'부자세금'이라고 여겨지던 종합부동산세의 계절이 찾아왔습니다. 종부세 납부기한은 매년 12월 15일까지인데요.
국세청에서 발표한 자료에 따르면 올해 종부세 고지인원은 74만4000명, 고지세액은 4조2687억원으로 전년 대비 14만9000명(25.0%), 9216억원(27.5%)이 증가했습니다.
앞으로 종부세 대상은 계속 지속적으로 늘어날 것입니다. 최근 수도권 뿐만 아니라 지방에서도 시세 상승 폭이 큰 아파트가 늘어나면서 정부의 공시가격 현실화 정책이 반영되면 큰 폭으로 공시가격이 상승할 것으로 우려되고 있습니다.
또한, 최근 7.10 부동산대책으로 종부세의 세율과 세부담 상한율이 높아졌고, 공정시장가액비율의 상승으로 인해 종부세의 급증가능성이 예상되면서 다주택자의 경우 주택을 보유할지 처분할지 고민이 많아지는 시기입니다.
종부세는 신고·납부하는 세금이 아니라 고지·납부하는 세금이므로 일반적으로 종부세를 잘 모르면 고지된 대로 낼 수 밖에 없습니다. 재산세는 물건 별로 과세되어 명의와 관계없이 세금이 동일하지만 종부세는 개인별로 합산되어 과세하기 때문에 명의에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.
따라서 본인이 소유하고 있는 주택 수, 공시가격, 공정시장가액비율, 세율, 세부담 상한율의 증가로 인해 종부세의 증가가 예상된다면 합산배제와 명의변경 등 종부세를 줄일 수 있는 방법을 생각해봐야 할 것입니다.
몇 가지 경우에 따라 의사결정시 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.
1. 부부공동명의 1세대 1주택자의 경우
1주택자의 경우에는 대부분 실거주자로 시세 상승에 따른 공시가격 상승이 반갑지는 않을 것입니다. 바로 공시가격 상승으로 종부세의 과세 대상에 포함되기 때문입니다.
특히 1세대 1주택을 단독명의로 보유하고 있는지 부부공동명의로 보유하고 있는지에 따라 종부세 과세방식이 달라 증여 등 명의변경을 고려하는 경우도 있었는데요, 이제는 이런 고민을 할 필요는 없어졌습니다.
일반적으로 종부세는 기본공제로 6억원을 적용하는데, 단독명의 1주택자에게는 추가로 3억원을 포함해 총 9억 원 공제를 적용합니다.
또한, 단독명의의 경우에는 장기보유 세액공제(20~50%)와 고령자 세액공제(20~40%)를 한도 80% 내에서 적용받지만, 부부공동명의는 장기보유와 고령자 공제를 받을 수 없었습니다.
하지만 정부의 2020년 세법개정안에 대한 국회 심의결과 종부세의 부부공동명의 1주택자에 대해 1주택자로 신고를 허용하는 법안이 추가되어 통과됐습니다. 따라서 내년부터 부부 공동명의 1주택자의 경우 현재 방식으로 부부 1인당 6억원씩 총 12억원을 공제받고 장기보유 및 고령자 세액공제를 적용받지 않는 현재 방식을 선택할 수도 있고, 1주택자로 신고하여 9억원의 기본공제와 장기보유 및 고령자 공제를 적용받을 수도 있습니다.
따라서 부부공동명의 1주택자 중 종부세가 과세되는 경우에는 더 유리한 방식을 선택해서 종부세를 불필요하게 추가 부담하지 않도록 주의해야 합니다.
2. 1세대 3주택(조정대상지역 내 2주택) 이상 보유한 경우
한 사람이 3주택 또는 조정대상지역 2주택 이상을 보유하고 있으면 중과세율(1.2~6%)과 높은 세부담 상한율(300%)이 적용되므로 종부세가 매우 높아질 가능성이 큽니다.
이 경우에는 처분, 명의변경을 통한 주택 수 조절이 필요하지만 양도소득세, 증여를 통한 증여세와 취득세 부담과 비교하여 의사결정해야 합니다.
특히 2020년 8월 12일 이후 조정대상지역 내 시가표준액이 3억원 이상인 주택의 증여는 12%의 취득세율을 적용하므로 부부간 증여라 하더라도 무턱대고 명의를 변경했다가는 더 많은 세금을 부담해야 할지도 모릅니다.
만약 증여나 처분을 하기로 의사결정을 한다면 종부세의 과세기준일인 6월 1일 전에 이루어져야 합니다.
3. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 주택임대사업자로 등록한 경우
7.10 부동산대책으로 임대 등록제도가 개정되어 매입아파트의 경우에는 등록기간 이후 자동말소되며 자진말소도 가능합니다.
등록한 주택임대사업자의 경우에는 기존에 종부세 합산배제 부동산에 해당했더라도 임대등록기간 경과 후 자동말소되거나 자진 말소를 요청한 경우에는 합산배제 부동산에 해당하지 않기 때문에 주의가 필요합니다. 따라서 주택임대사업자의 경우 임대등록이 말소될 기간을 고려하여 사전에 주택 수 조절이 필요합니다.
부자세금으로 고지·납부방식이어서 많은 국민들에게 큰 관심의 대상이 아니었던 종부세였지만 앞으로는 지속적인 관심의 대상이 될 확률이 높습니다.
종부세의 급격한 증가가 우려되는 경우 반드시 양도소득세 부담을 고려한 처분, 취득세와 증여세 부담을 고려한 부부 간 주택 수 조절을 위한 증여, 추가 주택 취득시 명의 고려 등을 통해 적극적인 세금 절감 노력이 필요해 보입니다. 아직 내년 5월말까지 5개월의 시간이 남아 있습니다.
