임대사업자가 살던 집 비과세 받는 방법

집 여러 채로 임대사업을 하고 있는 임대사업자도 본인이 거주하고 있는 주택 1채에 대해서는 팔 때 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 혜택을 준다. 임대사업자의 '거주주택 비과세' 혜택이다.

임대주택은 몇 채가 있더라도 없는 샘 치고, 거주주택에 대해 1세대1주택자가 집을 팔 때와 같은 비과세혜택을 주는 것이다. 

파격적인 혜택인만큼 그 요건은 깐깐하다. 특히 2019년 2월 12일 이후에 취득한 주택은 임대사업자의 거주주택이라 하더라도 비과세 혜택을 받기가 쉽지 않다. 

임대사업자 거주주택 비과세 혜택에 대해 좀 더 알아보자.

# 거주주택 먼저 팔아도 비과세

주택 2채 이상을 보유하고 있다면 당장 양도세 비과세 혜택을 받기 어렵다. 일시적 2주택이 아닌 이상, 먼저 파는 주택은 다주택 상태의 양도이기 때문이다. 비과세는 커녕 상황에 따라 중과세로 무거운 세금을 물어야 한다.

하지만 등록한 임대사업자(매입임대 기준)의 경우 본인이 거주하고 있는 주택을 먼저 팔더라도 거주주택 비과세 혜택을 활용해 양도세를 비과세(9억원 초과분은 과세) 받을 수 있다.

예를 들어 임대주택 1채와 거주주택 1채를 보유한 임대사업라면, 거주주택을 먼저 팔면서 비과세 받고, 대신 나중에 남게 되는 임대주택을 팔 때에 양도세를 내면 된다. 만약 먼저 팔게 되는 거주주택의 양도차익이 크다면 그만큼 절세효과도 커진다.

거주주택 비과세 혜택은 등록 임대주택이 여러 채인 경우에도 마찬가지로 적용된다. 

# 거주주택이라면 일시적 2주택 혜택도

임대사업자도 거주주택을 팔고 이사가는 경우라면 일시적 2주택 비과세 혜택도 받을 수 있다.

예를 들어 거주하는 주택 외에 임대주택 여러 채가 있는 임대사업자가 거주주택을 팔고 이사를 가기 위해 새집을 추가로 사들였다고 가정하자. 살고 있는 집과 이사갈 집, 그리고 임대주택까지 명백한 다주택자다.

하지만 이 때에도 임대사업자는 임대주택의 수와는 관계 없이 거주주택과 이사갈 집 간에 일시적 1세대 2주택 비과세 요건만 갖춘다면 이사갈 집을 매입한 이후에 거주주택을 팔더라도 양도세를 비과세 받을 수 있다.

# 임대주택이 요건 갖춰야 거주주택이 비과세

임대사업자가 거주주택 양도세를 비과세 받으려면 보유하고 있는 임대주택이 반드시 일정 요건을 갖춰야만 한다. 임대주택자 본인이 사는 집의 비과세 혜택을 위해 임대주택도 요건을 갖춰야 하는 것이다.

우선 모든 임대주택이 시·군·구청과 세무서 모두에 임대사업자로 등록되어야 하며, 임차인이 입주해 임대가 '개시'된 상태여야 한다.

이 때, 시·군·구청의 임대등록은 4년 단기와 8년 장기임대로 나뉠 수 있는데, 임대사업자 거주주택 비과세 혜택을 위해서는 4년이나 8년 중 아무기간으로 등록되어도 가능하다.

또한 임대주택 가액이 기준시가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)이어야 하며, 임대개시일 이후 실제 임대기간이 5년이 넘어야만 한다.

또 임대보증금과 임대료를 5% 넘겨 증액하지 않아야 한다. 단, 임대료 증액 상한 5%규정은 2019년 2월 12일 이후 계약하거나 갱신한 계약부터 적용된다.

이러한 요건을 입증할 자료는 각각의 임대주택 물건별로 다 보관해 놓아야 하며, 다가구 주택인 경우 각각의 가구별로 요건이 모두 충족되어야만 한다. 

# 앞으로 거주주택 비과세는 평생 1번만

임대사업자 거주주택 비과세 제도는 2019년 2월 12일 이후 크게 달라졌다.

임대사업자들이 거주주택 비과세를 활용해 주택을 갈아타며 양도차익을 챙기는 일이 일반화되면서 혜택에 제한이 생겨난 것이다.

임대사업자의 거주주택이라도 2019년 2월 12일 이후에 취득한 주택인 경우에는 과거를 포함해서 생애 최조로 양도하는 거주주택인 경우에만 양도세가 비과세 된다.

이미 2019년 2월 12일 이전에 거주주택 비과세를 받은 임대사업자가 2019년 2월 12일 이후에 취득, 이사해서 거주하고 있는 주택이 있다면 이 주택은 팔 때 비과세를 받지 못한다. 앞으로는 집을 갈아타며 여러차례 비과세 혜택을 받을 수는 없다는 얘기다.

# 사후관리 안되면 양도세 토해내야

임대사업자의 거주주택 비과세 혜택은 다주택이지만 등록임대사업자이기 때문에 주는 혜택이다. 따라서 등록임대사업자로서의 요건을 충족하지 못하면 거주주택을 팔 때 받은 비과세 혜택을 나중에 토해내야 할 수도 있다.

예컨데 의무임대기간 5년을 채우기 전에 임대주택을 처분하거나 임대를 끝낸 경우, 또 공실기간이 6개월이 넘는 경우에는 이미 받은 비과세 혜택이 취소된다. 만약 이런 사정이 발생하면 비과세 받았던 양도세를 2개월 이내에 신고납부해야 한다.