집주인이 내야 하는 세금은 크게 5개로 구분할 수 있습니다. 집을 살 때 취득세를 내고, 팔 때는 양도소득세를 냅니다. 보유 단계에서는 재산세를 납부하고, 주택 가격이 비싸면 종합부동산세를 내기도 합니다. 월세나 전세를 주고 있는 집주인이라면 임대소득세도 따져봐야 하죠.
이 가운데 취득세와 재산세는 지방세입니다. 지방자치단체에 납부하는 세금인데, 실제 거래한 가격이나 공시가격을 기준으로 매겨집니다. 가격에 따라 일정한 세율로 과세하기 때문에 공동명의를 하더라도 절세 효과는 없습니다.
부부가 공동명의로 등기하면 각각 취득세를 절반씩 납부하면 됩니다. 만약 4억원짜리 집을 단독명의로 샀다면 1%인 4000만원을 취득세로 내야 하는데요. 공동명의로 하면 남편과 아내가 각각 2000만원씩 내기 때문에 부부가 부담하는 세금은 똑같습니다.
재산세도 마찬가지입니다. 공시가격 4억원인 주택의 재산세는 42만원입니다. 단독명의라면 매년 7월과 9월에 21만원씩 납부하면 됩니다. 공동명의는 남편이 7월과 9월에 각각 10만5000원씩 21만원을 내고, 아내도 똑같이 21만원을 나눠서 냅니다. 결국 부부가 낼 재산세 총액은 같습니다.
지방세는 공동명의를 해도 세금이 줄어들지 않지만, 국세인 양도세·종부세·임대소득세는 충분히 절세가 가능합니다. 특히 양도세는 부부 공동명의를 통한 절세 효과가 가장 크게 나타납니다. 각자 기본공제를 적용한 후, 양도차익을 따로 계산하기 때문이죠. 과세표준도 절반으로 나누기 때문에 적용되는 소득세율도 훨씬 낮아지게 됩니다.
예를 들어 서울의 아파트 2채를 모두 단독명의로 가진 남편이 10년 전 4억원에 취득한 아파트를 6억원에 팔았다면, 양도세는 7540만원을 내야 합니다. 다주택자인데다 양도세율을 최고 48%까지 적용하기 때문에 세금부담이 큰데요.
10년 전 취득한 아파트가 공동명의였다면 남편과 아내는 각각 2897만5000원씩 내게 됩니다. 부부가 낼 양도세는 총 5795만원으로 단독명의보다 양도세 1745만원을 절감할 수 있습니다. 각각 250만원씩 양도소득 기본공제를 적용했고, 최고세율도 45%로 낮아졌습니다.
종부세도 개인별로 과세하기 때문에 공동명의가 유리합니다. 종부세는 주택 공시가격을 합친 금액이 6억원을 넘는 경우 과세하는데요. 1세대1주택자는 9억원을 초과하면 과세대상이 됩니다. 주택 한 채를 부부가 공동명의했다면, 각각 6억원씩 공제하는 방식입니다.
만약 올해 공시가격 12억원인 서울 여의도 자이아파트(148㎡) 한 채가 남편 명의라면 종부세 66만원을 내야 하는데요. 공동명의로 등기했다면 각각 공시가격이 6억원으로 쪼개지기 때문에 종부세를 낼 필요가 없습니다.
임대소득세도 공동명의를 통해 줄일 수 있습니다. 주택 임대수입이 2000만원을 넘으면 매년 5월 종합소득세를 합산해서 내야 하지만, 공동명의로 임대소득을 각각 2000만원 이하로 낮추면 분리과세를 적용하게 됩니다.
다른 소득이 없는 배우자와 공동명의로 취득해도 절세 효과가 있습니다. 종합소득과 합산할 임대소득이 줄어들면 소득세 누진세율 구간이 낮아지기 때문에 단독명의보다 세금 부담을 낮출 수 있습니다.
부부 공동명의는 주택을 취득할 당시에 등기하는 것이 유리합니다. 이미 단독명의로 등기한 주택을 뒤늦게 배우자와 공동명의로 바꾼다면 취득세와 등기비용이 추가로 발생하기 때문이죠. 또한 배우자의 부동산 취득자금에 대한 출처조사나 증여세 과세 문제도 발생할 수 있기 때문에 충분히 검토해보는 것이 좋겠습니다.
