세금 좀 내는 집주인이라면 반드시 알아야 할 용어가 있다. 바로 '조정대상지역'이다.
정부가 주택 가격이 너무 많이 올랐다고 판단해 각종 세금 규제와 분양권 전매 제한 등의 조치를 내린 지역을 뜻한다.
2016년 11월 서울 25개구와 경기·부산·세종 일부 지역에 첫 지정한 이후, 2017년과 2018년에 각각 1회와 2회씩 조정대상지역을 추가했다.
2019년에는 추가 지정 없이 부산 3개구를 조정대상지역에서 해제했지만, 2020년에는 2월과 6월에 이어 11월까지 세 차례나 지정했다.
지난 11월 20일 새롭게 지정한 조정대상지역은 경기 김포시와 부산 해운대구, 동래구, 수영구, 연제구, 남구, 대구광역시 수성구 등이다.
다주택자가 조정대상지역 내에 있는 집을 팔면 양도소득세 중과세율을 적용하게 된다. 1세대2주택자는 양도세 기본세율(6~42%)에서 10%포인트를 추가해 16~52%를 적용하고, 3주택 이상 집주인은 20%포인트를 추가한 26~62%의 세율로 양도세를 계산해야 한다.
2021년 6월 1일부터 2주택자는 20%포인트를 중과하고, 3주택 이상자는 30%포인트를 중과할 예정이다. 소득세 최고세율 인상 법안이 2021년부터 시행되면 기본세율이 최고 45%로 올라가며, 3주택 이상 집주인의 양도세율은 최고 75%까지 치솟게 된다. 집값이 10억원 올랐더라도 양도세를 다 내고 나면 2억원 정도만 남게 되는 셈이다.
중과세율이 적용되면 장기보유특별공제도 받을 수 없으며, 1세대1주택자인 경우에도 양도세 비과세를 받으려면 2년 이상 보유와 2년 이상 거주 요건을 모두 충족해야 한다.
조정대상지역 내에서 이사를 하다가 일시적 2주택이 되더라도 비과세 혜택을 받으려면 1년 이내 종전 주택을 처분해야 한다.
취득세도 1주택자와 비조정대상지역 2주택자는 1~3%의 세율을 적용하지만, 조정대상지역 내 2주택자는 8%, 3주택 이상자는 12%로 치솟게 된다.
비조정대상지역 주택을 증여로 취득하면 3.5%의 취득세율을 적용하는 반면, 조정대상지역 내에서 증여로 취득한 주택이 3억원을 넘으면 12%의 중과세율을 매기게 된다.
조정대상지역의 아파트 분양권을 전매할 경우 보유기간에 관계없이 50% 세율을 적용하며, 2021년 6월 1일부터 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60% 세율을 적용한다.
조정대상지역의 2주택자가 종합부동산세를 낼 경우 3주택자와 똑같은 세율을 적용해야 한다. 2020년 기준 종부세 기본세율 0.5~2.7%보다 높은 0.6~3.2% 세율을 적용하며, 2021년에는 1.2~6.0%로 세율이 더 올라간다.
이밖에 조정대상지역에서 주택을 취득할 때 대출 한도는 9억원 이하 구간 50%, 9억원 초과분 30%로 줄어들며, 주택가격과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다.
