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조정대상지역 해제, 부동산 세금 어떻게 바뀔까

  • 2022.10.30(일) 12:00

[프리미엄 택스리포트]박수빈 다온회계사무소 대표공인회계사

정부는 2022년 9월 26일 기준으로 세종시를 제외한 수도권 외 지방지역에 대해 조정대상지역에서 해제했습니다.

조정대상지역 해제로 인해 각종 규제를 받던 부동산 세금도 일부 완화되는데요. 조정대상지역이 해제됨으로 인해 부동산 세금이 어떻게 변하는지 잘 알고 대처할 필요가 있습니다.

1. 취득세

첫 번째로, 취득세 중과가 완화됩니다. 현재 주택 취득세율은 기본 1~3%를 적용하지만 조정대상지역에서 2주택 취득(조정대상지역외 3주택 취득)의 경우에는 8%의 세율을 적용하며, 조정대상지역 3주택 취득(조정대상지역외 4주택 이상 취득)의 경우에는 12%의 세율을 적용하고 있는데요, 조정대상지역에서 해제된 지역에서 추가로 주택 취득하는 경우 주택수 기준으로 인해 취득세가 한 단계 낮은 세율이 적용될 수 있습니다. 

두 번째로, 일시적 2주택자의 취득세 중과 처분기한이 완화됩니다. 신규주택 취득당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 2년 이내에 종전주택을 처분해야 일시적 2주택으로 보아 신규주택의 취득세가 중과되지 않았는데, 조정대상지역에서 해제된 지역에서 추가로 주택 취득하는 경우 2주택으로 기본세율이 적용되므로 처분요건이 존재하지 않습니다. 또한, 조정대상지역에서 해제된 지역에 주택을 보유하고 있으며 조정대상지역 내의 신규주택을 추가로 취득하는 경우에는 일시적 2주택으로 2년이 아닌 3년의 처분기한이 적용됩니다.

세 번째로, 증여에 따른 취득세 중과가 배제됩니다. 다주택자가 보유한 조정대상지역 내 공시가격 3억원 초과 주택을 증여로 취득하는 경우 12%의 취득세율이 적용되는데요, 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 증여로 취득하는 경우에는 3.5%의 취득세율이 적용되게 됩니다.

2. 보유세

종합부동산세의 경우 조정대상지역 2주택 보유 또는 3주택 이상 보유시 1.2~6.0%의 중과세율을 적용하고 있는데요, 조정대상지역 해제로 인해 조정대상지역 외의 지역에서만 2주택을 보유하게 되는 경우에는 0.6~3.0%의 일반세율이 적용됩니다.

법인에 대해서는 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 보유 법인의 경우에는 6%, 2주택 이하의 법인은 3%의 세율을 적용하고 있는데요, 조정대상지역 해제로 인해 조정대상지역 외의 지역에서만 2주택 보유하는 경우에는 종합부동산세율이 6%에서 3%로 완화됩니다.

3. 양도세

첫 번째로 조정대상지역의 1세대 1주택 양도소득세 비과세 판정시 2년 거주요건이 있는데요, 조정대상지역 해제 이후에 취득한 1세대 1주택 비과세 판정시에는 2년 거주요건이 적용되지 않습니다. 단, 조정대상지역이었던 시점에 취득한 후 조정대상지역에서 해제되었다고 하여 2년 거주요건이 제외되지 않는다는 점은 주의해야 합니다.

두 번째로 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 판단시 처분기한이 완화됩니다. 신규주택 취득당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 2년 이내에 종전주택을 처분해야 일시적 2주택으로 보아 양도소득세가 비과세 되었으나, 종전주택의 조정대상지역 해제로 인해 신규주택 취득시 일시적 2주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위한 처분기한은 3년으로 늘어납니다.

세 번째로 다주택자의 조정대상지역 보유 주택 양도시 양도소득세 중과가 완화됩니다. 현재 조정대상지역의 2주택의 경우 20%p 추가과세, 3주택 이상 30%p 추가 과세하고 장기보유특별공제를 배제하고 있으나 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 다주택자의 조정대상지역 보유 주택 양도소득세의 중과를 한시적으로 배제하고 있는데요, 조정대상지역 해제로 인해 해당 주택을 2023년 5월 10일 이후 처분하더라도 양도소득세는 중과가 배제되고 기본세율이 적용됩니다.

그동안 조정대상지역 다주택자에 대한 취득, 보유, 처분에 대한 세금 중과로 인해 비경상적인 거래방식이 종종 발생했습니다. 특히 주택에 대한 매매계약을 체결하고 매매특약을 통해 잔금청산 전에 상가로 용도변경하더라도 매도자는 주택으로 보아 1주택자 양도소득세 비과세 등을 적용받고, 매수자는 취득세를 상가로 적용받아 중과를 피하는 경우가 종종 발생했는데요, 이에 대해서도 새로운 기획재정부 해석에 따라 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터는 잔금청산일(양도일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정하여 양도소득세를 적용합니다. 따라서 매도자의 경우에도 용도변경 매매특약을 적용할 때 비과세가 적용되지 않을 수 있으므로 주의해야 할 것으로 보입니다.

이번 수도권과 세종시를 제외한 대부분 지역에 대한 조정대상지역 해제로 인해 부동산 세금과 관련하여 일부 세금이 완화될 것으로 보입니다. 하지만 여전히 취득, 보유, 처분을 모두 규제하고 있고 대출 규제와 금리 인상 등에 따른 부동산가격 하락 등 부동산 거래는 쉽지 않는 상황인데요. 부동산세금을 포함하여 부동산 정책과 관련하여 정부와 국회의 많은 고민과 매끄러운 합의를 통해 부동산 시장 안정화가 빠른 시일 내 이루어지길 기대해봅니다.

 

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