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[절세꿀팁]"부동산 세금, 버틸 수 없다면 피해가라"

  • 2020.08.28(금) 09:59

세금 인플루언서 '제네시스박' 인터뷰

제네시스박이 인터뷰에 앞서 포즈를 취하고 있다. /사진=이명근 기자 qwe123@

새로운 부동산 정책과 세법 개정안이 나오고 시장이 출렁일 때마다 주목받는 이들이 있다. 부동산 절세 전문가들이다. 

독자들로부터 '시스님'이라는 친근한 별명으로 불리는 박민수씨(필명 제네시스박)는 요즘 각광받는 부동산 절세 전문가 중 하나다. 그는 네이버 블로그 '제네시스박의 <부동산 세금>', 과 유튜브 채널 '채널 제네시스박'을 운영하고 있는데, 어려운 부동산 세법을 충분히 이해할 수 있도록 글과 영상으로 풀어주어 인기를 끌고 있다. 

지난 26일, 선릉에 위치한 그의 사무실을 방문해 이번 세법 개정안의 전반적인 내용과 주택 보유자들의 실질적인 부동산 세금 대처법에 대해 물었다.  

▲이번 2021 세법 개정안, 전반적으로 어떤 느낌인가

'사면초가(四面楚歌). 파티는 끝났다'라고 표현하고 싶다. 이번에 나온 정책은 틈새를 최대한 막아서 나왔다는 느낌이다. 부동산 정책이 나오는 속도도 매우 빠르다. 증세로 집값을 꺾겠다는 정부 정책 당사자들의 의지가 굉장히 강한 느낌이다. 
 

▲주택 보유자들은 어떻게 대처해야 하나

다주택자나 법인의 경우에는 매각을 하는 것이 좋다. 합산과세 같은 매각과 관련한 절세법에 집중해야 한다. 정부가 틈새 하나 열어줬다고 생각이 드는 부분이 주택임대 사업자다. 하지만 이 또한 자동 말소가 되기 때문에 의사결정을 잘 해야 한다. 이쯤 되면 욕심을 내려놓고, 매각하는 것도 좋은 방법인 듯하다. 
 

▲팔아야하는 선택을 해야한다면, 전략적으로 팔 수 있는 방법은 무엇인가

사업 유형에 따라 다르지만, 법인 사업자가 가장 급하다.  

빨리 팔아야 한다. 실제로 법인이 최근에 내놓은 물건이 많아졌고, 팔린 물건도 많아졌다. 내년부터 추가 법인세가 올라가고, 종합부동산세도 어마어마하게 올라간다.

개인적으로는 종부세가 너무 과하게 올랐다는 생각이다. 개인과 법인의 명의가 엄연히 다른데 정부에서 인정을 안 하는 듯한 느낌이기 때문이다. 법인으로 무리하게 구매한 사람들은 보유세를 감당하지 못할 것이라고 예상한다. 

이런 상황에서 살아남는 방법은 남들과 다르게 가는 것이다. 

학창 시절에 공부하는 사람들 떠올려보면 쉽다. 다들 공부 미리미리 안 한다. 꼭 시험 다 닥쳐서 공부한다. 법인으로 투자한 사람들은 재산세 과세기준일인 6월 1일 전에 팔아야 하니 분명히 4~5월에 매물 다 쏟아져 나올 건데, 그 틈새에서 내 매물을 잘 팔 자신이 있는지 판단해봐라. 

역발상을 하는 것도 좋다. 보유세가 올라도 감당이 가능할 것 같다면 전략적으로 내년에 종부세 한번 내고 그다음 해에 파는 것도 방법이다. 감당 못할 것 같다면 아예 빠르게 팔거나 보유세 내고도 차익이 남을 것 같으면 늦게 팔아라. 

개인의 경우, 순서를 정해야 한다. 합산과세라는 게 있지 않나. 요즘에 집값이 너무 올라서 한 채당 1억원이 올랐다고 가정했을 때, 2~3채면 양도차익이 2억~3억원에 달한다. 세부담이 엄청나게 커진다. 

개인 같은 경우에는 합산과세를 피해야 하니까 만약 팔야야 하는 주택이 두 채라면 올해 하나 내년에 하나 파는 것도 방법이다.

한꺼번에 팔면 손해다. 올해 12월에 하나, 내년 1월에 하나 팔면 세금을 많이 아낄 수 있다. 한 채당 8000만원이라고 가정했을 때, 두 채 합하면 1억6000만원이 되지 않나. 이런 경우 4400만원대의 세금이 나온다. 따로 팔면 1300만원 정도로 세액이 떨어진다. 두 채하면 2600만원이니 결과적으로 1800만원을 아끼는 꼴이다. 1800만원을 버는 게 쉬운 일은 아니지 않나. 

주택임대사업자는 셈법이 복잡하다. 의무임대기간을 충족하지 않아도 양도세 중과 배제해준다고 했기 때문에 기회가 될 수도 있다. 의무임대기간만 충족했다고 되는 것이 아니고 등록 당시에 요건을 만족해야 한다는 것을 기억해야한다.

▲도저히 못 팔겠다는 사람들은 어떡하나

이건 이제 명확해졌다. 이전에는 임대 등록하면 혜택이 있었으니까 다들 여유가 좀 있었지만, 자동 말소 카드를 정부가 빼들면서 상황이 많이 달라졌다. 

그럼에도 불구하고 버티겠다면 상관없지만, 보유세가 만만치 않을 거다. 가장 먼저 보유세를 체크해봐라. 다 계산해보고 보유세 버틸 수 있다고 판단하면 유지하는 거고 아니면 팔아야 한다. 

다주택자같은 경우에 예쁜 녀석 중 손가락이 아픈 녀석들이 있지 않나. 이 친구들 같은 경우에는 적당히 매도해서 수익을 현실화시키는 것이 좋다. '소나기는 피해 가라'는 말이 있다. 정부의 칼날에 굳이 맞서 싸울 필요는 없다. 웬만한 건 팔고 똘똘한 한 채를 사거나 이런 상황에는 차라리 증권 같은 대체투자를 권한다. 
 

▲새로 사고 싶은 사람들은 어떻게 하면 좋나

최근에 30대를 중심으로 전략적으로 보증금이 아주 낮은 월세 집에 들어가는 것이 트렌드다. 나는 월세에 살면서 집은 세를 주는 것이다. 결국 1주택자이지 않나. 이런 경우는 취득세도 안 나온다. 

그리고 시세 차익이 생기면 파는 것이다. 물론 내야할 세금은 다 내고, 다시 자금을 모아서 서울에 가까운 중심지로 이동하는 것이다.

다만 이 경우, 요즘 같은 상황에서 무리하는 건 말리고 싶다. 내 월 소득이 100이라고 가정했을 때 내가 감당해야하는 대출 이자가 소득의 50%를 넘느냐 안 넘느냐의 지표로 판단해 실행하라고 권하고 싶다. 

 

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