주택에 대한 세금은 대부분 주택가격을 기준으로 부과됩니다. 취득, 보유, 양도 각 단계별로 보더라도 취득한 주택의 가격, 보유중인 주택의 가격, 양도하는 주택의 가격에 따라 세금이 달라지는 것이죠.
그런데 이 때 기준이 되는 주택가격이 세금마다 서로 좀 다릅니다. 실거래가, 기준시가, 공시가격 등 하나의 집인데 평가되는 가격은 여러종류여서 헷갈리게 마련이죠. 각각의 가격은 어떤 의미이고, 어떨 때 쓰이는지 정리를 해봤습니다.
# 취득세 양도세 계산하는 '실거래가'
실거래가는 이름 그대로 실제로 거래된 가격입니다. 주택 거래에서 계약서를 쓰고 판 사람과 산 사람이 실제로 주고받은 금액이 실거래가인 것이죠. 보통 집값이라고 하면 이 실거래가를 말합니다.
2006년부터는 이 실거래가를 반드시 정부에 신고를 하도록 하고 있는데요. 부동산을 거래한 후 당사자나 중개업자가 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 신고를 하고 실거래가신고필증을 받아야만 등기이전을 할 수 있죠.
실거래가는 거래한 가격이기 때문에 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준이 됩니다.
우선 주택을 살 때 내는 취득세는 취득할 때의 실거래가에 취득세율을 곱해서 산출하고요. 주택을 팔 때 내는 양도소득세는 취득할 때의 실거래가와 양도할 때의 실거래가 차이, 즉 양도차익에 세율을 곱해서 계산합니다.
참고로 주택 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있어요.
# 보유세 기준되는 '공시가격'
그런데 주택을 사거나 팔지 않을 때에도 주택가격이 필요할 때가 있습니다. 그냥 보유만 하고 있지만 집값을 '얼마다'라고 따져야 할 때가 있다는 것이죠.
세금의 경우에는 보유할 때 내는 세금인 재산세와 종합부동산세를 계산할 때 이런 가격이 필요합니다.
재산이 많을수록 많은 세금을 내도록 하니까 보유재산의 가격이 필요한 것인데요. 사고팔지 않은 보유주택은 어떤 것을 가격으로 해야할지 알기 어렵습니다.
따라서 이런 경우에는 정부에서 주택의 가격을 정해서 공개한 것을 활용하는데요. 정부가 조사해서 공개하는 이 주택가격을 공시가격이라고 합니다.
공시가격은 세금뿐만 아니라 건강보험료 등을 산정할 때에도 사용되는데요. 국민부담을 늘리는 부분이어서 통상 실거래가보다는 낮게 결정되고 있습니다.
재산세나 종합부동산세를 계산할 때에는 이보다도 더 부담을 낮추기 위해 공시가격에 공정시장가액비율이라는 것을 곱한 뒤에 세율을 적용하고 있는데요. 재산세는 60%, 종부세는 90%(2021년 95%, 2022년 100%)를 공정시장가액비율로 정해 놓고 있죠.
공시가격은 국토교통부 홈페이지에서 열람할 수 있습니다. 아파트 등은 공동주택공시가격, 단독주택이나 다세대주택, 빌라 등은 단독주택공시가격으로 구분해 공개돼 있어요.
# 오피스텔·빌딩 세금 매기는 '기준시가'
기준시가라는 주택가격도 있는데요. 기준시가는 국세청이 단순하게 세금을 매기기 위해서 정한 주택가격입니다.
공시가격이나 실거래가가 있는 공동주택이나 단독주택 등은 세금을 매길 기준이 있지만, 그렇지 않은 주택은 국세청이 별도로 기준가격을 정하는 것이죠. 주로 오피스텔이나 상업용건물이 대상입니다.
기준시가는 국세청이 매년 9월 1일을 기준으로 건물과 토지에 대해 일괄해서 계산한 다음 12월말에 발표합니다. 홈택스에서 주소를 입력하면 조회할 수 있고요. 양도·상속·증여 등의 과세에 이용하게 되죠.
