이별의 순간에도 세금은 피할 수 없죠. 돌아가신 분에게 집 한 채 물려 받았다면 아파트 가격이 얼마일 때부터 상속세를 내야 할까요. 상속세를 내야 하는 아파트 가격부터 상속세 외에 낼 수 있는 세금까지 살펴보겠습니다.
아파트 가격 10억원 미만, 상속세 내나요
상속세는 피상속인의 재산에서 채무와 상속공제를 빼고 계산합니다. 이렇게 계산된 상속재산 전체에 대해 과세를 하고 남은 금액을 상속인끼리 나눠 가지는 구조인데요. 채무가 없다는 가정 하에 상속공제가 어떻게 적용되냐에 따라 상속세액이 결정됩니다.
10억원의 주택 한 채를 상속받으면, 배우자와 자녀가 있을 때 최소 10억원이 공제돼 상속세가 나오지 않습니다. 반면 배우자만 있거나 자녀만 있다면 공제 금액이 줄어들어 같은 가격의 주택에 대해 상속세가 과세될 수 있습니다.
주택 가격, 어떻게 산정하나요
물려받은 주택에 대한 가격은 시가로 평가합니다. 흔히 납세자들은 시가를 매매가로만 생각하는데요. 꼭 그렇지만은 않습니다.
상속받은 주택의 가격을 산정할 때 1순위는 주택의 거래가격입니다. 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이루어진 거래가격을 주택 가격으로 봅니다. 매매나 경매가 아니라 하더라도 감정이나 공매를 통해 평가한 가격도 거래가격입니다.
2순위는 유사한 주택의 거래가격인 유사매매사례가액입니다. 동일한 공동주택단지 내에 있고, 면적과 주택가격 차이가 모두 5%이내일 때 유사매매사례가액으로 봅니다.
국세청 홈택스에서 '상속증여재산 스스로 평가하기'서비스를 이용하면 유사매매사례가 될 수 있는 목록을 찾을 수 있습니다.
상속·증여재산 평가하기 메뉴를 클릭하면 소유하고 있는 재산의 매매가액, 감정가액, 수용이나 경매 사실이 있는지 물어보고 이에 해당하지 않았을 경우 유사매매사례가액을 찾을 수 있도록 되어있습니다.
유사매매사례가액은 유사한 거래가일뿐이기 때문에 유사매매사례가액과 매매가액이 동시에 적용된다면 매매가가 우선 적용되는 것이죠. 만약 유사매매사례가액도 없다면 마지막으로 기준시가로 주택의 가격을 봅니다.
상속받지 않은 사람이 거주하면 증여세 낼 수도
배우자공제액이 크다 보니 배우자공제를 활용해 상속세를 절세하는 경우가 많습니다. 다만 잘못했다가 추후 증여세가 과세되는 경우도 있습니다. 세법에는 직접적으로 돈을 준 것이 아니라 해도 증여로 보고 세금을 부과하는 경우가 있기 때문인데요.
예를 들어 배우자공제를 많이 받기 위해 아버지의 주택을 어머니가 상속받기로 결정하고, 정작 거주하는 건 자녀라면 증여세가 부과될 수 있습니다. 어머니 소유 주택에 무상으로 임대료를 내지 않고 살고 있다고 보기 때문이죠. 이 경우 소유자와 함께 살아야 증여세를 내지 않을 수 있습니다.
또 하나 고려해야 할 점이 취득세입니다. 상속세가 부과되지 않더라도 낼 세금이 없는 건 아닙니다. 상속받은 주택에 대한 취득세를 내야 하기 때문입니다.
국민주택규모 초과 주택에 대해서는 3.16%(지방교육세, 농어촌특별세 포함)의 취득세율이 적용됩니다. 수도권 85㎡ 이하, 비수도권 100㎡ 이하 국민주택규모 주택이라면 농어촌특별세 0.2%는 비과세돼 2.96%가 적용되고요.
무주택 상속인 1가구가 상속주택을 취득한 경우에는 더 낮은 0.96%의 세율이 적용됩니다.
