주택을 빌려주고 임대료를 받는 사업자는 임대소득에 대해 소득세를 신고하고 내야 합니다.
주택임대소득은 사업소득 중 부동산업에서 발생하는 소득을 말하는데요. 아파트 등 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등 주거용 건물이나 건물 일부를 임대하는 경우가 해당합니다.
1주택만 소유하면서 해당 소유주택을 임대한 경우에는 임대소득에 대한 세금이 없는데요. 이 경우에도 주택이 기준시가 9억원이 넘는 경우에는 임대소득세를 부담합니다.
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월세, 선세금, 보증금 모두 임대소득
월세 뿐만아니라 보증금도 그 이자만큼의 임대소득이 있다고 보고, 소득으로 환산(간주임대료)해 세금을 부담합니다.
보증금은 3주택 이상, 보증금 합계액 3억원 초과의 임대주택을 보유한 경우부터 간주임대료로 환산하는데요. 소형주택(주거전용면적 40㎡이하이고 기준시가 2억원 이하)은 2021년말까지 이 주택수 계산에서 빼주는 혜택이 있죠.
간주임대료는 3억원이 넘는 보증금합계액의 60%를 365(윤년은 366)로 나눈 후 정기예금 이자율(2020년 소득의 경우 1.8%)을 곱해서 산출합니다.
이밖에 월세를 선불로 내는 선세금(先貰金)도 과세기간에 속한 월수만큼을 떼어 임대소득에 포함해야 하죠.
2000만원 이하이면 분리과세 선택가능
임대소득도 다른 소득과 합쳐서 종합소득세 신고를 해야 하는데요.
월세, 선세금, 간주임대료 등 주택임대소득을 모두 합해서 2000만원 이하인 경우에는 다른 소득과 합치지 않고, 분리해서 세금을 계산(분리과세)할 수 있는 선택권이 주어집니다.
소득세는 소득이 많을수록 높은 세율로 세금을 내는 누진세율(6~42%)이 적용되는데요.
2000만원 이하의 임대소득을 분리과세하면 필요경비를 소득의 60%(미등록은 50%)까지 인정해주고, 400만원(미등록은 200만원)을 기본공제하며, 세율도 고정된 14%(지방세포함 15.4%)세율이 적용됩니다.
임대소득 외에 다른 소득도 많아서 합산과세할 경우 14%보다 높은 세율이 적용된다면 분리과세가 유리한 선택이 될 수 있는데요.
반대로 다른 소득이 적어서 합산하더라도 14%보다 낮은 세율이 적용되는 경우에는 합산과세를 선택하는 것이 유리할 수 있겠죠. 물론 필요경비 인정비율과 기본공제 등까지 고려해봐야 하고요.
만약 주택임대소득이 2000만원이 넘는 경우에는 선택권 없이 다른 소득과 합산해서 소득세를 계산해야 하죠.
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선택 어렵다면 미리 계산해보고 결정
주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 임대사업자로 등록했는지 여부와 종합과세할 소득의 규모에 따라 분리과세의 유불리가 달라지는데요.
사업자별로 처한 상황에 따라 미세한 차이가 있을 수 있고, 필요경비 등에 대한 계산의 어려움이 있기 때문에 선택이 쉽지는 않습니다.
이런 경우 종합과세와 분리과세의 방법을 각각 비교해서 계산해볼 수 있는 모의계산을 이용해보면 도움이 됩니다.
국세청 홈택스 홈페이지 우측하단에 '세금모의계산'을 클릭하고, 주택임대소득 종합 분리과세 세액비교 항목에 들어가면 각각의 요건을 입력해 미리 계산해보는 것이 가능하죠.
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소형주택임대는 세액감면 혜택 체크
국민주택규모(85㎡ 이하)의 소형주택을 임대하고 있는 경우에는 계산된 임대소득세액을 일부 감면해주는 세액감면혜택도 챙겨봐야 합니다.
2022년말까지 임대사업 소득세의 30%, 8년 이상 장기일반민간임대주택 등은 75%까지 세액을 깎아주는 혜택입니다.(2021년부터 2호 이상 임대는 20%, 50%로 감면률 축소)
소형주택 임대사업자 세액감면은 임대사업자등록증과 임대조건신고증명서, 표준임대차계약서 사본, 임대차계약 신고이력확인서 등을 첨부해서 관할세무서에 신청해야 받을 수 있습니다.