서울 송파구 잠실시영아파트를 재건축한 파크리오(84㎡)는 지난해 11월 17억4000만원에 거래됐다. 2019년 1월 1일 기준 공시가격은 정확히 10억원이다. 실거래가 대비 공시가격 비율은 57%를 나타냈다. 1년 전 실거래가는 15억원이었고, 공시가격은 8억4000만원으로 56% 수준이었다.
이 아파트를 딱 한 채만 갖고 있다면 2018년까진 종부세를 낼 필요가 없었다. 1세대1주택을 보유한 경우 공시가격 9억원이 넘어야만 종부세를 내기 때문이다. 그런데 2019년부터 공시가격이 10억원으로 오르면서 종부세로 27만원(농어촌특별세 포함)을 내게 됐다.
올해부터 공정시장가액비율과 공시가격이 더 오르면 종부세 부담은 훨씬 늘어난다. 종부세 과세표준을 산출하기 전에 공시가격에 곱하는 공정시장가액비율은 2018년 80%에서 2019년 85%로 올랐고, 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%로 상승한다.
정부가 지난해 말 긴급 발표한 '12·16대책'을 통해 올해 종부세율이 0.1~0.8%포인트 인상되면 세부담은 훨씬 더 늘어날 전망이다.
공시가격이 상승하는 것도 감안해야 한다. 서울 지역 공동주택 공시가격 상승률은 2016년 6%, 2017년 8%, 2018년 10%에 이어 2019년 14%를 기록했다. 매년 공시가격이 10% 오른다면 올해 종부세 78만원을 내고, 내년에는 127만원을 내야 한다. 2022년에는 5년 보유 세액감면을 감안하더라도 174만원으로 세액이 더 늘어난다.
다주택자라면 세부담 상승폭이 훨씬 크다. 주택 합산 공시가격이 6억원만 넘어도 과세대상이기 때문에 종부세를 더 많이 내야 한다. 똑같이 공시가격 10억원인 1주택자는 9억원을 초과하는 1억원에 대해 세금을 매기지만, 합산 공시가격이 10억원인 다주택자는 6억원을 넘는 4억원에 대해 종부세를 계산하는 것이다.
합산 공시가격 10억원인 다주택자의 2019년 종부세는 161만원으로 1주택자보다 6배의 세금을 더 내야 한다. 매년 공시가격이 10% 오르면 올해 종부세는 374만원, 내년에는 524만원, 2022년에는 761만원으로 급등한다. 앞으로 3년 사이 종부세액이 4배 넘게 뛰는 셈이다.
박정수 세무법인 다솔 세무사는 "공시가격 현실화로 재산세와 종부세 등 세금도 점점 오르게 된다"며 "특히 다주택자의 경우 종부세가 급격히 상승할 것으로 예상되는 만큼, 미리 세액을 점검하고 임대사업자 등록이나 증여 등을 통해 대비할 필요가 있다"고 말했다.
■ 종부세 2배 오르면 세부담 상한은?
파크리오처럼 내년 종합부동산세가 2배 넘게 오르면 '세부담 상한' 규정에 걸리진 않을까. 1주택자는 재산세와 종부세를 합친 보유세가 전년대비 150%를 넘지 못하도록 세부담 상한이 정해져있다. 공시가격이 급격히 오르더라도 세금폭탄이 떨어지지 않도록 안전판을 마련해놓은 것이다. 다만, 세부담 상한은 종부세 자체가 아니라 재산세와 합친 보유세를 기준으로 하기 때문에 종부세가 2배 넘게 오를 수도 있다. 지난해 공시가격 10억원인 1주택자의 아파트가 올해 11억원이 되면 종부세는 27만원에서 79만원으로 3배 가까이 오른다. 전년 종부세가 100이라면 293%로 늘어나는 셈이다. 이 아파트의 재산세는 지난해 177만원, 올해 201만원이다. 종부세와 합친 총 보유세는 지난해 204만원에서 올해 280만원으로 137% 수준이 된다. 세부담 상한을 넘지 않는 것이다.
