집을 얼마나 보유하고 있는지는 양도소득세 절세에서 중요한 문제다. 주택규제가 주로 단기 투기수요를 억제하는 방향으로 설계돼 있다보니 오래 보유하는 경우 더 많은 세제혜택을 주기 때문이다.
최근에는 세제혜택 요건으로 보유 뿐만 아니라 거주요건까지 더해져서 오래 보유한 집도 혜택을 받는 것이 쉽지 않게 됐다. 양도세 부담을 줄이는 보유 및 거주기간을 정리했다.
# 1세대 1주택, 2년은 살아야
한 세대에 집을 한 채만 보유하고 있는 경우, 그 집을 팔 때 발생하는 양도차익에 대해서는 양도세를 비과세 하는 혜택을 준다. 1세대 1주택 비과세다.
그런데 1세대 1주택 양도세 비과세도 보유기간이 2년 이내로 아주 짧은 경우에는 받을 수 없다. 최소한 2년 넘게 보유한 후에 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
여기에 조정대상지역 주택의 경우 '거주기간 2년'까지 갖춰야만 비과세를 받을 수 있도록 조건이 바뀌었다.
구체적으로 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 주택은 2년 넘게 갖고 있으면서 직접 거주한 기간도 2년이 넘어야만 비과세가 가능하다.
# 서울에서 이사하면 1년 안에 팔아야
살고 있는 집을 팔고 새로운 집을 사서 이사하는 경우에는 부득이하게 일시적으로 2주택자가 될 수 있다. 따라서 이 때에도 1세대 1주택과 같이 종전에 살던 주택의 양도차익에 대해 비과세 혜택을 준다. 일시적인 2주택의 양도세 비과세다.
일시적인 2주택의 비과세 혜택도 종전 주택의 보유기간이 2년 넘어야 하며, 조정대상지역(2017년 8월 3일 이후 취득)인 경우 거주기간도 2년이 넘어야 한다.
일시적 2주택은 종전주택을 최대한 빨리 팔아야 하는 요건도 있다. 종전에 살던 주택을 '3년 이내'에 팔면 이사를 가기 위해 신규주택을 취득한 것으로 보고 비과세혜택을 주는 것이다.
그런데 조정대상지역 내에서 이사하는 경우에는 종전주택을 팔아야 하는 기간이 더 짧아졌다. 이사 들어가는 집을 2018년 9월 14일 이후~2019년 12월 16일 이전에 취득한 경우에는 종전에 살던 집을 3년이 아닌 '2년 이내'에 팔아야만 일시적 2주택 비과세 대상이 된다.
이 때 신규주택을 2019년 12월 17일 이후에 취득한 경우라면, 종전에 살던 주택을 '1년 이내'에 팔아야 비과세를 받을 수 있다. 특히 이 때에는 1년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입도 마쳐야 한다.
# 9억원 넘는 1주택은 오래될수록 절세
1세대 1주택이나 일시적인 2주택이라 하더라도 주택 양도가격이 9억원이 넘는다면 비과세를 받지는 못한다. 9억원 초과분에 한해서는 양도세를 부담해야 하는 고가주택 예외규정이 있기 때문이다.
하지만 이 때에도 오래 보유한 주택에 대해서는 '정해진 비율'로 양도차익을 줄여주는 혜택을 준다. 장기보유특별공제다.
1주택자의 장기보유특별공제율은 보유기간별로 3년 이상 24% 4년 이상 32%, 5년 이상 40%, 6년 이상 48%, 7년 이상 56%, 8년 이상 65%, 9년 이상 72%, 10년 이상 80%까지 뛴다.
예컨데 10년 보유한 1주택의 9억원 초과분 양도차익이 5억원이라면 5억원의 80%를 공제한 1억원만 양도차익으로 보고 양도세를 계산한다.
그런데 장기보유특별공제 규정에도 큰 변화가 생겼다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 부분에 대해서는 보유뿐만 아니라 거주기간까지 채워야만 24~80%의 공제율을 적용하는 것이다.
24~80%의 공제율을 절반으로 뚝 잘라서 12~40%는 보유기간에 따른 공제율, 12~40%는 거주기간에 따른 공제율로 계산하고 둘을 합산하는 방식이다.
