주택이나 토지를 팔 때 차익을 남겼다면 양도소득세를 내야 한다. 양도세는 워낙 세법이 자주 바뀌고 규정이 복잡하기 때문에 세무 전문가들 사이에서도 악명이 높은 세목이다.
집주인이 처한 상황에 따라 비과세나 감면 혜택도 받을 수 있지만, 세법 곳곳에 숨어있는 폭탄 규정들을 피하는 것도 만만치 않은 작업이다.
부동산을 취득할 당시보다 가격이 떨어졌다면 양도세를 낼 필요가 없다. 하지만 조금이라도 가격이 올랐다면 양도세 과세대상인지 여부를 따져보고, 팔기 전에 세액을 계산해보는 것이 절세의 지름길이다.
양도세 과세의 기준점이 되는 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 빼면 간단히 계산할 수 있다. 양도가액은 부동산을 팔 때 실제로 받은 금액, 즉 '실거래가'를 뜻한다. 취득가액은 부동산을 살 때 지급한 매입가격에서 취득세와 법무사비용, 중개수수료 등을 제외한 금액을 따져보면 된다.
양도차익에서 장기보유특별공제를 적용하면 양도소득금액이 산출되며, 여기에서 양도소득기본공제 250만원을 추가로 공제하면 양도세의 최종 관문인 '과세표준'을 구할 수 있다. 과세표준에서 양도세율을 곱하면 실제로 납부하게 될 최종 세액을 알 수 있다.
장기보유특별공제란 보유한 기간에 따라 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도로서 상당한 절세 효과가 있다. 1주택자가 3년 보유하면 24%의 공제율이 적용되며, 매년 8%포인트씩 공제율이 올라간다. 5년 보유하면 40%, 10년 보유하면 80%의 공제율이 적용된다.
1주택자가 고가주택 기준인 9억원 이내에 팔 경우에는 양도세를 낼 필요가 없다. 다만 비과세 혜택을 받으려면 2년 넘게 보유해야 하며, 양도가액이 9억원을 넘으면 초과 부분에 대해 양도세를 내게 된다.
예를 들어 5년 전 6억원에 취득한 주택을 10억원에 판다면 실제 양도차익은 4억원으로 양도가액의 40% 수준이다. 하지만 양도가액 9억원을 넘는 부분은 1억원이기 때문에 양도가액의 40%인 4000만원을 양도차익으로 보고 계산한다.
여기에 5년 장기보유특별공제율 40%를 적용한 1600만원을 공제하고 나면 양도소득금액은 2400만원이 되고, 기본공제(250만원)까지 빼면 과세표준은 2150만원이 산출된다.
양도세 기본세율은 과세표준 1200만원 이하 6%, 4600만원 이하 15%를 적용하기 때문에 최종 세액은 215만원(72만원+143만원)이 된다. 양도세액의 10%는 지방자치단체에 다시 지방소득세로 납부하기 때문에 실제로 부담하는 세금은 237만원이다.
조정대상지역(서울 전지역, 경기·부산·세종 등 42개 지역)에서 다주택을 소유한 집주인이 집을 팔면 양도세는 훨씬 무거워진다. 10~20%포인트를 가산한 중과세율을 적용하고, 장기보유특별공제도 받을 수 없기 때문이다.
서울의 2주택자가 양도차익 4억원짜리 집을 판다면 과세표준은 3억9750만원(기본공제 250만원 적용)이며, 최고 50%의 세율을 적용한 1억7335만원을 양도세로 내야 한다. 3주택자일 경우에는 최고 60% 세율을 적용하면서 양도세액이 2억1310만원에 달하게 된다.
