종합부동산세는 매년 12월에 국세청에서 고지서가 날아오면 납부하는 세금이다. 국세청이 계산해준 그대로 내기만 해도 되겠지만, 그 전에 내가 낼 세금이 제대로 고지됐는지를 한 번쯤 확인하는 것도 필요하다.
국세청 안내문에도 있듯이 국세청도 사실과 다르게 고지할 수 있고, 그런 경우 고지서와 관계 없이 납부기한 내에 납세자 스스로 신고납부할 수 있기 때문이다.
나에게 고지된 세금이 제대로 된 것인지를 확인하기 위해서는 종부세의 계산원리를 이해하는 것이 우선이다.
종부세는 재산세와 마찬가지로 6월1일 현재 과세대상 부동산을 보유한 사람이 납세의무자이지만 일정 공시가격을 초과한 부분에 대해서만 세금을 부담한다는 점에서 재산세와 차이가 있다.
주택을 기준으로 보면 인별로 보유한 주택을 합산해서 공시가격 6억원 초과(1세대1주택자는 9억원)분이 종부세 과세 대상이다. 예를 들어 1세대1주택인 주택의 공시가격이 10억원이면 9억원을 제외한 1억원이 종부세 계산의 출발점이 된다.
이 공시가격 초과분에 다시 공시가격을 반영하는 비율인 공정시장가액비율을 곱하면 세액을 계산하는 기준이 되는 과세표준이 나온다. 종부세의 공정시장가액비율은 지난해 80%에서 올해는 85%로 인상됐고, 앞으로 해마다 5%p씩 올라 2022년 100%가 되도록 설계돼 있다.
공정시장가액비율이 반영된 공시가격에 종부세율을 곱하면 1차적으로 종부세액이 계산된다.
주택의 종부세율은 과표구간별로 0.6%~3%가 기본세율이고, 3주택 이상(조정대상지역은 2주택 이상)은 각 구간별로 0.2%p~0.8p를 누진해서 더한 0.8%~4%의 높은 세율이 적용된다.(2020년 시행 12.16 부동산대책 반영)
과세표준에 세율을 곱하면 종부세액이 계산되지만 이것이 끝은 아니다. 종부세는 재산세 과세대상에서 추가로 걷기 때문에 이미 낸 재산세만큼은 빼주는 단계를 거친다.
앞선 1세대 1주택 사례의 경우 공시가격 10억원에 대해 재산세를 냈고, 9억원을 뺀 1억원에 대해서는 종부세를 냈기 때문에 1억원에 대해서는 주택의 보유세를 중복해서 낸 것이 된다. 따라서 이미 납부한 재산세액 중 종부세 과표인 1억원에 해당하는 부분은 빼야 정상적인 종부세액이 산출된다.
또한 1세대 1주택자인 경우에는 1세대 1주택자에게만 적용되는 세액공제도 추가로 적용해 줘야 한다.
종부세는 1세대 1주택자가 5년 이상 주택을 보유한 경우 20%, 10년 이상 보유하면 40% 세액공제 하는데, 올해부터는 15년 이상 보유시 50%공제하는 구간이 추가됐으니 장기보유자들은 참고해야 한다.
또 1세대 1주택인 납세자가 60세 이상인 경우 20%, 65세 이상은 30%, 70세 이상은 40%를 고령자 세액공제로 빼준다. 단, 장기보유공제와 고령자공제를 합해서 세액공제가 80%를 넘을 수는 없다.
