'장기보유특별공제' 이렇게 바뀐다

집을 오래가지고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도가 있다. 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 '장기보유특별공제'가 그것이다.  

부동산의 특성상 오랜 기간 보유하는 동안 시세가 올라 차익이 누적되는데, 이를 양도할 때 누진세율로 한꺼번에 과세하면 자칫 세 부담이 급증할 수 있기 때문에 이를 방지하기 위해서 해당 제도를 적용한다. 

또한 장기간 보유할수록 주택 보유자의 세 부담을 덜어주면서 단기간의 투기를 억제하고, 부동산 시장을 안정화하려는 의미도 있다. 

세법이 개정되면서, 장기보유특별공제와 관련해 내년부터 어떤 변화가 있는지 짚어봤다. 

먼저, 기존에 있던 장기보유특별공제에 '거주기간 요건'이 추가됐다는 점에 주목해야 한다. 

1세대 1주택 고가주택(양도가액 9억원 초과 주택) 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가되면서 양도소득세 부담이 달라지게 된다. 이에 따라 내년부터는 1세대 1주택자라고 할지라도 보유기간과 거주기간에 따라 양도세 공제율이 달라진다. 

2020년 1월 1일을 기점으로 이후 양도분은 2년 이상 거주한 경우 최대 80%의 공제율을 적용하나, 2021년 1월 1일 이후 양도분은 연 8% 공제율(보유기간 연 4%에 거주기간 연 4%)로 구분하여 계산한다. 

현행 법으로는 거주 여부와는 상관없이 보유기간만 10년 이상이라면 양도소득세를 80%(1년당 8%) 공제받을 수 있지만, 내년부턴 거주요건이 추가돼 보유기간 1년당 4%와 거주기간 4%씩 공제한다. 

결론적으로 1세대 1주택자가 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도 실제로 거주하지 않고 명의만 보유했다면 장기보유특별공제가 현재의 절반인 40%로 반 토막 나는 셈이다. 

가령 양도가액이 20억원이고 양도차익이 10억원인 주택을 10년 이상 보유한 1주택자 A씨와 B씨가 있다. A씨는 해당 주택에서 10년을 거주했고, B씨는 2년을 거주했다. 

올해까지는 A씨와 B씨 모두 2273만원으로 세금 부담에 변동이 없다. 하지만 내년부터는 달라진다. 내년부터는 거주요건이 추가되면서 공제 혜택이 줄어 B씨의 세금이 8833만원으로 올해보다 6560만원 오르게 된다. 

2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 어떻게 될까. 

국세청에 따르면, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라 계산한다.