정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하면서 시장의 혼란이 커지고 있습니다.
문재인 정부 시절 8·2 부동산 대책 발표 당시, 혼란스러웠던 부동산 세금 문제를 명쾌하게 정리해 주목받았던 김호용 세무사(세무법인 화담 청담지점 대표세무사)는 이재명 정부의 세제 개편 방향을 어떻게 보고 있을까요? '미네르바 올빼미'로 알려진 김 세무사는 세법 중에서도 난이도가 높은 자산 과세 분야에서 탁월한 해석과 해결 능력을 보여주며 '부동산 세금 해결사'라는 별칭을 얻었습니다.
김 세무사는 택스워치와의 인터뷰에서 "정부가 말하는 부동산 세제 합리화의 핵심은 주택 수 중심에서 자산 가치 중심으로의 과세 체계 변화"라며 "이는 곧 똘똘한 한 채에 대한 세 부담이 커진다는 신호"라고 진단했습니다.
10만명이 넘는 네이버 블로그 구독자를 보유하고, 국세공무원 대상 700쪽 분량의 양도소득세 강의를 진행하는 김 세무사는 실무자와 투자자 모두에게 '넘사벽'으로 통하는 세법 전문가입니다.
그는 풍부한 세법 지식과 달리 겸손한 성품 탓에 그동안 언론 인터뷰에 나선 적이 없었지만, 이번에 용기를 내고 택스워치와 첫 인터뷰를 진행했는데요. 부동산 세금 강의를 시작한 계기부터 향후 세제 전망과 조언까지, 김 세무사의 이야기를 들어봤습니다.
Q. 최근 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 발표됐습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이면서 시장의 혼란이 큽니다. 아직 구체적인 세제 개편은 나오지 않았지만, 보유세나 거래세 조정이 예상된다는 의견이 많습니다. 주택 보유자들은 어떤 점을 주의 깊게 봐야 할까요?
서울 전역뿐 아니라 수원, 성남 등 경기 주요 지역까지 조정지역이 확대된 것은 제 입장에서 다소 예상 밖이었습니다. 최근 '마·용·성(마포·용산·성동)' 일대 집값 상승세가 강하다 보니, 정부가 풍선효과를 선제적으로 차단하기 위한 조치로 보입니다. 이번 조정지역 확대는 다주택자들에게 부담이 될 수밖에 없습니다.
현재 시장의 분위기는 크게 두 가지로 나뉩니다. '이쯤에서 정리해야 하나'라는 불안감, 또 하나는 '이번에도 결국 다시 오를 것'이라는 관망론입니다. 특히 8·2 부동산 대책 당시 급히 매도했다가 이후 가격이 반등해 후회했던 경험이 있는 분들은 이번엔 조금 더 신중한 태도를 보이고 있습니다. 반면 최근 몇 년 사이 상승 폭이 큰 단지들은 잠재적 양도세 부담이 워낙 커서 고민이 깊습니다. 실제로 2~3년 새 10억원이 넘게 오른 주택은, 중과세가 부활되면 세금이 6억~7억원에 달할 수 있어, 쉽게 결정을 내리기 어렵습니다.
특히 '부동산 세제 합리화'라는 내용이 눈길을 끕니다. 연구용역과 관계부처 논의 등을 통해 보유세 및 거래세 조정, 특정지역 수요쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안에 대한 검토를 하겠다는 내용인데요. 핵심은 주택 수 중심의 과세 체계에서 자산 가치 중심으로의 변화로 보입니다. 5억원짜리 주택 세 채를 가진 사람보다, 강남의 80억원짜리 한 채를 가진 사람이 세금상 더 유리한 구조는 불합리하다는 지적이 꾸준히 있었죠. 결국 앞으로 똘똘한 한 채 보유자에 대한 보유세 조정이나 1세대 1주택 장기보유공제 축소가 논의될 가능성이 큽니다.
Q. 사실 세무사님은 '미네르바 올빼미'로 더 유명하신데요. 안정적인 기획재정부, 국세청 공무원으로 활동하다가 퇴직하고 강의를 하게 된 계기가 궁금합니다. 그리고 필명은 왜 '미네르바 올빼미'로 정하셨나요?
처음 블로그를 시작한 건 기획재정부 세제실에 있을 때였습니다. 그 무렵 '조세특례제한법 제99조'가 신설되면서 신축주택·미분양주택 감면 관련 문의가 폭주했습니다. 조세분석과에 근무하던 제게도 매일같이 전화가 걸려왔고, 세법 개정 내용을 정리해둘 필요성을 느꼈습니다. 당시 하던 일이 세입 예산과 관련된 것이라, 국회가 열리면 항상 이슈가 생기고 답변을 위한 대기를 해야 했는데요. 새벽까지 업무를 하며 '이 시간을 그냥 보내지 말자'는 생각으로 블로그 글을 작성하기 시작했습니다.
'미네르바 올빼미'라는 이름은 대학 시절 배운 헤겔의 법철학 서문에서 영감을 받았습니다. "미네르바의 부엉이는 황혼녘에 난다"는 구절이 있죠. 미네르바는 지혜의 여신인데, 미네르바가 항상 데리고 다니는 부엉이가 있어요. 혼란스러운 시기에 미네르바가 나타나면 그 부엉이도 함께 등장하죠. 당시엔 거창한 뜻보다는, 개정 세법을 정리하며 저 스스로 공부하고, 어려운 세법을 풀어서 설명함으로써 누군가에게 작은 도움이 되고 싶다는 마음이었습니다.
이후 재산세과로 옮기면서 양도세 관한 문의가 상당히 많더라고요. 세법 쟁점이 생길 때마다 받은 질문과 답변을 정리하는 차원에서 글을 썼고, 국세청으로 복귀해서도 서울국세청 조사2국에 근무하며 세무조사 중 중요하다고 느낀 점, 개정된 법령 등을 계속 정리해 올리다 보니 블로그 글이 쌓였습니다.
전환점은 2017년 8·2 부동산 대책이었습니다. 다주택자 양도세 중과가 부활하면서 시장이 혼란스러웠고, 특히 장기임대주택 중과 배제 요건을 제대로 아는 사람이 거의 없었습니다. 지방자치단체에 등록한 단기 임대주택, 준공공임대주택은 중과 배제를 받을 수 있는 건지 없는 건지에 대해 논란이 많았죠. 기준시가 요건만 충족하면 단기 계약한 임대주택이나 준공공임대주택도 중과 배제를 받을 수 있다는 글을 올리니까, 그때까지 조회수가 수백 명 정도 였던 글이 수천, 수만명으로 급증하더라고요.
강의를 시작한 건 사실 우연이었습니다. 육아휴직 중에 여행을 갔는데, 부산의 한 구독자가 임대주택 과세 문제로 상담을 요청했습니다. 마침 부산을 가려던 참이라 들러서 간단히 설명해주려고 했던 것이 부동산 카페 임직원들을 대상으로 한 50명 규모 강의가 돼버렸습니다. 그게 제 첫 강의였죠. 2시간 강의를 마치고 상담을 요청한 분이 참 좋았다고 말씀하시더라고요. 이후 다른 강의 요청이 잇따랐고, 공무원 신분으로는 강의를 이어가기 어려워 결국 국세청에 사표를 내게 됐습니다.
8·2 대책이 제 인생을 바꿔놓은 것이나 다름 없는데요. 복잡하고 어려운 세법을 더 깊이 이해하고 싶은 사람들에게 조금의 도움이 된다면, 그게 제 길이라 생각했습니다. 주변에선 반대가 많았지만, 아내는 하고 싶으면 해보라며 지지해줬고 지금까지 오게 됐네요.
Q. 세무사님의 부동산 세금 강의가 더욱 유명한 이유는 자산가뿐만 아니라 국세공무원들도 듣기 때문인데요. 청중을 사로잡는 강의 비결은 무엇일까요? 기억에 남는 강의 에피소드가 있으신가요?
2021년에 처음 국세공무원교육원에서 강의를 맡았습니다. 당시 교육원 교수님 중 한 분이 세무공무원 강의를 한번 들으시고 외부 강사로 저를 추천하시면서 시작하게 됐는데요. 그 계기로 양도소득세 전문가 과정에서 본격적으로 강의를 하게 됐습니다.
양도세는 기초 과정은 교육원 내부 교수들이 맡고, 외부 강사는 난이도가 높은 전문가 과정을 맡습니다. 재개발·재건축·임대주택은 양도세 분야에서도 가장 복잡하고 사고가 많이 나는 영역입니다. 세법 규정이 워낙 어렵다 보니 실무자들도 왜 조문이 그렇게 돼 있는지를 이해하지 못하는 경우가 많습니다. 저는 그런 부분을 원리 중심으로, 그림과 도식으로 쉽게 설명하려고 노력합니다.
국세공무원교육원뿐 아니라 전국 구청과 민간 강의 요청도 많습니다. 강남·서초·용산·종로구청, 최근에는 인천 중구청에서도 강의 문의를 받았는데요. 구청 강의 외에, 아파트 입주자협의회나 임대사업자 대상 임대주택 관련한 강의도 하고 있습니다. 일반인을 대상으로 하는 정규 강의는 주로 투자자분들, 세무사분들이 많이 들으시더라고요.
가장 인상 깊었던 피드백은 초창기 조합원 입주권 중과 여부에 대한 강의였습니다. 지금은 당연한 건데, 당시 대부분의 세무사들이 '입주권은 주택이므로 1주택+1입주권이면 2주택 중과 대상'이라고 설명했었는데요. 하지만 조문을 정확히 보면 입주권은 주택이 아닌 권리입니다. 입주권을 주택으로 보는 게 아니라, 입주권 외에 다른 주택을 팔면서 중과 여부를 따질 때 입주권을 주택 수에 포함하는 거죠. 때문에 입주권을 팔면 중과되지 않는다고 블로그에 썼는데요. 이 부분을 강의에서 조문 중심으로 설명하자 많은 분들이 충격을 받았다고 하더라고요.
최근에는 상생임대주택 양도에 대해서 설명을 했더니, 강의 끝나고 제 손을 잡고 너무 고맙다며 꼭 밥을 사겠다고 하신 분이 있었습니다. 같은 아파트라도 분양 받은 사람이 있고, 조합원 입주권을 취득한 사람이 있는데요. 이 경우 상생임대주택 비과세를 받으려면 취득일, 사용승인일과 직전 임대차 계약일을 잘 판단해야 양도세 비과세를 받을 수 있다는 내용이었습니다. 이 강의를 들으신 분은 강의한 날이 계약금을 받기로 한 날이었는데, 그 때 팔았으면 비과세 혜택을 받지 못할 뻔 했던 걸 강의를 듣고 안 거였어요. 이럴 때 강의를 하는 보람을 느낍니다.
Q. 세무사 자격을 취득하고 세무법인에서 대표세무사를 맡고 계신데요. 찾아오는 고객들의 고민은 무엇이며, 해결하신 사례 중 기억에 남는 일화는 어떤 것입니까?
예전에는 집값이 급등하던 시기라 양도세 상담이 많았습니다. 부동산 시장이 워낙 과열돼 있었고, 투자자들도 많았죠. 당시에는 양도세를 어떻게 줄일 수 있느냐가 핵심 관심사였죠.
하지만 요즘은 완전히 분위기가 달라졌습니다. 취득세 중과 규정이 생기면서 다주택자가 새로 늘어나는 경우가 거의 없습니다. 다주택이었던 사람들도 이제는 추가로 집을 매수하려고 하지 않습니다. 현재 비조정지역은 3주택부터 8%, 4주택 이상이면 12%, 조정대상지역은 3주택부터 12%의 취득세율이 적용되죠. 20억원짜리 주택을 사면 취득세만 2억4000만원입니다. 아무리 여력이 있어도 집을 여러 채 사는 것은 꺼려지는 이유죠.
최근에는 자금출처조사, 자금조달과 관련된 상담이 눈에 띄게 늘었습니다. 30~40대 근로소득자나 투자자들이 주택을 구입할 때 자금조달계획서를 어떻게 써야 하는지, 과거 부모님에게 받은 돈이나 전세자금 등을 사용해도 되는지, 자금출처조사에 어떻게 대응해야 하는지에 대한 고민을 가지고 찾아오십니다.
또 하나 문의가 많은 부분은 저가 양수도 관련인데요. 가족 간 부동산 거래에서 이 전략이 요즘 트렌드로 많이 활용되고 있습니다. 예를 들어 20억원짜리 아파트를 부모가 아들에게만 싸게 팔면, 시가의 30% 이내인 3억원까지만 저가로 팔 수 있습니다. 하지만 아들과 며느리가 50%씩 공동명의라면, 시가 20억원 아파트를 아들 10억원, 며느리 10억원으로 나누어 각자 7억원에 살 수 있습니다. 결과적으로 시가보다 총 6억원을 낮춰 거래할 수 있는 거죠.
이 구조가 가능한 이유는 증여의제 규정의 과세 단위가 인별 과세이기 때문입니다. 때문에 아들과 며느리가 각각 3억원씩 시가보다 저렴하게 사는 것은 문제가 되지 않는 것이죠. 많은 분들이 공동명의로 사면 전체 거래 차액이 합산돼 증여로 본다고 생각하시는데 실제로는 그렇지 않습니다.
Q. 재산의 양도·상속·증여를 앞두고 있거나, 세무조사를 받게 되는 분들이 기억해두면 도움이 될 만한 조언을 부탁드립니다. 세법 전문가 입장에서 이 세법은 꼭 개정해야 한다는 것이 있을까요?
양도세는 기본 개념을 이해하지 않으면 실수를 피할 수 없습니다. 강의할 때마다 강조하는 부분입니다. 세대 판정이 무엇인지, 거주자와 비거주자의 구분이 어떤 의미인지 기초 개념을 모르면 아무리 쉽게 설명해도 이해가 되지 않습니다. 실제로 비거주자는 1세대 1주택 비과세가 안 된다고 했더니, '그럼 집에 한 번도 안 살아도 비과세가 안 되나요?'라고 물어보신 분도 있었습니다. 비거주자의 의미가 세법상 국내에 주소나 거소가 없는 사람이라는 것을 모르기 때문입니다.
강의를 하다 보면 세무 지식 수준이 크게 세 그룹으로 나뉩니다. 어느 정도 알고 듣는 분들, 조금 알고 듣는 분들, 그리고 전혀 모르는 분들입니다. 초보자들은 개념이 귀에 들어오지 않아 집중하기 어렵습니다. 하지만 세법은 한 번 듣고 포기하면 영영 손을 대지 못합니다. 용어의 의미가 귀에 익을 때까지, 최소 2~3번은 반복해서 들어야 귀가 트인다고 강의 때마다 꼭 말씀드립니다. 실제로 제 강의를 세 번쯤 들은 분들이 나중에 '그때는 무슨 말인지 몰랐는데, 이제는 이해가 된다'고 말씀하십니다.
또 하나 강조하는 건 양도세를 어설프게 아는 것이 가장 위험하다는 점입니다. 기초를 조금 배웠다고 스스로 신고하거나 절세 플랜을 짜는 분들이 있습니다. 이런 경우 사고가 가장 많습니다. 세법은 조문 하나, 문구 하나가 결과를 완전히 바꿉니다. 절세 전략을 실행하기 전에는 반드시 전문가와 상담해야 하고, 만약 상담을 받은 세무사가 확실하고 정확한 답변을 주지 않는다면, 꼭 다른 전문가에게 다시 확인해야 합니다. 세금 문제는 하나의 판단으로 수천만원에서 수억원의 손해로 이어질 수 있기 때문입니다.
상속과 증여는 더 단순합니다. '늦었다고 할 때가 가장 빠른 때'라는 말처럼, 미루지 말고 미리 증여를 준비하는 것이 최선입니다. 시기를 놓치면 절세 여지가 사라집니다.
개선이 필요한 세법 조항으로는 두 가지를 꼽고 싶은데요. 첫째는 '증여 후 양도 시 이월과세 규정'입니다. 배우자나 자녀에게 증여한 뒤 10년 이내에 그 재산을 양도하면, 증여받은 사람의 취득가액이 아니라 이전 소유자의 취득가액으로 계산하는 조항인데요.
아버지가 1억원에 산 부동산이 지금 10억원이 됐을 때, 자식에게 10억원을 증여하고 자식이 그 부동산을 사서 10년 안에 12억원에 팔았다고 가정해볼게요. 그럼 양도가는 12억원이고 취득가는 10억원이 돼야 하는데, 증여를 받은 자녀는 10억원에 대한 증여세를 냈는데도 1억원 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하게 됩니다. 결과적으로 증여세 공제 혜택은 몇백만원에서 끝나는데, 추징되는 세금은 수억원에 달하는 거죠. 이는 형평성에 맞지 않기 때문에 개선이 필요하다고 봅니다.
또 다른 하나는 '임대주택의 주택 수 제외 규정'입니다. 임대주택이 재개발·재건축으로 멸실되면, 본인의 의지와 상관없이 주택 수에서 제외되지 않아 비과세 혜택을 잃게 됩니다. 내가 원해서 철거한 것도 아니고, 예측할 수도 없는 상황 때문에 비과세를 못 받는 것은 매우 비합리적입니다. 세법상 멸실 예정 상태의 임대주택도 비과세 요건을 유지하도록 조정할 필요가 있다고 생각합니다.
☞김호용 세무사는?
국세청과 기획재정부 세제실에서 14년간 근무한 전직 세무공무원이다. 공직 시절 양도소득세, 재산세 등 복잡한 세법 현안을 직접 다루며 현장 행정을 모두 경험했다. 퇴직 후에는 부동산 자산가와 세무사, 국세공무원 등을 대상으로 양도세·상속세·증여세 강의를 하고 있으며, 현재는 세무법인 화담 청담지점 대표세무사로 재직 중이다. '미네르바 올빼미'라는 필명으로 운영 중인 네이버 블로그는 구독자 10만명을 넘어섰으며, 복잡한 세법을 쉽게 풀어내는 콘텐츠로 세무업계는 물론 투자자들 사이에서도 큰 신뢰를 얻고 있다. 국세공무원교육원의 양도소득세 전문가 과정, 전국 구청 및 대기업·부동산 커뮤니티 강의 등에서 활발히 활동하며, 자산 과세 분야의 실무 해석과 절세 전략에 있어 현실적인 조언자로 꼽힌다.
