주택임대사업자로 등록하면 일정 요건에 따라 취득세와 재산세를 감면해 주고, 양도소득세 부담을 줄여주는 등 각종 파격적인 세제혜택을 주고 있습니다. 대신 주택임대사업자로서의 의무사항을 지키지 못 할 경우에는 받았던 세제혜택을 토해내는 것은 물론, 무거운 과태료까지 부담해야 하죠.
혜택이 큰 만큼 책임감도 무거운 것인데요. 이에 따라 주택임대사업자 등록은 쉽게 결정할 수 없는 문제가 되었습니다. 각각 개인별 상황에 따라 득실을 잘 따져봐야 하죠.
임대사업 세무상담을 전문적으로 하고 있는 지병근 세무사(세무법인 가감 대표)를 만나 주택임대사업자들의 선택에 도움을 줄 수 있는 내용들을 정리해 봤습니다.
# 법이 자주 바뀌는데, 최신정보는 어디 있나
주택임대사업 관련 법규정은 수시로 개정되고 있음에도 최신 정보를 종합적으로 찾아보기가 쉽지 않습니다. 관련 규정들이 민간임대주택에 관한 법률을 포함해서 대략 8개 법령에 산재돼 있는데, 담당 기관들도 달라서 한 곳에 정리되어 있지 못하기 때문이죠.
그나마 국토부와 한국토지주택공사에서 운영하는 임대등록시스템 렌트홈(renthome.go.kr)에서 민간임대주택법 관련 내용을 찾아볼 수 있고요. 국세청의 국세법령정보시스템(txsi.hometax.go.kr)에서 세법 관련 개정내용을 확인할 수 있어요.
# 8년 장기임대를 해야만 혜택이 있나
주택임대사업자로 등록해 법에서 정한 일정 요건을 갖추면 취득과 보유, 처분 단계에 걸쳐 다양한 세제혜택을 받습니다. 하지만, 대부분 큰 혜택은 의무임대기간이 8년인 장기임대주택으로 등록한 경우에만 적용받을 수 있는 것이 사실입니다.
의무임대기간이 4년인 단기임대사업자로 등록하는 경우 적용받을 수 있는 세제혜택이 아예 없는 것은 아니지만 그리 크지 않습니다.
단기임대사업자로 등록할 경우 장기임대사업자와 동일하게 취득세를 100% 감면받을 수는 있지만, 재산세는 25%~50%(장기임대는 50%~100%)만 감면받을 수 있죠.
양도소득세 혜택에 있어서도 비과세 거주요건 배제나 거주주택 비과세 혜택은 적용받을 수 있지만, 세제혜택이 큰 장기보유특별공제율 특례(70%) 적용과 양도소득세 100% 감면 혜택은 적용받지 못합니다.
또한 2018년 4월 1일 이후 단기임대사업자로 등록한 경우에는 종합부동산세 합산배제와 다주택자 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 없습니다.
# 의무임대기간을 지키기 어려우면
단기임대주택으로 등록한 경우 4년, 장기임대주택으로 등록한 경우 8년의 의무임대기간을 준수해야 하는데요. 문제는 한번 주택임대사업자로 등록해 임대가 개시된 후에는 내 마음대로 주택임대사업자 등록을 말소할 수 없다는 점입니다.
법정 말소사유(민간임대주택법 제6조)에 해당하는 경우에만 임대사업자 등록을 말소할 수 있고, 그 외에는 자의적으로 등록을 말소할 수 없습니다. 따라서 주택임대사업자 등록은 신중하게 선택해야 합니다.
주택 임대사업자로 등록해야할지 여부는 간단한 문제가 아닙니다. 주택임대사업자로 등록했을 때 얻게 되는 득(得)도 있지만, 그에 상응해 잃게 되는 실(失)도 만만치 않기 때문이죠.
의무임대기간과 임대료 증액제한을 준수해야 하고, 임대소득에 따른 종합소득세 부담 증가, 건강보험료 부과까지도 고민해야 합니다.
무엇보다도 단순히 주택임대사업자 등록을 한다고 해서 법에서 부여하는 다양한 세제혜택을 모두 적용받을 수 있는 것은 아니라는 것을 알아야 하죠.
따라서 임대등록 이전에 스스로가 세법에서 뷰여하고 있는 혜택을 적용받기 위한 요건에 해당되는지 미리 확인해야 하며, 주택의 보유현황, 향후 주택의 추가취득 및 처분계획 등도 종합적으로 고려해서 신중하게 판단해야 합니다.
# 건강보험 부담이 큰 위협으로 꼽히는데
주택임대사업을 시작한다는 것은 향후 임대소득을 제대로 신고하고, 추가적으로 건강보험료까지 부담할 의사가 있다는 것을 뜻합니다.
따라서 앞으로 부담해야 할 소득세와 건강보험료 등이 얼마나 나올지도 미리 계산해 보는 것이 좋겠습니다.
그동안 건강보험료를 납부하지 않았건 피부양자들이 주택임대사업자로 등록해 임대소득이 발생할 경우에는 지역가입자로 분류되어 별도의 보험료를 부담해야 되는 경우가 발생할 수 있거든요. 사업자등록을 한 후 임대소득을 신고하면 국세청이 해당 신고자료를 건강보험공단에 넘겨서 보험료 부담을 피할 수 없습니다.
다만 지역가입자의 건강보험료는 직장가입자(급여기준으로 산출)와 달리 소득금액뿐만 아니라 재산, 자동차까지 포함해서 등급을 매기기 때문에 세무대리인들이 확인하기는 어렵습니다. 건강보험공단에 직접 문의해 볼 필요가 있어요.
# 연 2000만원 이하 임대소득, 분리과세가 정답인가
주택임대 수입금액이 연간 2000만원 이하인 경우에는 납세자가 소득세를 분리과세나 종합과세 중 선택할 수 있도록 하고 있어요.
대부분은 분리과세가 유리합니다. 분리과세를 선택하는 경우 종합과세에서는 부여하고 있지 않는 60%의 필요경비율(미등록 사업자는 50%)을 적용받을 수 있고, 기본공제도 400만원(미등록은 200만원)을 적용받을 수 있거든요.
하지만, 대출이자나 재산세, 수리비 등 실제 필요경비가 임대수입금액보다 많아서 결손이 발생하는 경우라면 분리과세가 아닌 종합과세를 선택하는 것이 더 유리합니다. 종합과세에서만 결손금의 이월이 가능하거든요.
종합과세시 결손금은 10년 동안 통산해서 이월할 수 있기 때문에 상당히 유리한 조건입니다. 올해 결손난 것을 향후 10년 동안의 이익과 상계해서 종합소득세를 줄일 수 있으니까요.
특히, 주택임대소득에 대한 결손금은 다른 부동산임대소득의 결손금과는 달리 타 소득과도 상계가 됩니다. 예를 들어 근로소득자가 주택임대소득에서 결손이 발생하면, 근로소득세로 납부한 세금을 환급받을 수도 있습니다. 주택임대가 아닌 상가임대소득의 경우에는 임대소득간에만 결손을 통산할 수 있어서 차이가 큽니다.
# 국세청이 임대사업자 관리를 강화하고 있는데
국토부와 국세청이 정보를 공유하는 주택임대차정보시스템(RHMS)이 지난해 말부터 본격적으로 가동되고 있습니다. 국세청 자체적으로도 임대주택에 대한 세원관리를 강화하고 있고요.
따라서 그동안 누락했던 임대소득에 대해 이제부터라도 성실하게 신고납부 해야겠다는 의식전환이 꼭 필요합니다.
이제는 전산의 발달과 각 기관간 정보교환 등으로 과세관청이 손쉽게 임대수익을 파악할 수 있거든요. 앞으로는 임대소득에 대한 성실한 신고납부라는 전제 하에서 전문가와의 상담을 통해 합법적으로 절세할 수 있는 방법이 무엇인지를 모색해야 할 것입니다.
