는 같은 기간 6억5300만원(74%) 상승했다.
도곡렉슬 1주택자는 양도세 1146만원을 내고, 파크리오 1주택자는 709만원의 양도세를 부담한다. 하지만 이들 주택의 2주택자의 양도세는 3억원에 달하고, 3주택자는 각각 3억7000만원 수준의 양도세를 내는 것으로 조사됐다.
용산구 한가람과 마포구 대흥태영, 성동구 금호대우, 양천구 목동신시가지14단지도 올해 실거래가 9억원을 돌파했다. 대흥태영은 10년 전과 비교해 두 배가 넘게 올랐고, 서대문구 독립문극동은 93%의 상승률을 보였다.
독립문극동과 영등포푸르지오, 동작구 상도더샵1차, 중구 남산타운, 광진구 현대프라임 등의 1주택자는 올해 실거래가 9억원 미만으로 양도세 부담이 없다. 다만 이들 아파트의 2주택자는 1억원대의 양도세를 내야 하는 것으로 분석됐다.
3주택자 기준으로는 강서구 우장산아이파크이편한세상과 관악구 관악푸르지오, 구로구 신도림대림, 은평구 라이프미성이 1억원 넘는 양도세를 내게 된다.
이밖에 중랑구 건영2차와 성북구 월곡 두산위브 2주택자는 각각 6000만원대의 양도세를 부담하고, 강동구 강동롯데캐슬퍼스트와 강북구 삼각산아이원을 보유한 2주택자는 5000만원대 양도세를 부담한다.
3주택자 중에서는 노원구 공릉풍림아이원과 도봉구 북한산아이파크가 각각 5000만원에 가까운 양도세를 내고, 금천구 벽산5단지의 2주택자와 3주택자는 2500만원에서 3500만원 수준의 양도세를 내는 것으로 나타났다.
