우리 집이 '조정대상지역'에 있다면

조정대상지역

'조정대상지역', 부동산에 관심이 있는 사람이라면 익숙한 단어다. 최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역이거나 2개월 이상 평균 청약 경쟁률이 5대 1을 초과한 지역을 '조정대상지역'이라고 한다. 

최근 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 대비 30% 이상 증가한 지역, 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 곳도 조정대상지역에 속한다. 앞서 언급한 정량적 조건을 충족하면 국토교통부가 특정 지역을 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

꼭 이런 조건을 충족하지 않더라도 주택 가격과 청약 경쟁률 등을 고려해 주택 분양이 과열되거나 개발 호재 등으로 과열 우려가 있는 지역도 조정대상지역으로 지정될 수 있다. 쉽게 말하면, 조정대상지역은 특정 지역의 부동산 시장이 과열되는 것을 막기 위해 정부가 강제로 규제를 거는 지역이라고 이해하면 된다. 

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출시 LTV(은행에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능한도)와 DTI(금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율)의 제한을 받게 된다.

조정대상지역에서는 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 제한된다. 단 서민, 실수요자(부부합산 연소득 6000만원 이하, 생에 최초 구입시 7000만원)은 LTV와 DTI가 각각 10%씩 완화돼 각각 70%, 60%로 한도가 적용된다. 

조정대상지역 내 1주택 세대는 규제 지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 없다. 그뿐만 아니라, 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받는다. 

이 밖에도 조정대상지역으로 지정되면 내야 할 세금 부담도 크게 늘어난다. 내가 사는 지역이 조정대상지역으로 지정되면 어떤 세금 변화가 있을까. 

①양도소득세 중과 

다주택자의 경우, 보유한 주택이 조정대상지역으로 지정되면 이후 주택을 양도할 때 양도소득세가 중과된다. 2주택은 기본세율의 10%(2021년부터 20%), 3주택 이상은 20%(2021년부터 30%)가 중과된다. 또 장기보유특별공제도 받지 못한다. 

다주택자의 양도세 중과 여부는 양도 당시 상황으로 판단한다. 조정대상으로 지정되기 전에 취득했더라도 양도 시점에 조정대상지역으로 지정됐다면 양도소득세가 중과된다. 다만, 조정대상지역으로 지정되기 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우엔 중과 대상에서 제외된다. 

②종합부동산세 추가과세 

조정대상지역 내의 주택은 종합부동산세 부담도 늘어난다. 조정대상지역 2주택자는 3주택자와 동일하게 기본세율보다 0.6~3.2%(2021년부터 1.2~6.0%) 높은 세율로 종부세를 내야하고, 세부담 상한도 비조정대상지역 2주택(150%)보다 높은 200%(2021년에는 300%)가 적용된다. 

③분양권 전매시 양도세 강화

분양권의 경우, 조정대상지역으로 지정되면 보유기간에 관계없이 50%의 세율이 적용된다. 지방소득세까지 포함하면 양도차익의 55%를 세금으로 납부해야 한다. 

④2년은 살고 팔아야 비과세 적용

조정대상지역으로 지정되면 비과세 요건에 2년 거주 요건이 추가된다. 2년을 무조건 살고 팔아야 세금 부과를 피할 수 있다는 뜻이다.

만약 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택이라면 2년간 보유만 하고 팔아도 비과세가 적용되지만, 조정대상지역 지정 이후 취득했다면 2년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주를 하고 매도해야 비과세가 적용된다. 

조정대상지역으로 지정된 후 주택을 구입했다가 2년 이상 보유하고 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된 뒤 1주택 상태에서 매도하는 경우엔 어떨까. 

결론적으로 1세대 1주택 비과세를 위한 거주요건은 양도 당시 조정지역인지와 무관하게 '취득 당시 조정대상지역'인지의 여부가 중요하다. 취득 당시 조정대상 지역이면 2년 이상 거주하고 팔아야 비과세가 적용된다. 

⑤이사하고 1년 안에 팔아야 비과세

이사 등의 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우에는 1세대 1주택으로 간주하고 양도세 비과세 혜택을 준다. 이때 '일시적'이라고 인정되는 기간은 2년인데, 조정대상지역에서는 예외적으로 기간이 1년으로 줄어든다. 

조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우 1년 안에 이전에 살던 집을 팔아야만 일시적 2주택으로 인정된다는 의미다. 

조정대상지역에서 비조정대상지역으로 이사가거나, 그 반대의 경우에는 2년 안에만 이전에 거주하던 집을 양도하면 된다. 

조정대상지역은 시간이 지날수록 서울 인근 지역을 포함해 늘어나는 추세다. 올해 6월 19일자로 경기도와 인천광역시 대부분이 조정대상지역으로 추가 지정됐고, 지방에서도 대전과 청주 일부가 조정대상지역에 포함됐다.

추가로 지정된 곳을 포함하면 전국 전체 조정대상지역은 69곳이다.