지난달 20일, 국토교통부장관은 수원시 영통구·권선구·장안구, 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 추가 지정했다. 이렇게 비조정대상지역이 조정대상지역으로 지정되면 양도소득세 및 종합부동산세에서는 어떤 변화가 있을까. 사례를 통해 살펴보자.
# 1세대 1주택 비과세 판정시 2년 이상 거주요건 적용
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택은 2년 이상 거주요건을 충족해야만 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
다만, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면, 종전처럼 2년 이상 보유요건만 충족하면 비과세를 적용받을 수 있다.
이 때 2년 이상 거주요건의 적용여부는 '취득일 현재'를 기준으로 판정한다. 따라서, 양도일 현재 비조정대상지역에 해당한다 할지라도 취득일 현재 조정대상지역에 해당한다면 2년 이상 거주요건을 충족해야만 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
반대로 양도일 현재 조정대상지역에 해당하더라도 취득일 당시 비조정대상지역이라면 2년 이상 보유요건만 갖춰도 비과세를 적용받을 수 있다.
사례1)
2018년 4월 1일 용인시 수지구에 소재한 A주택을 취득해 2020년 5월 1일 양도(양도일 현재 A주택만 보유)하는 경우를 보자. 용인시 수지구는 2018년 12월 31일에 조정대상지역으로 지정됐고, A주택은 취득일 당시에는 비조정대상지역이므로 2년 이상 보유요건만 충족하면 1세대 1주택 비과세 적용 가능하다.
※주의 : 해당 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하고 있지 않아야 비과세 대상이 된다.
# 일시적 2주택자의 비과세 특례 적용
2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 비과세를 적용받을 수 있는 중복 보유기간이 기존 3년에서 2년으로 단축됐다. 하지만, 정부는 2019년 12월 16일 부동산대책을 통해 조정대상지역 내 일시적 2주택 비과세특례 요건을 더욱 강화했다.
이에 따라 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 '1년 이내'에 신규 주택에 전입하고, 신규 주택 취득일로부터 '1년 이내'에 종전 주택을 양도해야만 일시적 2주택 비과세특례를 적용받을 수 있다.
이 때 조정대상지역 내 일시적 2주택자란 '신규 주택 취득일 현재'를 기준으로 조정대상지역 내에 종전 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내의 신규 주택을 취득한 자를 의미한다.
따라서, 종전 주택은 조정대상지역 내 소재하고 있으나 신규 주택이 비조정대상지역에 소재하고 있는 경우와 종전 주택은 비조정대상지역에 소재하고 있으나 신규 주택이 조정대상지역에 소재하고 있는 경우에는 종전처럼 3년의 중복 보유기간이 적용된다.
사례2)
2018년 4월 1일 서울 강남의 B주택(종전주택)을 취득한 상태에서 2020년 5월 1일 용인시 수지구 소재 C주택(신규주택)을 취득한 경우다. 서울특별시는 2017년 9월 6일, 용인시 수지구는 2018년 12월 31일 조정대상지역으로 지정됐다. 따라서 신규주택 취득일 기준 종전주택 및 신규주택 모두 조정대상지역이므로 C주택 취득일로부터 1년 이내에 C주택에 전입하고, 1년 이내에 B주택을 양도해야 일시적 2주택 비과세 특례 가능하다.
# 다주택자 양도소득세 중과 적용
2018년 4월 1일 이후 양도소득세 중과대상 주택이 2채 이상인 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우에는 양도소득세가 중과된다.
여기서 양도소득세가 중과된다는 의미는 ▲장기보유특별공제가 배제되고 ▲양도소득세율이 기본세율에 10%(2주택) 또는 20%(3주택 이상)가 가산되는 것을 말한다.
다주택자 양도소득세 중과 적용여부는 '양도일 현재'를 기준으로 판정한다. 따라서, 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득했다 할지라도 양도일 현재 조정대상지역에 해당한다면 양도소득세가 중과된다.
다만, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택을 양도하기위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 양도소득세 중과가 적용되지 않는다.
사례3)
2018년 4월 1일 용인시 수지구 D주택을 취득해 2020년 5월 1일 양도(양도일 현재 다주택자)하는 경우다. 용인지 수지구는 2018년 12월 31일 조정대상지역으로 지정됐으므로 취득일 현재 조정대상지역에 해당하지 않지만 양도일 현재는 조정대상지역이다. 따라서 D주택은 양도소득세가 중과된다.
# 분양권 전매시 50% 중과세율 적용
2018년 1월 1일 이후 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위(분양권)를 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 50% 중과세율이 적용된다.
분양권 전매시 50% 중과세율 적용여부 역시 '양도일 현재'를 기준으로 판정한다. 따라서, 조정대상지역으로 지정되기 전에 분양권을 취득했다 할지라도 양도일 현재 조정대상지역에 해당한다면 50% 중과세율이 적용된다.
다만, 다음의 3가지 해당하는 경우에는 중과세율이 아닌 보유기간에 따른 차등세율이 적용된다. 보유기간 1년 미만은 50%, 1년 이상～2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율을 적용한다.
분양권 전매시 차등세율 적용대상은 ▲조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 분양권을 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 경우 ▲30세 이상의 무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없는 경우 ▲셋째 30세 미만의 배우자가 있는(배우자 사망 및 이혼한 경우 포함) 무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없는 경우의 3가지다.
사례4)
2018년 4월 1일 용인시 수지구에 소재하고 있는 E분양권을 취득해 2020년 5월 1일 양도(양도일 현재 무주택자 아님)한 경우다.
용인시 수지구는 2018년 12월 31일 조정대상지역으로 지정되어 취득일 현재로는 조정대상지역이 아니었지만 양도일 기준으로는 조정대상지역이다. 따라서 E분양권은 50% 중과세율이 적용된다.
※주의 : 이 때 분양권은 일반적인 아파트분양권을 말하며, 조합입주권이나 오피스텔분양권은 포함하지 않음
# 종합부동산세 중과세율 및 300% 세부담상한율 적용
2020년 1월 1일 이후 조정대상지역 내 2주택자에 대해서는 종합부동산세 세율이 기본세율(0.6%~3.0%)보다 높은 중과세율(0.8%~4.0%)이 적용되고, 세부담상한율도 150%가 아닌 300%가 적용된다.
그런데 종합부동산세는 과세기준일인 '6월 1일' 현재를 기준으로 과세대상 여부를 판정한다.
따라서 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 주택이라 할지라도 2주택 모두 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 소재하고 있다면 중과세율과 300%의 세부담상한율이 적용된다.
사례5)
2015년 4월 1일 서울시 강남구에 소재하고 있는 F주택을 취득한 상태에서 2017년 5월 1일 용인시 수지구 소재 G주택을 취득(F,G주택만 보유)했다. 서울특별시는 2017년 9월 6일, 용인시 수지구는 2018년 12월 31일에 조정대상지역으로 지정됐으므로 F,G주택 모두 조정대상지역 지정 이전에 취득했다. 그러나 종합부동산세 과세기준일인 2020년 6월 1일 현재 모두 조정대상지역에 소재하므로 2020년분 종합부동산세는 중과세율 및 300%의 세부담상한율을 적용한다.
