작년까지는 주택 한 채와 분양권 한 개를 가지고 있어도 양도세를 크게 걱정하지 않아도 됐다. 분양권은 원래 주택을 취득할 수 있는 '권리'로 여겨 주택 수에 포함하지 않았기 때문이다.
하지만 올해부터는 상황이 달라졌다. 작년까지는 보유 주택이 한 채면 분양권이 몇 개라도 1주택자였지만, 2021년 1월 1일부터 새로 취득하는 분양권이 주택 수에 포함되면서 이들이 다주택자의 신분이 된 것이다.
1주택자와 다주택자의 세금 부담은 천지차이다. 바뀐 세법에 따라 분양권 관련 세금에 대해 알아두어야 할 점들을 정리했다.
1주택 1분양권자, 이젠 2주택자로 비과세 혜택 제외
먼저, 1주택 1분양권 소유자들은 기존에 1주택자로서 받던 비과세 혜택을 받지 못하게 됐다.
소득세법에 따르면, 1가구 1주택자는 양도가액의 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한 9억원을 초과한 고가주택일지라도 장기보유특별공제를 적용받아 세금을 줄이는 것도 가능하다.
그러나 이번 세법 개정으로 인해 1주택 1분양권 소유자는 2주택자로 분류돼 더 이상 해당 세제 혜택을 적용받지 못하게 됐다.
일시적 1주택 1분양권자, 양도세 특례 요건 주목해야
일시적 1주택 1분양권자라면 올해부터는 양도세 특례 요건을 잘 따져야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
주택을 한 채 보유한 상태에서 분양권 취득을 앞두고 있다면, 올해부터는 분양권도 주택으로 보기 때문에 일시적 1주택 1분양권에 대한 양도세 과세특례 요건을 따져 제때 기존 주택을 팔아야 양도세를 비과세 받을 수 있다.
이달 초 발표한 소득세법 시행령 개정안에 따르면, 1주택자가 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권을 취득한 이후 3년 이내 기존 주택을 팔면 양도세를 비과세한다. 즉 분양권을 취득하고 3년 안에는 원래 살고 있던 주택을 팔아야 양도세 부과를 피할 수 있는 것이다.
하지만 공사가 늦어지는 등 분양권 대상 주택 건설에 시간이 오래 걸려 3년 이내 양도가 어려운 예외가 생길 수 있다.
이때 분양권은 입주권과 동일하게 보고 비과세 특례를 적용한다. 분양권 주택 완공 이후 2년 이내 세대 전원이 해당 주택으로 이사해 1년 이상 거주하고, 완공 후 2년 안에 기존 주택을 팔면 양도세를 비과세 받을 수 있다.
아울러 1주택자가 분양권을 상속받은 경우도 동일하게 비과세한다. 직장이나 학교 때문에 불가피하게 일시적 1주택 1분양권이 된 경우도 양도세 중과를 하지 않는다. 결혼이나 시부모를 모시는 이유로 합가하는 경우도 포함한다.
작년에 분양권 샀어도, 취득세는 중과 기준 달라
그렇다면 작년에 분양권을 산 1주택 1분양권자는 어떨까. 작년에 샀으므로 부과 대상에서 제외돼 문제가 없다고 생각할 수 있지만, 취득세 변수를 간과하면 안 된다. 취득세 요건이 작년 8월부터 대폭 강화됐기 때문이다.
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함된다. 이에 따라 만약 1주택을 보유한 상태에서 8월 12일에 분양권을 취득한 이후, 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득한다면 3주택자로 간주된다. 게다가 조정대상지역이므로 12%의 취득세를 내야 한다.
이와 같은 상황을 방지하려면 '주택 수'에 따른 취득세와 양도세 부과 기준을 구분하고, 비과세 요건을 잘 알아두어야 세 부담을 피할 수 있다.
분양권, 종부세는 해당 사항 없어
종합부동산세는 걱정하지 않아도 된다. 취득세는 준공된 주택에만 부과하므로 분양권 자체에 세금을 매기진 않는다.
