재산세와 종합부동산세는 주택의 '공시가격'을 기초로 산출하기 때문에 약간의 계산식만 이해하면 세금을 직접 계산할 수 있다. 고지서가 날아오기 전 미리 세액을 계산해 놓으면 납부할 세액을 준비하기가 쉽고, 가계의 현금흐름에도 예측 가능성이 높아진다.
먼저 재산세는 해당 주택의 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하고 여기에 재산세율을 적용해 구할 수 있다.
공시가격은 국토교통부가 한국감정원과 함께 매년 1월 1일을 기준으로 조사해서 정기적으로 발표한다. 아파트, 연립, 다세대주택 등 공동주택은 4월말, 단독주택은 5월말에 공시된다.
공시가격은 한국감정원 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 주소만 입력하면 금방 조회할 수 있다. 이를 확인했으면 공정시장가액비율 60%를 곱해 세금계산의 기초인 과세표준을 산출할 수 있다.
공정시장가액비율은 주택가격 변동과 지방재정여건 등을 감안해 공시가격의 반영비율을 조정할 수 있도록 만든 제도다. 하지만 재산세 공정시장가액비율은 2009년 제도 도입당시부터 지금까지 60%로 바뀐 적은 없다.
공시가격의 60%가 재산세 과세표준이니 여기에 세율만 곱하면 재산세가 계산된다. 다만 재산세율은 과세표준 구간에 따라 다르다는 점을 알아야 한다.
재산세율은 과표 6000만원 이하 0.1%, 6000만원 초과~1억5000만원 이하 0.15%, 1억5000만원 초과~3억원 이하 0.25%, 3억원 초과 0.4%로 나뉜다.
과표에 세율을 곱하면 재산세 계산이 끝나지만, 실제 재산세 고지서에는 이보다 큰 금액이 찍힌다. 도시지역분 재산세와 지방교육세가 추가로 붙기 때문이다. 도시지역분은 재산세 과세표준의 0.14%, 지방교육세는 재산세액의 20%다.
예를 들어 주택 공시가격이 2억원이라면 공정시장가액비율로 1억2000만원의 과세표준을 산출한 후 세율 0.15%를 적용하면 재산세가 18만원이 나온다. 여기에 도시지역분 16만8000원과 지방교육세 3만6000원을 포함하면 실제로 재산세로 고지되는 금액 총 38만4000원이 된다.
종부세는 재산세 과세 대상 중에서도 고가주택을 보유한 경우에만 부담하는 세금이다. 특히 보유주택이 여러 채라도 각각의 주택별로 세금이 계산되는 재산세와 달리 인별로 보유주택의 공시가격을 합산해 세금을 계산하는 것이 특징이다.
공시가격 합계가 6억원을 초과하는 경우부터 종부세 과세대상이 되지만, 1세대 1주택자인 경우에는 9억원을 초과하는 경우부터 과세된다.
예를 들어 1세대1주택 공시가격이 10억원이면 9억원을 제외한 1억원이 종부세 계산의 출발점이 된다. 하지만 다주택자라면 보유주택 공시가격의 합계가 10억원인 경우 6억원을 초과하는 4억원으로 계산을 시작한다.
종부세도 과세표준을 계산할 때 공정시장가액비율을 곱하는데, 그 비율이 재산세(60%)보다 매우 높다. 2019년에 85%였지만 2020년에는 90%로 올랐다. 또 2021년에는 95%, 2022년 이후는 100%로 오를 예정이다.
일단 올해는 공시가격 합계액 중 6억원(1세대1주택 9억원) 초과액에 90%를 곱하면 종부세 과세표준이 산출된다. 이 과표에 세율을 곱하면 종부세가 산출되는데, 세율이 과표구간별로 아주 복잡하게 세분화 돼 있다. 종부세가 고가의 다주택자에 대한 규제성 세금이다보니 주택가격이 높을수록, 보유주택수가 많을수록 높은 세율이 적용된다.
우선 1세대1주택자나 조정대상지역이 아닌 일반지역 2주택자인 경우 과표구간별로 0.6%~3%의 세율이 적용된다. 하지만 조정대상지역 2주택자나 3주택 이상을 보유한 경우에는 각 과표구간별로 0.2%p~0.8p를 누진해서 더한 0.8%~4%의 높은 세율을 곱해서 종부세를 계산한다.
과세표준에 맞는 세율을 곱하면 종부세액이 계산되지만 정확한 계산은 아직 끝나지 않았다. 종부세는 재산세 과세 대상에서 추가로 더 걷는 보유세이기 때문에 해당 주택에서 이미 낸 재산세 만큼은 빼주는 단계를 거친다.
예컨데 공시가격 10억원인 1세대1주택자인 경우 10억원 만큼에 대해 재산세를 내면서 동시에 9억원을 초과한 1억원에 대해서는 종부세도 내게 된다. 따라서 이 경우 이미 납부한 재산세 중 종부세 과표가 되는 1억원 만큼에 해당하는 부분은 빼주는 절차를 거치는 것이다.
1세대1주택인 종부세 납세자에게는 추가적인 세제 지원도 있다. 장기보유공제와 고령자공제다. 장기보유공제는 종부세 과세대상인 1세대1주택자가 5년 이상 보유하면 20%, 10년 이상은 40%를 세액공제하며, 15년 이상의 경우 세액의 50%를 공제하는 혜택이다.
또 1세대1주택인 종부세 납세자가 60세 이상인 경우 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%를 고령자 세액공제로 빼준다. 다만, 장기보유공제와 고령자공제를 합해서 세액공제가 80%를 넘을 수는 없도록 공제상한이 있다.
