집을 팔기 전에 세금이 얼마가 나올지 미리 계산해보고 싶다면 어떻게 해야 할까.
가장 손쉬운 방법은 국세청 홈택스의 모의계산 서비스를 이용하는 것이다. 양도소득세 계산은 로그인을 하지 않고도 가능하기 때문에 간편하게 확인할 수 있다.
주택을 취득한 날짜와 양도할 날짜, 취득가액과 양도가액 등을 입력한 다음 주택 수와 보유·거주기간 등을 체크하면 계산이 이뤄진다.
실제로 각각의 조건을 설정해보면 복잡한 양도세 계산도 척척 해낼 수 있다.
9억원 이하 1주택자
집을 팔 때 양도세를 낸다는 것은 취득할 때보다 가격이 올라서 이익을 남겼다는 의미다.
전문용어로 '양도차익이 있다'는 뜻인데, 만약 취득 당시의 가격이 그대로 유지됐거나 오히려 떨어졌다면 양도차익이 전혀 없기 때문에 세금도 발생하지 않는다.
집을 한 채만 갖고 있어도 웬만하면 양도세를 내지 않는다. 가족이 한 집에서 생활하는 '1세대1주택자'는 몇 가지 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
1세대1주택자가 파는 집 한 채의 양도가액이 9억원 이하인 경우에는 아무리 많이 올랐어도 양도세를 내지 않는다. 20년 전 1억원에 취득했던 집을 당장 9억원에 판다고 해도 양도세가 없다.
다만, 2년 이상 보유해야 하고 서울과 인천 등 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주해야 비과세가 가능하다. 실제로 거주하지 않으면서 단기간에 팔아서 이익을 남긴 경우에는 양도세를 내야 하는 것이다.
9억원 넘는 1주택자
집이 한 채라도 가격이 비싼 경우에는 양도세를 좀 내야한다. 팔 때의 양도가액이 고가주택 기준인 9억원을 넘으면 과세 대상이 된다.
예를 들어 5년 전 8억원에 취득했던 아파트를 10억원에 팔면 양도세는 얼마일까. 양도가액에서 취득가액을 빼면 2억원의 차익이 생기지만, 1주택자인 경우 9억원이 넘는 부분에 대해서만 양도세를 따로 계산하게 된다.
양도가액 10억원 중 고가주택 기준 9억원을 넘은 1억원 만큼의 비율, 즉 10%를 반영하면 양도차익은 2000만원으로 산출된다.
<1주택자 양도차익 계산공식>
양도차익 = (양도가액 - 취득가액) × (양도가액 - 9억원) ÷ 양도가액
여기에 5년 보유 장기보유특별공제율 40%를 적용해서 800만원을 공제하고, 양도소득기본공제 250만원까지 빼고 나면 실제 세율을 적용할 금액(과세표준)은 950만원으로 떨어진다. 과세표준 950만원에 소득세 최저세율 6%(과세표준 1200만원 이하)를 적용하면 실제 납부할 양도세는 57만원이다.
2021년 1월부터 장기보유특별공제율이 절반으로 줄어들고, 거주기간에 따라 추가로 공제받을 수 있다는 점도 유의해야 한다.
5년 보유에 대한 장기보유특별공제율은 2020년 40%에서 2021년 20%로 낮아지며, 5년 거주했다면 추가로 20%를 공제받을 수 있다. 5년간 보유한 집주인이 거주하지 않은 집을 팔면 공제율 20%를 적용하고, 5년간 거주한 집을 팔면 40%를 공제받는 셈이다.
서울의 다주택자
서울 등 조정대상지역에서 다주택을 보유한 집주인이 집을 팔면 무거운 양도세가 매겨진다. 양도세를 줄여줄 장기보유특별공제도 없고, 세율은 오히려 10~20%포인트씩 추가로 붙는다.
앞서 계산해봤던 10억원짜리 아파트를 2주택자가 판다면 양도세는 얼마일까.
취득가액 8억원에 양도가액 10억원으로 양도차익은 2억원이며, 양도소득기본공제 250만원을 빼고 난 과세표준은 1억9750만원이 된다.
원래 과세표준 3억원 이하 구간의 양도세 기본세율은 38%를 적용하지만, 2주택자는 10%포인트를 추가한 48%를 중과해서 총 7540만원의 양도세를 내야 한다.
3주택자인 경우에는 기본세율에서 20%포인트를 중과한 58%의 세율을 적용한다. 과세표준은 1억9750만원으로 똑같지만 58% 세율을 적용한 양도세는 9515만원으로 산출된다.
2021년 6월부터는 조정대상지역의 중과세율이 2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트로 오르기 때문에 다주택자의 세부담은 더욱 늘어날 전망이다.
