집주인 세금 중과, 빠져나갈 방법은?

최근 정부는 6.17 부동산대책, 7.10 부동산대책과 8.4 부동산대책을 연속 발표했습니다. 

특히 7.10 부동산대책은 세금측면에 있어서 취득, 보유, 처분을 모두 규제하는 한번도 경험해보지 못한 중과 정책이었는데요. 취득, 보유, 처분을 모두 규제하다보니 다주택 보유자 입장에서는 어쩌면 빠져나갈 구멍도 없어진 난감한 상황이 됐습니다. 

이번 부동산 대책 후속 세법 개정으로 취득, 보유, 처분 관점에서 다주택자들은 세금이 얼마나 늘어날지 예상한 후 단기간 내에 후속대책을 세워야 하고, 주택 관련 세금이 복잡해 주택 구입을 위해서는 사전에 세금부담을 예상해 의사결정을 할 필요가 있을 정도로 주택 관련 세금에 대한 이해가 중요해졌습니다.

1. 취득은 취득세 중과로 규제

다주택자의 주택 취득 세율을 인상했는데요.

기존에는 주택가액에 따라 1~3%(농어촌특별세, 지방교육세 포함시 1.1~3.5%)의 세율을 적용했으나, 2020년 8월 12일부터는 다주택자의 경우 취득세율을 대폭 상향했습니다. 2주택의 취득의 경우(일시적 2주택 제외) 조정대상지역인 경우에는 8%의 세율을 적용하며, 3주택 취득의 경우에는 조정대상지역이 아닌 경우에는 8%, 조정대상지역인 경우에는 12%의 세율을 적용합니다. 

하지만, 4주택 이상이나 법인의 경우에는 무조건 취득세율이 12%가 적용됩니다. 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하면 최대 12.5%의 세율이 적용되므로 다주택자의 경우 주택 취득을 선뜻 할 수 없는 상황이 되었습니다. 

단, 2020년 7월 10일 이전에 매매계약을 체결하고, 법 시행일(2020년 8월 12일)로부터 3개월(공동주택 분양계약을 체결한 경우에는 3년) 이내 취득한 경우에는 종전 세율을 적용합니다. 특히 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택분양권, 조합원입주권, 주거용 오피스텔의 경우에는 주택수에 포함되므로 높은 취득세율을 적용받지 않도록 주택수 관리가 필요할 것입니다.

또한, 다주택자들에 대한 취득세율을 대폭 상향 조정하다보니 타인에게 팔지 않고 자녀에게 증여하는 경우가 늘어남에 따라 증여 취득세율도 추가로 인상했습니다. 기존에는 증여시 취득세는 3.5% 단일세율이었으나, 2020년 8월 12일 이후 조정대상지역 내 시가표준액이 3억원 이상인 주택의 증여는 12%의 취득세율을 적용합니다. 다만, 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 3.5%의 취득세율을 적용합니다.

2. 보유는 종합부동산세 중과로 규제

종합부동산세 세율 및 과세방식을 강화했는데요.

기존에는 0.5~2.7%(조정대상지역 2주택 소유 또는 3주택 이상 소유시 0.6~3.2%)의 세율을 적용했으나, 2021년부터는 0.6~3.0%(조정대상지역 2주택 소유 또는 3주택 이상 소유시 1.2~6.0%)의 세율을 적용합니다. 

법인에 대해서는 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유 법인의 경우에는 6%, 2주택 이하의 법인은 3%의 세율을 적용합니다.

또한, 직전연도 대비 당해연도의 종합부동산세와 재산세 합산금액의 한도를 정하고 있는 세부담상한의 경우에도 상향됐는데요. 조정대상지역 2주택자 세부담상한을 200%에서 300%로 인상했고, 법인 보유 주택에 대해서는 세부담상한을 폐지했습니다.

법인의 경우에는 신규 법인을 설립해서 분산 보유해 공제액이 무한대로 증가할 수 있는 문제점을 감안해 법인 보유 주택에 대해서는 종합부동산세 공제액 6억원을 적용하지 않도록 폐지했습니다.

따라서 법인의 경우에는 종합부동산세 세율 상승과 공제액 미적용, 세부담상한 폐지로 인해 주택 보유가 어렵게 되었습니다. 실제로는 공정시장가액비율의 증가(2020년 90%→2021년 95%)와 기준시가 현실화에 따른 상승분을 고려한다면 법인이 주택을 보유하기는 현실적으로 어렵지 않을까 예상됩니다.

종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일이므로 2021년 5월말까지 소유 주택을 양도하는 등의 빠른 의사결정이 필요할 것입니다.

3. 처분은 양도소득세 중과로 규제

첫 번째로 단기보유 주택에 대한 양도소득세율을 인상했는데요.

현재 주택과 입주권에 대해서는 1년 미만 40%의 세율, 1년~2년 미만은 기본세율을 적용하고 있고, 분양권에 대해서는 1년 미만 50%, 1년~2년 미만 40%(조정대상지역은 50%), 2년 이상 기본세율(조정대상지역은 50%)을 적용하고 있습니다. 2021년 6월 1일 이후 양도 분부터는 주택, 입주권, 분양권 모두 1년 미만 70%, 1년~2년 미만 60%의 세율이 적용되며, 분양권의 경우에는 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율을 적용합니다. 

두 번째로 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세율을 인상했는데요.

현재 조정대상지역의 2주택의 경우 10%p 추가과세, 3주택 이상 20%p 추가 과세하고 있으나 2021년 6월 1일 이후 양도 분부터는 20%p와 30%p 추가 과세로 10%p씩 인상됩니다. 

세 번째로 법인 주택 양도시 추가 과세하는 세율을 인상했는데요.

양도차익의 10% 추가과세에서 2021년 1월 1일 이후 양도 분부터는 양도차익의 20% 추가과세로 세율이 인상됩니다. 또한, 기존에는 추가 과세되지 않았던 법인이 소유한 조합원입주권과 분양권의 양도시에도 추가 과세를 적용하는 것으로 과세대상이 확대됐습니다.

이번 정부의 세법개정안에 소득세 최고세율을 45%로 인상한 것을 고려하면 조정대상지역 3주택자의 경우 30%p 추가 과세시 지방소득세 포함 최대 82.5%의 세율이 적용될 수 있으며, 단기 매매의 경우에도 지방소득세 포함 최대 77%의 세율이 적용되므로 단기 투자를 통한 시세차익 실현은 사실상 어렵다고 볼 수 있습니다. 또한, 주택수에 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권도 포함되므로 주택수 증가에 따른 중과에 유의할 필요가 있습니다.

이번 부동산 세금 개정으로 법인과 다주택자들의 경우에는 보유 대신 조정대상지역 외의 주택부터 매도, 증여 등의 의사결정을 통해 보유세 부담과 양도소득세 부담을 최대한 중과되지 않도록 하는 것 외에는 빠져나갈 구멍이 보이지 않는데요. 이번 대책으로 주택가격이 안정이 될지는 지켜봐야 하겠습니다.