종합부동산세는 국세청이 알아서 계산해주는 세금이다. 공시가격과 주택수에 따라 세액이 결정되는데, 마치 수학공식과 같은 계산과정을 거치게 된다.
국세청의 최첨단 컴퓨터가 계산한 세금을 관할 세무서에서 꼼꼼하게 확인한 후, 집주인들에게 과세 통지서를 보내는 방식이다.
납부기간은 매년 12월 1일부터 15일까지인데, 올해는 15일이 일요일이기 때문에 12월 16일까지 납부해도 된다.
올해 종부세의 과세기준이 되는 공시가격이 이미 발표됐기 때문에 세금이 얼마나 나올지 미리 계산해볼 수 있다.
공시가격이 10억원인 아파트를 10년 보유한 1세대1주택자가 내야할 종부세는 어떻게 계산할까.
먼저 종부세의 과세표준부터 따져봐야 한다. 1주택자는 공시가격 9억원을 공제한다. 공시가격이 10억원이면 9억원을 공제한 후 1억원에 대해서만 과세 기준으로 삼는 것이다.
여기에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 산출된다. 지난해 80%였던 종부세 공정시장가액비율은 올해 85%를 적용하고, 매년 5%포인트씩 오르다가 2022년에는 100%가 된다.
앞서 10억원 중 9억원을 공제하고 남은 1억원에서 올해 공정시장가액비율 85%를 곱한 금액, 즉 8500만원이 과세표준이다.
과세표준에서 세율을 곱하면 종부세액이 얼마인지 확인할 수 있다. 과세표준 3억원 이하는 세율 0.5%를 적용한다. 따라서 8500만원에 0.005를 곱한 금액인 42만5000원이 종부세액이다.
그런데 종부세액 42만5000만원을 다 낼 필요가 없다. 똑같은 주택을 가지고 재산세와 종부세가 이중으로 과세된다는 문제가 있기 때문이다.
이런 문제를 해소하기 위해 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액만큼 추가로 공제한다. 재산세와 종부세 과세표준을 각각 따로 계산해서 이중과세의 소지를 차단한 것이다.
종부세에서 공제할 재산세를 구하는 방식은 다소 복잡하다. 1주택자의 공시가격에서 9억원을 공제한 후, 종부세 공정시장가액비율 85%와 재산세 공정시장가액비율 60%를 곱하고 재산세 표준세율 0.4%까지 곱해야 한다.
이렇게 산출한 '과세표준 표준세율 재산세액'에서 이미 부과됐던 재산세액을 곱하고, 총표준세율 재산세액을 나누는 방식이다. 재산세 감면을 받았을 때의 세액과 감면받기 전 세액을 나란히 곱했다가 나누는 것이다.
이미 세금 감면을 많이 받은 집주인에게는 종부세에서 공제할 재산세가 적게 나오도록 설계됐다. 세부담 상한제와 같은 재산세 감면을 따로 받은 적이 없다면 '과세표준 표준세율 재산세액'만 공제하면 된다.
공시가격 10억원인 경우 종부세액에서 공제할 '과세표준 표준세율 재산세액'은 20만4000원이다. 종부세액 42만5000원 중 재산세 공제액 20만4000원을 빼면 22만1000원이 산출된다. 별다른 세액공제를 받지 않는 집주인이라면 22만1000원의 종부세를 내면 되는 셈이다.
그런데 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 보유기간이 10년인 주택이라면 세액에서 40%를 감면받게 된다. 결국 22만1000원에서 40%를 깎은 13만2600원이 국세청에서 부과하게 될 최종세액이다.
여기서 끝이 아니다. 종부세에는 '기생충'처럼 따라붙는 농어촌특별세가 함께 고지된다. 종부세 고지세액의 20%를 추가로 내야 한다. 종부세 13만2600원의 20%, 즉 2만6520원을 보태서 15만9120원을 부담하게 된다.
